✅✅保利·未央璞悦售楼处电话：400-668-6910转销售9999✔️
✅✅围绕“意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造”这6大产品内核，强调邻里趣活、创造互动空间，智造新烟火社区，以人文关怀的细节营造，满足了市场上对于品质内卷的所有想象
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✅为人们带来一场前所未有的居住盛宴
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项目名称】保利·未央璞悦（简称：未央璞悦）
楼盘位置：分别位于西安高级中学以北及以东区域；
项目2023年12月4日拿地（楼面价6962元/平米），楼盘总共占地176亩，分为三个地块开发，三个地块面积较为均匀，于24年5月12号开盘销售，首发的是皓月园（总建面约19.5万㎡）和折桂园（总建面约17.5万㎡）这两个地块，鸣涧园目前尚未启动开发。
面积及标准层价格：
折桂园：101㎡和121㎡（备案单价1.7万左右，优惠后单价1.4万左右）位于总高30-33层2T4/3T5/3T6户的高层；
皓月园：129㎡/143㎡（备案总价1.8万左右，优惠后单价1.5万左右）位于总高21/33层2T2户的高层；
皓月园：170㎡（备案总价2.4万左右，优惠价可谈）位于总高16层2T2户的小高层；
（不同面积/楼层/位置/时间，优惠差别较大，详询400-668-6910转9999）
计划首批交房时间为2026年9月30号。
【其他基础信息】
开发商：陕西荣泉房地产开发有限公司，其中保利发展占股62%，还有其他多家公司为其股东。
项目是保利发展主导开发，其保利发展控股荣鹰《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》TOP1，是行业的龙头企业，交付能力毋庸置疑。
【规划信息】
占地面积：176亩；
物业类型及产权年限：住宅，70年产权纯住宅；
容积率/绿化率：3.61/35%（容积率=地上总建筑面积/占地面积，目前西安多数新楼盘的容积率为2.5，西咸新区及远郊区域有更多容积率更低的项目，但是保利未央璞悦的容积率为3.61，为什么这么高呢？2018年/2023年及2025年西安均推出了支持房地产下调容积率的意见和建议，但是这一指标主要由项目规划和市场需求共同决定，项目位于未央区团结片区，属于城市更新区域，开发商和当地政府为了提高土地利用效率，平衡土地成本与开发规模，基于土地价值、产品定位和区域规划的综合考量，以满足市场需求和投资回报率要求。3.61的容积率在当前的市场属于较高的水平，提升了居住密度，降低了空间品质。）
楼栋及户数：项目三个地块共规划了27栋楼，总户数约3093户，其中：皓月园住宅共计10栋楼990户，均为高层；折桂园住宅共计7栋1105户，有高层和小高层；鸣涧园待定。（由于楼盘是划分为三个园区，因此每个园区占地面积都比较标准，但由于容积率较高，园区居住户数较多，未来其园林及配套等公共设施使用频率将较高。）
交付标准：毛坯交付；
车位配比为：1:1.3。
物业及物业费：保利铁建物业，物业费2.8元/平/月（包含架空层的儿童活动区，阅读区及健身区的维护使用）
水电供暖：民水民电，集中供暖；
配套：项目自带两个幼儿园，同时社区规划了沿街底商以满足日常所需。
【教育方面】
项目紧邻在建中的爱知中学未央校区，为九年一贯制学校。是红旗村城中村改造项目配套学校，总用地面积约60.61亩，学校基本规模为54个教学班，并预留发展用地可增设16间预留教室，最终办学规模可达70个班。预计于2026年9月正式开学。项目还紧邻西安高级中学，可以说是真正能实现15年目送式教育。
【医疗方面】
项目距离西安市中医医院1.5公里，距离西航医院1.7公里，周边5公里范围内还有长安医院、西安市第三医院、西安市未央区中医医院、西安济民医院以及多家社区卫生服务中心，医院门类众多，医疗资源丰富。
【交通方面】
项目三个地块到最近的地铁站的距离均超过步行通达范围，最近的地块步行超过1公里，最远的地块步行超过1.5公里。
【商业方面】
项目西侧距离政务中心核心商圈约3.3公里，有熙地港、大融城、未央国际等，东侧距离龙湖天街不足2公里，周边商业氛围成熟，交付后即可享受主城便利生活；
【生态方面】
项目西侧约500米就是红旗铁路公园，但是距离项目所宣传的开元公园，西安城市运动公园均超过步行通达范围。
