12月23日下午，被称为“年度压轴大戏”的海淀明星地块——上地0702街区东地块落槌。北京海开控股（集团）股份有限公司旗下的北京华大基业房地产开发有限责任公司以84.56亿元摘得。出乎意料的是，成交溢价率仅为0.4%，住宅楼面价约为6.96万元/平方米。
高达84.22亿元的起始价、严苛的竞买条件及配建，最终仅吸引两家市属国企参与。业内人士认为，这样的土地出让条件只有海开控股才能接得住。不过，在海淀北部高端项目云集、市场竞争白热化的背景下，该项目未来如何定位与破局，已成为市场关注的新焦点。
图/北京规自委网站截图
“巨无霸”综合地块以低溢价率成交
上地0702街区东地块全称为“北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块”，总用地面积7.71万平方米，规划建筑面积22.54万平方米，起始价84.22亿元。作为一宗“巨无霸”综合用地，规划总建筑面积约22.54万平方米，涵盖两宗住宅用地（0702-18、24地块）与一宗多功能用地（0702-23地块）。
其中，0702-18地块为住宅用地，用地规模2.2万平方米，容积率2.2，建筑控高30米；0702-24地块也为住宅用地，用地规模2.03万平方米，容积率2.2，建筑控高30米；0702-23地块为F3其他类多功能用地，用地规模3.48万平方米，办公建筑面积不低于70%，容积率3.8，建筑控高36米。
该地块曾出现在北京2025年第八批拟供应地块项目清单中，从预申请到正式挂牌仅用4天时间。值得注意的是，本次挂牌出让宗地在正式公告阶段设置竞买资格预审环节，竞买人须通过北京市海淀区人民政府资格预审。
截至挂牌时间结束，该地块获得2家房企报名，分别为海开控股与北京建工，均为市属国企。现场经过3轮竞价，最终海开控股以84.56亿元摘得，溢价率为0.4%，住宅楼面价约6.96万元/平方米，低溢价成交与之前业内预期的激烈竞拍情形有明显差异。
对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，上地0702街区东地块尽管未触及百亿门槛，但以84.22亿元的起始价和海淀区显著的区位价值，依然成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作”。
在张凯看来，本次土拍仅有两家国企参与，既反映出临近年末房企资金面偏紧，对高总价地块保持谨慎态度，也与出让规则中“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛有关。该条件在一定程度上筛除了部分潜在竞买人。即便如此，在双重条件约束下，该地块仍溢价成交，也印证了海淀核心片区资产在现阶段的市场抗压能力。
“小马拉大车”的条件抬高拿地门槛
需要关注到，上地0702街区东地块住宅建面约9.3万平方米，商业办公建面约13.23万平方米，由此可见，其配建面积较多，既有商业服务设施，也包括托老所、老年活动设施、社区助残服务中心、室内体育（文化）设施、社区管理用房等。
土地出让文件更是明确了地块的产业定位，要求符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。
此外，土地出让文件提出，项目符合《海淀区新建住宅高品质建设指导意见》等商品住宅项目建设及高品质住宅的相关政策要求。居住建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。
张凯表示，该地块所承担的13.23万平方米配建对于开发企业来说，存在不小的压力，且办公面积占比要求不低于70%。这种“持有运营重于销售变现”的模式，无疑对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求。此外，两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间。
从目前来看，市场普遍推测项目将侧重110–130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求。
北京资深地产评论人泽龙也认为，海淀区上地0702街区东地块的出让条件，属于典型的“小马拉大车”模式。9.3万平方米的住宅匹配13.23万平方米的F3多功能地块，起始总价超84亿元；再叠加商办占比接近六成，且商办部分业态承担着中关村人工智能集群的定位要求，这个条件真不是一般企业能接得住，只有海开控股才能在产业定位要求和住宅匹配中找到较好的平衡点。
未来如何杀出高端住宅红海重围？
从区域来看，上地0702街区东地块位于五环至六环之间，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。周边有BHG Mall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园等，生活配套成熟。
图/北京规自委网站截图
在业内人士看来，其稀缺性不仅源于海淀上地学区的强教育属性，也受益于周边已形成的产业集聚效应——百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，加之未来还将借助0702-23地块规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效的居住需求。
事实上，海淀北部土地市场从2024年底开始放量，为北京土地市场贡献多笔亮眼成交。2024年11月，功德寺“双子”地块分别由绿城和越秀斩获，即为目前在售的和樾玉鸣、和樾望雲。这两个项目在今年3月入市，销售指导价格10.5万元/平方米。
2025年海淀区地块仍是北京土拍市场的焦点。年初海淀朱房村“双子”地块引发激烈争夺，0029地块由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%；0030地块由建发以90.404亿元摘得，溢价率25.04%。该两宗地块分别开发为华润臻澐、建发海晏。
3月份，中海地产拿下海淀树村地块，成交楼面价约10.23万元/平方米，溢价率27.93%。 这也是北京首宗楼面价突破10万元/平方米的住宅用地。该项目案名刚刚确定为中海·安澜北京，还未正式开盘，拟售价格超过15万元/平方米。
至此，海淀北部高端市场已呈“红海”之势。目前，区域内在售及待售高端项目云集，包括上述和樾玉鸣、和樾望雲，以及年中开售的华润臻澐与建发海晏，还有即将入市的中海·安澜北京，竞争异常激烈。
因受新房供应增加的影响，目前区域橡树湾二手房价格也在走低，给区域未来市场价格带来压力。而从位置上看，上地0702街区东地块处于和樾玉鸣、和樾望云与中海安澜北京之间，难以避免会受到周边市场的影响。
张凯认为，上地0702街区东地块在定位上或可着眼于与周边项目形成差异。依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入不一样的竞争活力。在当前整体市场仍然处在深度调整的背景之下，海淀区地块仍能走出独立行情，这在某种程度上印证了核心资产在分化市场中的特殊地位。它真正的价值不在于随波逐流，而在于能否穿越周期、获得持续认可。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 柳宝庆