广州保利·玥玺湾
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中国头部城市旗舰超豪的秩序重构，终于在广州珠江之畔上演。
身为大湾区领导型城市的广州，在这一轮席卷全国的超级豪宅生成大潮中，迎来了真正的King——保利·玥玺湾
因为这个项目的出现，不但广州的旗舰超豪即将易主，甚至整个华南地区的豪宅市场秩序也将改写。
局座从去年土地出让之前就开始跟踪保利·玥玺湾，直到今年，三次现场实勘，能够得出一条坚实的结论：
这位大湾区之王的专业造诣和价值造诣绝不仅仅局限于华南，即便我们把比较的标尺放宽到华东、华北、华西、华中，保利·玥玺湾都是中国超豪的罕见之造。
去年以来，因为土地端和产品端，极其不易地迎来共同的窗口期，中国各大头部城市的旗舰超豪纷纷换届辞旧迎新。
这种十年难得一遇的窗口期，顶级购买力往往会果断下场扫货，抢占那些能够引领一座城市未来十到二十年的超级豪宅。
在上海，汤臣一品之后，从去年的翠湖天地六期，到今年的外滩1号院、高福云境，出现批量总价5000万到亿元级的豪宅群：他们以150米超高大平层搭配风貌别墅出现在上海的风貌核心区。
在深圳，超豪标杆即将从深圳湾1号过渡到深圳湾·沄玺，后者的土地出让于2024年底，是当年的中国楼市总价地王。
同样的情况，在杭州、苏州、南京、成都等新一线城市，也在渐次上演。
而从去年以南方面粉厂地块挂牌入市之时，广州旗舰顶豪的秩序交接时刻，就与保利·玥玺湾的入市时间对齐。
在广州，这是全体顶级买家和业内达成的默契和共识。
如标题所言，保利·玥玺湾能够肩负「大湾区之王」，由其所在城市地位、土地资源唯一性和超级产品定位综合决定。
首先，保利·玥玺湾位于大湾区门户城市的极核中心。
当前的粤港澳大湾区，在国内与长三角不分轩轾，是全球为数不多晋升2万亿美元世界级城市群。
这个经济体量可以对标纽约湾区和东京都市圈，是中国经济的最强极核。
在粤港澳大湾区的城市中，广州和深圳、香港这类头牌先锋兵不一样，它是华南地区唯一的门户城市。
一线和新一线城市很多，但在中国能位列门户城市的只有4个。
门户城市不是单纯GDP的较量，而是具备不偏科的城市综合实力，要有坐镇一方的历史文化影响力。
广州是几千年来作为广府文化发源地。
其次，保利·玥玺湾具备极核资源的超级底盘。
玥玺湾脚下的土地，向前追溯，是广州千年商贸文明的策源地；放在当下，则是广州近半个世纪发展擘划的战略发展预留区域。
谈广州豪宅离不开三大超级板块：珠江新城、金融城、琶洲。
保利·玥玺湾在地理上，是串联珠江新城和金融城的关键一步；界面上，与广交会展馆所在的琶洲CBD隔江相望，是广州的绝对C位。
如果拿到全国同等城市去比较，玥玺湾所在的区域，相当于北京国贸、上海外滩、深圳湾，是当下中国最拿得出手的城市封面。
说直白点，玥玺湾天生享受的是广州过去几十年最好的极核资源托举。
第三，保利·玥玺湾做出超级定位的极核地标。
手握顶级土地，广州保利自然决定做超级定位产品，并且将产品形态和定位拉高到冠绝广州楼市的高度。
一方面，玥玺湾整盘楼高150-180m，是具备超强昭示度的建筑群落。我一直说珠江新城+小蛮腰的天际线已经15年未曾明显改变。
玥玺湾地标群是参与和牵引这条城市封面进阶的系统型豪宅。
而全盘规划的26套600㎡+一层一户超尺寸大平层，开广州之先河。
要知道，在上海最头部的翠湖天地1-6期600㎡+的特殊单位，也仅有32户。
我常说，对于很多房企而言，600㎡+的超豪大平层比独栋别墅更难驾驭，因为自家的产品线基本没有参照对标的样板，意味着必须非标定制。
第四，保利·玥玺湾构建的是留住华南富人的塔尖资产。
我曾引用厦门大学教授赵燕菁教授的观点：楼市调控政策应该放宽对豪宅的限制以释放顶端需求，将中国高净值阶层的豪宅需求尽量留在国内。