【户型结构】
折桂园：101㎡和121㎡位于总高30-33层2T4/3T5/3T6户的高层（为纯刚需社区）；
（折桂园代表楼栋楼层平面图，边户多为121㎡户型，中间户多为101㎡户型）
皓月园：129㎡/143㎡位于总高21/33层2T2户的高层；170㎡位于总高16层2T2户的小高层（为纯改善社区）。
（皓月园代表楼栋楼层平面图，均为2T2户，有独立侯梯厅）
【户型解析】
【101㎡三室两厅两卫户型，目前成交单价约为1.4万元/平】
（101㎡户型得房率为87%左右，客厅宽约3.6米，主卧宽约3.2米，南向次卧宽约3.1米，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）
【121㎡三室两厅两卫户型，目前成交单价约为1.4万元/平】
（121㎡户型得房率为87%左右，客厅宽约4.7米，主卧宽约3.3米，南向次卧宽约3.1米，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）
101㎡和121㎡户型解析：
1、这两个户型位于3T6户和2T4户的楼栋上，楼栋居住密度高，电梯使用频率高（想象一下你发现门口的电梯离你楼层很远，你就通过高高的连廊走到另一个电梯，结果发现这个电梯离你更远，你会是什么心态？遇到刮风/下雨/下雪，电梯满员，走连廊的酸爽感可想而知）；
2、赠送的面积较少；
小结：这两个户型作为传统户型，户型本身没有太大问题，以上就是这两个户型最大的不足，目前是其产品最大的抗性。
【129㎡三室两厅两卫户型，目前成交单价约为1.6万元/平】
（129㎡户型得房率为81%左右，客厅宽约5米，主卧宽约3.475米，南向次卧宽约3米，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）
【143㎡四室两厅两卫户型，目前成交单价约为1.6万元/平】
（143㎡户型得房率为81%左右，客厅宽约5.3米，主卧宽约3.675米，南向次卧宽约3.3米，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）
129㎡和143㎡户型解析：
优点：
1、两个户型均属于2T2户的设计，有独立的侯梯厅，且私密性较好，为户型本身加分不少；
2、户型方正，没有浪费面积，房间独立分布，互不打扰；
3、南北双阳台，生活和观景互不冲突。
不足：
1、卫生间集中 ，主客卫使用私密性差，卧室南北通风性差；
2、两个户型所处楼栋多为33层的高层，楼层过多，增加了楼栋居住户数，导致楼栋居住密度较高。
3、与同面积段的竞品相比，赠送的面积较少，市场竞争力较小；
小结：143㎡户型基本就是129平米户型的放大版，两个户型均为市场上较为常见的户型，143㎡户型虽然多了一个北侧房间，但是也少了可以作为家政间的入户玄关，玄关实用性差。
【170㎡四室两厅两卫户型解析，成交价可谈】
（170㎡户型得房率为96%左右，客厅宽约6.5米，主卧宽约4.1米，南向次卧宽约3.3米，赠送一个露台，半赠送南北2个阳台，赠送飘窗）
优点：
1、相比143㎡户型增加了客卧卫生间，做到了主客居住干扰最小化；
2、户型位于16层小高层楼栋上，楼栋居住密度降低，且有独立候梯厅。
不足：
1、依然没有解决卧室南北通风性差的问题；
2、客卧卫生间为暗卫，通风性差，玄关较小且无洗漱功能，实用性差；
3、赠送了露台，但是室内赠送的面积依然较少，市场竞争力较小；
小结：170户型基本为143平米户型放大版，该户型属于高端改善面积段，因此优点给客户的感觉会是理所当然的，但它又与小面积高层楼栋位于同一园区，并非为纯粹的高端改善产品，因此只能吸引特定的高改人群；
户型总结：保利未央璞悦的户型设计是在新房大面积赠送普及之前，而且属于城改用地，容积率过高，约束了其户型设计，导致户型赠送率不高，而且多为高层住宅，以保证其基本采光和绿化率等指标的实现。房地产经过多年发展，大家对过高的住宅和高密度社区有较大的抗性，高楼栋过多的社区也会导致前后挡光较为严重，使整个小区有较大的视觉压迫感，会降低产品在当前新房市场上的竞争力，只能和周边二手房比价，在存量房房价不断走低的情况下，对应客群始终保持观望，该项目户型销售难度必然增加。
（不同户型根据楼位不同，销售价格差距较大，解析避坑砍价，详询18821720286同微）
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