停滞三年、两度流拍，曾承载“中国第一高楼”梦想的深圳世茂深港国际中心，终于在政府主导下迈出盘活关键一步。近日，深圳市城市规划设计研究院以106.88万元中标该项目地块规划研究任务，标志着这个从239亿地王沦为烂尾的超级项目，正式进入国资主导的重生周期。在粤港澳大湾区建设纵深推进的背景下，这座一度搁浅的城市地标，正以全新规划重构深圳东部的发展叙事。
68亿接盘、住宅占比飙升！深圳停滞三年的“地标梦”项目，终于要醒了
停滞三年、两度流拍，曾承载“中国第一高楼”梦想的深圳世茂深港国际中心，终于在政府主导下迈出盘活关键一步。近日，深圳市城市规划设计研究院以106.88万元中标该项目地块规划研究任务，标志着这个从239亿地王沦为烂尾的超级项目，正式进入国资主导的重生周期。在粤港澳大湾区建设纵深推进的背景下，这座一度搁浅的城市地标，正以全新规划重构深圳东部的发展叙事。
规划招标15天落地，政府主导破解停滞困局
此次规划研究任务的快速敲定，背后是政府破解项目僵局的决心与效率。龙岗区相关部门启动招标仅15天后，深规院便成功中标，这份为期一年的规划合约，涵盖深港国际中心12宗流拍地块及周边大运中心场馆地块，总用地面积达81.2公顷。根据招标要求，深规院需完成法定图则优化、详细城市设计、交通与市政设施专题研究等多项核心任务，最终形成兼具经济可行性与公共利益保障的实施方案。
招标文件中明确指出，该片区作为龙岗中部仅存的核心未建成区，是实现“城市新客厅”功能升级的关键空间载体。自原开发主体世茂集团陷入债务危机后，项目停工已导致区域发展节奏放缓，与龙岗区“湾东智芯”的战略定位形成突出矛盾。此次政府主导规划，被业内视为打破“卖不掉、建不了”死循环的关键举措——通过专业规划先行，为后续开发扫清政策障碍，重塑市场信心。
值得关注的是，该项目所处的大运深港国际科教城，是粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台。规划研究不仅聚焦项目本身，更强调与区域发展战略的衔接，包括完善大运中心场馆配套、构建公共空间慢行系统等内容，力图通过项目盘活带动整个片区的功能升级。
规划重构：住宅占比或超60%，高摩天楼梦落幕
在68亿元地块收储成本的现实压力下，规划用途调整成为业内关注的核心焦点。第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，新规划需在经济可行性与公共利益间找到平衡点，而用地性质的优化配置将是关键。结合深圳最新住宅调控政策与区域发展需求，多项信号显示，这个曾经主打超高层地标与商业综合体的项目，或将迎来根本性的定位转变。
最显著的变化莫过于超高层规划的调整。据悉，龙岗大运中心区地质结构复杂，原规划的700米级超高层建筑不仅建设成本高昂，更面临安全与环保等多重挑战。加之深圳最新住宅新规对容积率的严格管控，新规划中地块容积率预计将控制在4.0以下，这意味着“中国第一高楼”的愿景已正式落幕。取而代之的是更务实的开发思路——保留部分产业平台与城市公共功能，同时大幅优化建筑规模与高度，提升项目的实际可操作性。
住宅用地占比的提升成为平衡成本的核心路径。市场分析普遍认为，为覆盖68亿元的收储支出，新规划中住宅占比有望超过60%，甚至可能进一步提高。这一调整既契合深圳住房供应的政策导向，也能通过住宅销售快速回笼资金，为项目后续开发提供资金保障。与此同时，原规划中的文化展览中心、产业空间等公共业态将予以保留，通过完善体育场馆配套、构建优质公共空间，实现居住、产业、休闲功能的有机融合。
开发主体的变更同样引发市场热议。今年7月，华润置地（深圳）发展有限公司发布的“LGDY项目”全过程工程咨询招标公告，其用地面积与总建筑面积数据与深港国际中心高度吻合，引发市场对国资接盘的强烈猜测。尽管华润置地尚未公开回应，但在当前市场环境下，国资背景企业凭借资金实力与资源整合能力，成为此类大型项目盘活的最优选择已成行业共识。
从地王神话到理性重生：城市开发的反思与进化
回溯项目历程，深港国际中心的起伏堪称中国房地产行业周期的缩影。2017年12月，世茂集团以239.43亿元的天价拿下该地块，创下深圳土拍史上第二高总价纪录，彼时规划的500亿元总投资、700米超高层主塔，使其成为大湾区最受瞩目的明星项目。然而，随着2022年世茂集团债务危机爆发，项目资金链断裂全面停工，两次司法拍卖（分别以130.44亿元、104.35亿元起拍）均遭遇流拍，最终陷入“烂尾”困境。
政府的及时介入为项目带来转机。今年7月，中信信托披露龙岗区拟以68亿元收储项目核心地块，这一方案于8月获投资人投票通过，尽管世茂方面对补偿款金额提出异议，但并未影响收储进程。从239亿元地王到68亿元收储，项目价值的大幅缩水，既反映了房地产市场的深度调整，也凸显了过度依赖高杠杆、高溢价模式的风险。
此次项目盘活的背后，是城市开发理念的深刻转变。过去追求地标效应、规模扩张的开发模式，正逐步被理性务实、兼顾公共利益与市场需求的思路所取代。田利辉（南开大学金融发展研究院院长）指出，此类大型项目的盘活，需要政府、市场与社会各方的协同发力——政府通过规划引导与资源整合搭建平台，市场主体发挥专业优势实现高效开发，最终实现城市价值与民生需求的双赢。
展望未来，随着规划研究的推进，深港国际中心有望在一年内形成清晰的开发蓝图。对于深圳而言，这个项目的重生不仅意味着一个烂尾项目的化解，更象征着城市发展从“地标崇拜”向“功能优先”的转型。在粤港澳大湾区建设的背景下，盘活后的项目将成为龙岗中部“城市新客厅”的重要支撑，通过居住、产业、公共服务的多元融合，为区域发展注入新动能。
从地王神话到理性重生，深港国际中心的故事还在继续。它的转型不仅为同类烂尾项目的盘活提供了可借鉴的样本，更折射出中国城市开发正在经历的深刻变革——在追求经济价值的同时，更加注重公共利益、可持续发展与风险防控，这或许正是这座城市在经历市场起伏后，收获的最宝贵的成长。随着规划方案的逐步落地，一个更符合城市发展规律、更贴近民生需求的新地标，正悄然在深圳东部崛起。