楼市突变？卖房者已扛不住！多少人后悔出手太晚？
最近和身边几个打算卖房的朋友聊天，发现大家的语气里都带着点焦虑。有个在烟台芝罘区的朋友说，他家的房子挂了快半年，从最初的110万降到102万，才有中介带来零星的看房客，“以前还想咬咬牙等个好价钱，现在只求能尽快出手，别再跌了”。另一个在西安的朋友更无奈，去年上半年跟风挂了房，眼看着同小区的挂牌量从30多套涨到60多套，自己只能一次次下调价格，生怕成了“最后接盘的房东”。
其实不只是这几位朋友，2024年的楼市确实藏着不少让卖房者揪心的变化。一边是政策端频频发力，取消限购、降首付、调利率的利好不断；另一边却是很多卖家不得不“以价换量”，甚至陷入“越降越难卖”的循环。更让人唏嘘的是，年底市场刚露出回暖迹象，那些 低价抛售的人又开始追悔莫及。
一、现状：挂牌量降了，但“降价抛售”还是常态
说起2024年的二手房市场，最绕不开的就是“挂牌量”和“成交价”这两个词。前两年大家总说“二手房挂牌量突破历史新高”，但2024年下半年开始，数据悄悄变了——麟评居住大数据研究院监测的14个重点城市，12月二手住宅挂牌量是194万套，环比降了1.21%，同比更是降了20.1%，已经连续三个月同比下滑 。
但别以为挂牌量降了，卖房就变容易了。这背后藏着的是大量卖家的“无奈退场”或“忍痛降价”。就拿烟台来说，2025年10月的数据显示，芝罘区二手房报价10402元/平，较之前跌了0.87%，蓬莱区更是跌了1.31%，新房市场里龙口的价格甚至暴跌6.33%。一线城市也没好到哪儿去，深圳的二手房成交价普遍比挂牌价低10%以上，超过一半的房子成交价甚至低于之前的参考价。
为什么会这样？核心还是“供大于求”的压力没完全缓解。虽然2024年重点14城二手房成交了近130万套，同比涨了9%，创了近5年新高，但去化周期依然不低——12月重点城市二手房去化周期是16.3个月，虽说比之前降了，但还是高于2022年的水平 。简单说，就是市场上的房子还是比想买的人多，卖家想快速出手，只能靠降价抢客户。有中介透露，去年下半年挂牌的房源里，近六成会在1个月内下调价格，调价幅度大多在5%-8%，个别急售的甚至降了15%。
二、政策：利好砸下来，为啥卖房者还“扛不住”？
2024年绝对是楼市的“政策大年”。从上半年的温和调整，到下半年的“930新政”发力，取消限购、限售、限价，降首付、降房贷利率、降税费，政策组合拳一套接一套 。单说税费和利率这两项实打实的优惠，力度就不小。
财政部和住建部去年12月出台的政策里明确，140平米及以下的首套、二套住房，契税统一按1%收，比之前省了不少钱。漳州有个案例很典型：吴女士买136平米的二套房，新政前要交2%的契税，新政后只要1%，直接省了1.5万元。房贷利率更是降到了近年新低，福建等地首套、二套房贷利率都能做到LPR-55BP，也就是3.05%，贷款100万30年，比之前能省12万利息 。
可既然政策这么给力，为啥卖房者还扛不住？关键是政策利好先惠及的是“买家”，卖家的“存量压力”没那么快缓解。2023年下半年到2024年上半年，很多卖家跟风挂牌，导致市场堆了大量房源，这些房源要消化需要时间。而且不少卖家是“置换型”，手里的老房子卖不掉，就没钱买新房子，越拖越着急。更头疼的是持有成本，房贷要还、物业费要交，要是房子空置着，每个月都是纯支出，拖得越久越“亏不起”，只能降价止损。
不过政策的效果确实在慢慢显现。2024年四季度开始，重点城市二手房成交量逐月上涨，12月重点14城成交14.89万套，环比涨了12.6%，同比更是涨了59.2%。一线城市尤其明显，北京、上海、深圳2024年成交量同比分别涨了12.6%、30%、72.7% 。但这种回暖来得有点晚，不少卖家已经等不及先卖了。
三、回暖：年底翘尾后，多少人开始后悔？
2024年楼市最戏剧性的变化，大概就是“年底翘尾”。12月不仅成交量暴涨，房价也出现了积极信号：70个大中城市里，23个城市新房价格环比上涨，9个城市二手房价格环比上涨，一线城市二手房价格更是连续3个月环比上涨。克而瑞的数据显示，12月有48.3%的小区成交价环比上升，34%的小区挂牌价环比上涨，这两个比例都连续3个月在增加 。
这波回暖，让不少 earlier 低价卖房的人悔得肠子都青了。有位北京的业主在去年9月把房山的房子以280万卖了，到12月发现同小区同户型的成交价涨到了300万，短短3个月亏了20万。深圳也有类似案例，有卖家10月以520万出手了南山的小户型，12月中介告诉他，同户型能卖到560万，“当时就怕再跌，现在看来是卖在了最低点”。
为啥会后悔？因为很多人卖房子是“追涨杀跌”的心态。上半年看到市场冷清，怕房价继续跌，慌慌张张降价抛售；没想到下半年政策发力，市场慢慢稳了，房价止跌回升，自己反而踏空了。麟评居住大数据研究院的分析师也说，2024年9月是市场的转折点，之后价格环比降幅连续收窄，四季度更是阶段性止跌，那些在9月前卖房的人，大多错过了后续的回暖 。
当然，也不是所有卖房者都后悔。急着用钱、置换到更好房子的人，大多觉得“落袋为安”更重要。但对于那些单纯因为恐慌而低价卖房的人来说，年底的市场变化确实给了他们一记“闷棍”。
说到底，2024年的楼市就像一场“熬鹰战”，考验着卖房者的耐心和判断力。政策在托底，市场在回暖，但不同城市、不同房源的命运天差地别。对于还没卖房的人来说，与其跟风恐慌降价，不如多看看所在城市的成交数据和政策导向；而那些已经出手的人，也别太纠结，毕竟房子最终是用来住的，能解决自己的实际需求才是最重要的。至于2025年市场会不会继续回暖？至少从目前的政策方向看，稳字当头的大趋势不会变。