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我司将于2025年12月31日24时起，正式停止对小区的物业服务，并完成人员撤场。”2025年11月，杭州一小区物业发出的这份《退出告知函》，在物业圈掀起轩然大波。告知函中，物业称截至当年10月，该小区物业费历史欠费总额累计高达1200余万元，物业费收缴率长期偏低，项目陷入严重亏损，最终选择止损离场。
这一事件并非个例，据克而瑞统计，仅2025年7-8月，公开披露物业主动撤场的项目已近50个，同比翻了倍。中物智库的调查更显示，高达85%的撤离是物业主动选择，而非业主驱逐。打“退堂鼓”的，不乏龙湖、金科、中海这样的行业“优等生”。曾经看似稳赚不赔的物业生意，如今为何成了烫手山芋？
中国物业管理协会报告显示，小区房龄与维护成本紧密相关。5年以下房龄小区，年均维护成本约0.8 - 1.2元/㎡，占物业费比例约为25 - 35%；10 - 15年房龄小区，占比约为45 - 60%；15年房龄以上小区，占比就飙升到约70 - 100%。物业撤退，大多发生在没有开发商兜底、年久失修的老小区或次新小区。随着时间推移，小区设施设备老化，维修维护难度和成本大幅增加。例如老旧小区的电梯，三天两头出故障，维修不仅麻烦，还需耗费大量资金。而物业在运营过程中，人工成本、材料成本也在持续上涨，招聘一名普通物业保洁人员，几年前每月工资可能只需两三千元，现在却要四五千元，但物业费标准调整却困难重重。
全国住宅小区物业费平均收缴率已从2018年的83.7%，下降至2023年的76.2%，并且还在下滑。以杭州复地连城国际小区为例，3000多户人家，居然有2000户长期拖欠物业费，欠款总额高达1200万元。部分业主缴费意愿不高，一些老旧楼院的业主对小区式生活不习惯，以前不用交物业费，现在突然要交，内心十分抗拒。还有些业主对物业服务质量不满，以拒交物业费的方式表达抗议。而物业费收缴困难，使得物业收益无法覆盖成本，长期处于亏损状态。
很多城市着手规范物业收费，重庆、青岛、武汉、成都、南昌等都设定了电梯住宅的最高收费标准。上百个小区被迫下调物业费，平均降幅达20% - 35%，部分甚至腰斩。本就脆弱的收支平衡，彻底破裂。物业为了在竞争中脱颖而出，需要不断提升服务质量，增加服务项目，这意味着要投入更多资金和资源。但在收费下降、成本上升的双重压力下，物业企业难以承受，只能选择撤场。
物业撤场后，老旧小区往往陷入恶性循环。撤场后的第一个月最为关键，保洁服务中断导致垃圾堆积如山，门禁系统失效带来安全隐患，电梯停运让高层住户寸步难行。安顺某小区在物业撤离仅一天后就陷入瘫痪状态，车辆进出挡杆被破坏，垃圾无人清理。
半年到一年后，小区开始出现不可逆的损害，电梯因长期停运需要大修，公共区域杂草丛生，房价应声下跌。南京某小区在物业撤场半年后，房价暴跌25%。更令人担忧的是，随着环境恶化，年轻家庭陆续搬离，小区人口结构发生变化，最终形成“老人不愿走、新人不愿来”的恶性循环。武汉某老小区在撤场三年后，70%的住户变为租客，社区活力大幅下降。
物业缺位不仅让业主住得糟心，更可能让房子沦为“贬值陷阱”。南京月牙湖花园就是一个典型案例，物业撤场半年后，小区房价暴跌25%，业主哀鸣“省三年物业费，亏掉50万首付”。在一个物业缺位的小区，房子不仅居住体验差，在市场上的竞争力也大幅下降，导致房价下跌，业主资产大幅缩水。
过去很长一段时间，物业市场陷入“差的不想走，好的走不了”的怪圈。一些服务差的物业，仗着更换物业程序复杂、难度大，就算业主不满，也能赖着不走；少数真正想做好服务的品牌物业，即使在一些小区亏本经营，也常常被属地政府“挽留”。
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