时间倒回2021年，如果有人告诉你：
海珠逸景翠园价格会从6万跌到2万，你肯定觉得这人疯了——海珠的红盘标杆盘，凭什么腰斩？
但如今看，现实就是这么魔幻。
高峰期飙升至6.6-6.8万/㎡的逸景翠园，最近成交了一套118.95㎡三房，折合单价约2.6万/㎡，跌幅超60%，不止腰斩，相当于打了4折。
当然，单套难免存在特殊性，我们再来看看小区整体情况如何。
个例降价房源？
逸景翠园是海珠的一个大社区，总户数超6000户，位于广州大道南板块，还在城市新中轴线上，周边配套非常完善。
比如出门就是地铁11号线逸景站，合生广场、合生新天地、万达广场等商场都在附近，中小学、政府机关、海珠湿地公园等也都在项目周边，生活氛围相当成熟。
小区目前挂牌在售270多套，11月挂牌价4.3万/㎡，成交均价3.1万/㎡，但也不排除还有2字头房源。
回看近三年的数据，逸景翠园的市场波动，其实是随着大环境在变动——
价格呈下降趋势，多套数成交主要集中在某几个月份。
小区近三年跌幅32.5%，幅度与板块、区域甚至全市都差不多。
很显然，市场洪流下，单盘走向基本与大势保持一致。
从成交户型上看，三房一直是热门，占比6成，其次是四房，说明逸景翠园一直是海珠改善二手房的头部选择之一。
项目周边的小型社区叠彩园，最新一套成交记录，108.7㎡南向三房单价3万/㎡。
从面积段和户型上看，两个小区的南向三房都还保持在3字头，相比之下，逸景翠园跌回2字头的基本都是北向房源。
要说降幅，海珠区经典盘珠江帝景苑必然是榜上有名的，从高峰期的11万/㎡，到现在的4字头，说是过山车不过分。
比如154㎡改善四房，今年10月成交4.7万/㎡，2023年8.5万/㎡，降幅44.7%，两年时间将近腰斩。
就改善买家来说，海珠西的热门小区光大花园目前成交均价3.7万/㎡。
其中，三房户型最新成交仍在4字头，但相比当年7-8字头的单价，也接近腰斩了。
由此可见，逸景翠园的腰斩不是个例。
因为，在流动性收紧、市场普遍下行的系统性风险面前，任何一个板块或社区都难以独善其身。
市场波动下
更要实时调整心态
最后提醒一下，当下正是用放大镜看房的时代，无论买家还是卖家都需要重新调整心态：
买家对于大量降价房源，建议多深究原因——
是楼层、朝向、户型等硬伤，还是社区老化、管理不善等其他问题？不要只因为降价就冲动买入未来更难流动的资产。
至于卖家，需要调整心理预期——要认识到高峰期价格已是过去式，合理定价、降价才是二手房成交的首要前提。
毕竟，当下二手房的核心属性，正在回归居住价值。
海珠，乃至广州楼市，正走在一条价值回归的必经路上，或许颠簸，但方向清晰。
我们也是时候转变心态看待二手房市场的任何变化了。