留住了豪宅需求，意味着既留住了人才要素，也留住了资本要素。这两者是当下城市之间竞争的本质所在。
之于广州，玥玺湾也承担了如此终极目标：让广州最有钱的人把钱留在广州，把华南最有钱的人吸引到广州。
因为它诞生于整个大湾区的众星拱月，在整个广州、大湾区，乃至全国，都是具备足够影响富人心智的顶级资产。
让广州最有钱的人把钱留在广州，需要的是从土地到产品的极核能量输出。
我们今天聊保利·玥玺湾，除了它的资源唯一性，更在于它几乎代表了中国当前好房子的最高标准。
我一直认为：从今年开始中国新出现的这一批超级豪宅，在建筑审美等各个方面将正式与全球顶尖项目看齐。
gad团队操刀了玥玺湾的建筑设计，在和gad的朋友交流时，他们也曾自信地表达过一个观点：做中国人住的豪宅，还得靠中国的设计团队。
保利·玥玺湾是中国首个配置了「超级底盘系统」的城市豪宅。
这个「超级底盘系统」的核心是将整个项目高高抬起，利用地面高差和入户层之间的纵向空间，实现“高度+规模+功能"的整体突破，呈现多项具有重大开创性的产品成果。
第一、「户户是楼王」的视野资源平权。
在玥玺湾和珠江黄金航道之间，没有太多建筑物隔档；11米的生态底盘之上，再加上10米高的入户大堂架空层，首层住宅起步已经高出地面约20米，相当于普通住宅6-7楼的高度。
更夸张的是，首排的大小楼王，首层住宅起步高度甚至直接拉高到接近27米。
因为这个空中抬升，所有的住宅单位都拥有百米级别的珠江观景面宽。西至广州塔，东至保利发展广场，珠江新城和琶洲的世界级城市天际线，都在其视野范围之内。
我一直说视野才是大平层的灵魂。对于城市超级豪宅，产品可以有尺度面积和喜好之分，而资源占有要尽量去平权，视野平权则是实现「户户皆楼王」的关键。
第二、直面珠江的「城市浮岛」
11米的盖板高度，横比广州没有豪宅可以匹敌，这让整个夹板成为一个业主私享的「城市浮岛」。
要知道这个浮岛除了面朝整个珠江，更是世界看广州一个最重要的窗口。
而利用这11米的纵向高度，保利打造了一套垂直立体的「浮岛园林」，总面积超过1.25万㎡。
「浮岛园林」如同峡谷，将各个楼栋区隔独立，又通过风雨廊道彼此交融联系。
那些漂浮在海上，隐匿于森林中的顶级野奢酒店，就是这种规划骨架。
第三、广州首个地面以上全维满级会所。
11米的浮岛园林以下，是玥玺湾约6000㎡的全维会所体系。这套会所全面建设在地面之上，比起下沉式会所更加亲近自然与阳光。
我之所以称其为满级会所，因为这是局座最近几年看到过的最大尺度会所配套。共设置了10大功能区，光是运动类相关的泳池，体育场馆，健身房就超过了2000㎡。
会所通过峡谷庭院，回廊景观串联，与地面层大堂相连，会所及大堂配套总面积超过1万㎡。
实现了“接待-社交-归家”的全场景覆盖，是豪宅产品的一次重大突破。
第四、为每栋楼配置地面落客区
与会所同层，玥玺湾为每一栋楼的地面层都规划了一个落客区，让业主的座驾可以直接开到地面入户大堂。
值得注意的是，如此一来整个玥玺湾就形成了地库、地面层、入户层三个大堂。我相信这也是豪宅首创。
第五、顶级豪宅的专属私库解决方案
由于会所全部建在地面。使得玥玺湾的地下两层车库空间形态更为完整。
在车位设计上，玥玺湾不只是做了简单的车位加宽加长的参数考量，更是首次将总图规划的颗粒度用在地库上：
地库不仅有中央轴线，还有约450米的主环线，并打造了1700㎡的绿化体系。
同时楼栋入口位置，都考虑港湾式落客区，司机休息室，储物间等。并将2-4个车位合并为一个私库，满足豪宅客群的定制需求。
这是目前为止，中国顶豪在车库这个问题上所进行的最极致、最奢华的解决方案。我预计，这种手法如同今年的中央车站，将很快在中国豪宅圈蔓延。
除了场景创新，超级豪宅还需要有极具标识度的外向美学张力，这种张力既服务于业主，也服务于城市和公众。
玥玺湾和传统豪宅最大不同，是它所在的C位必须牵引城市形象。
一方面 ，它将引导珠江北岸新建区的城市天际线。
因为其180米的高度和头排位置，玥玺湾本身就是广州城市封面的独特组成单元，这和陆家嘴天际线中有汤臣一品重度参与相似。
注意，中国一线和新一线城市会有重要变化：以前主导城市界面的是地标写字楼、酒店等商办地标，但未来这个接力棒将逐渐交给豪宅。
▲项目构建广州城市封面
全球范围内，最典型的案例出现在纽约。
近年陆续出圈的超高层顶豪，不仅带来整个曼哈顿以及中央公园的持续曝光，也带来了城市活力和天际线的焕新。
因此，旗舰超豪必须是超级地标，也必须是强大的视觉符号。
玥玺湾定制流线式的曲面玻璃幕墙，配搭双曲铝板层间线条，在建筑顶部，以「樽」为理念，塑造了高达10米的顶部塔冠。
看过玥玺湾的建筑设计和立面材料清单，我相信它不但有坚实的审美基底，更重要的是，它可以在很长周期内一直保持这种高水准的立面颜值，历久弥新。
其次，在近人尺度它参与和影响临江大道的街区风貌。
除了建筑高度和形式上的宏大叙事，玥玺湾实打实地为在临江大道建造了7500㎡风貌商业群落。
新一代旗舰超豪，追求的从来不是孤岛式的奢华，而是与顶级资源为邻的便利与尊荣。
我以前引用过日本建筑师芦原义信的一个观点：街道才是人们评价一座城市的标志。
城市永远服务于人，街区又是人们感知城市环境最微小的单位。
这条高品质街区不仅和内部约6000㎡会所一起，形成了对于业主内外互补的生活空间。
也会深度优化整个临江大道员村段的街区风貌，变得更具互动性和参与性。我相信一座顶级住区的故事会从一条怡人的街道开始。
当然，新一代旗舰超豪真正需要去做的迭代还在于户内居住感受的升级。
由于玥玺湾可以露出的户型细节还不是太多，限于篇幅，我主要讲讲玥玺湾在产品上的几项产品进化。
第一、尺寸进化。
最新一代的中国旗舰顶豪，都在面积尺度上进行了大幅扩张。
比如在广州，400㎡曾经是侨鑫·汇悦台最大的标准层户型，但在玥玺湾，这变成了户型配置的第二梯队。
需要特别注意：在各个城市住宅新规频出的背景下，十年前的400㎡和当前在「新规」条件下的400㎡，所拥有的实际使用面积，完全不在同一个层次。
因此新一代旗舰顶豪的面积扩张，远比建面数字的直观反馈更加极致。
第二、结构进化。
一位建筑设计师朋友说：过去十年中国豪宅的户型进化，最重要的技术支持来自结构的进步。玥玺湾就是当前极致结构优化的最新户型。
▲楼王户型示意
比如采用C70高强度的混凝土，缩小结构截面，优化墙地比设计。玥玺湾将超高层的结构占比缩小到了惊人的5%~6%（常规超高层15%以上），极大提升空间使用率。
为了类幕墙的连续采光面，玥玺湾几乎所有的转角处采用了无角柱设计。
尤其是建面610㎡的楼王，甚至采用了公建的框筒结构，取消常规剪力墙，让室内实现真正的「自由平面」。
▲户型无界观景示意动画
客餐厅还采用200~250mm无梁厚板设计，既保证整体净高，又增强了隔音降噪性能，提升居住静谧性。
第三、设备进化。
在玥玺湾，我看到了一份在品审其他豪宅项目时从未见过的资料——150页的项目机电和隐蔽工程配置说明。
研读全文，只有一个结论：从外到内，玥玺湾都对中国顶豪进行了系统性升级。
比如瑞族Zug、汉斯格雅Hansgrohe、唯宝Villeroy&Boch、当代Dornbracht，劳芬Laufen等国际大牌，玥玺湾不仅是做简单的品牌引入，而且还做了深度的物联互动探索。（具体交付标准以现场为准）
同时，玥玺湾围绕空气、水、声、光、温度、湿度、含氧量等指标，打造了一套服务于广州气候特色的「八衡系统」。
过去十年，中国超高层住宅的的设计理念、建筑材料、结构技术、居家智能化硬软件等都已经充分进化。
而保利·玥玺湾等各个城市的旗舰超豪，成为实践新理念、落地新技术的最好载体。
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