昨天我们在《热销还是假象？揭秘真实的西安楼市！》一文末尾中提到：绿城的两个纯新盘本周末首开，希望绿城能够在这个连绵阴雨、温度下降的当下，能够给予西安楼市一些信心！
今天，绿城果然没让我们失望。
绿城润百合、绿城绿汀芳菲，首开摇号的同时，开盘售罄！
本月，西安已经诞生了3个开盘即罄的项目！
现在问题来了：下一个项目会是谁？
01
半天时间，绿城揽金6.38亿元
绿城在西安今天迎来首开的两个项目，一个是港务奥体板块的绿城润百合，一个是未央团结片区的绿城绿汀芳菲。
绿城润百合，位置在欧亚大道与元朔大道交汇处西北角，这块82.676亩的地块是绿城今年5月7日在公开市场以溢价率15.8%拍下的，楼面地价10111元/㎡，是港务区首宗“万元地”。
拿地4个半月之后，绿城润百合实景示范区和样板间9月21日开放，项目规划的是约125-195㎡的“第四代住宅”，全部是2梯2户，外立面部分弧线设计、双层low-e中空玻璃+香槟金铝型材勾勒，形成流动的艺术天际线。
同时，小区还配套有七大主题下沉会所，特别是其中泳池超大全屏玻璃，使得泳池与下沉庭院无界融合，让大家眼前一亮。绿城润百合还将“六艺境教”落地其中，打造出了绿城西北首个儿童友好社区。女王空间，则实现了人与人、人与空间之间的连接。
今天，距离项目拿地约5个月，绿城润百合实现了首开。
首开推售的是2号楼、6号楼、15号楼，2栋17层高的小高层（125㎡、170㎡）、1栋25层高的高层（139㎡），小高层备案均价分别为20494.09元/㎡、20510.47元/㎡，高层备案均价20709.75元/㎡。
首开推售的150套房源，实现了摇号开盘，2小时售罄，实现销售额4.3亿元！
绿城西安今天开盘的另一个项目绿城绿汀芳菲，位于未央团结片区，具体位置在仁宇路与行舍路交汇处，这块46.537亩的地块是今年6月19日绿城在公开市场摘得的，楼面地价6782元/㎡。
值得注意的是，由于绿城需要代建项目南侧、西侧的道路，因此这块地的实际楼面地价是要高于6782元/㎡。
摘地不到3.5个月，绿城绿汀芳菲在9月27日迎来了实景示范区和样板间开放，并且在国庆假期前价格公示、首批次房源拿证，今天迎来首开。
也就是说，距离摘地不到4个月，绿城绿汀芳菲实现了首开！
与绿城润百合为大面积改善产品不同的是，绿城绿汀芳菲打造的是建面约89㎡、108㎡、121㎡、139㎡的“第四代住宅”，定位的是首置、首改。特别是其约89㎡的产品，是目前西安市场上的小户型四代住宅之一，并且在89㎡实现了三室两卫的设计。
绿城润百合在产品设计层面有一个看点是，当西安市场上大多数项目将赠送面积集中在露台部分之时，绿城绿汀芳菲则通过科学的户型设计，在政策允许的情况之下将更多的赠送面积做到了室内，使得购房者实现了室内更大的得房率！
虽然说绿城绿汀芳菲没有做单独的下沉式会所，但其在架空层部分基本实现了会所的功能区，并且在小区中央位置还打造了一个中央景观大树聚场，成为邻里之间的生活新聚场。
绿城绿汀芳菲首开推售的是3号楼、8号楼，其中3号楼为17层高、2T2、约121㎡的小高层，备案均价17956.35元/㎡；8号楼市26层高、2T4、约89㎡和108㎡的高层，备案均价15944.27元/㎡。
绿城绿汀芳菲首开同样实现了摇号，134套房源开盘2小时售罄，实现销售额2.08亿元！
照此计算，绿城西安今天两大纯新盘首开，合计实现销售额6.38亿元！再加上今年前9个月84.8亿元的销售额（中指研究院数据），以及国庆假期期间熙海棠、锦海棠等项目的销售业绩，预计绿城在西安今年的销售已经达到95亿元左右！
最快这个月，最慢下个月，绿城西安将迎来销售额百亿。
02
教育+产品力+性价比
这两个月，所有人都感受到了西安楼市的降温，但你发现在目前的大环境之下，热销的项目依然存在。
除了今天开盘的绿城两大纯新盘之外，高铁新城板块的白桦林书香在国庆假期首开也实现了售罄，还有奥体板块的文昌临江阅，9月27日首开集中开盘，推售的197套房源实现销售额4.75亿元！
从近期这几个热销项目，其实基本可以分析出目前西安市场上热销盘的支撑因素和逻辑。
第一，占据优质的教育配套。
绿城润百合、文昌临江阅手握高新一中陆港小学、高新一中陆港中学教育配套，绿城绿汀芳菲紧邻高新一中教育联合体成员西安团结实验学校，白桦林书香一路之隔的学校据传为铁一系。
很明显，优质的教育配套是支撑起项目热销的重要因素之一，并且即使在市场下行中、其他区域出现价格战的情况之下，拥有优质教育配套的板块房价也更为稳定一些。
今年西安市场上热销的邦泰悦九章、地建嘉信臻境、招商西安玺等项目，无一例外都是占据优质教育资源。
从这个角度也就不难理解各大区域在积极引进优质教育资源的原因了，仅今年未央团结片区、新城幸福林带片区、西咸文教园片区就引入了爱知中学，幸福林带片区还引入了交大附中。
当然，面对市场上“名校+”、名校分校满天飞，对于购房者来讲，如何甄别这些“名校+”、名校分校的含金量也就更为重要。
第二，产品力的支撑。
在楼市上行周期，投资客较多，大家关注的是预期。
但当市场下行阶段，楼市就回归到了居住本身，刚需、改善需求成为市场的主力，此时大家就更关注产品本身。
此时，在竞争激烈的西安市场，一个项目要想实现热销，就必然需要产品力的支撑。这种产品力，既包括外立面、园林景观、会所等部分，还包括户型设计、赠送率等。
另外，产品的创新也是比较重要的，邦泰在西安各大项目的全景舱产品设计，以及石材+铝板通铺的外立面；白桦林书香、绿城绿汀芳菲创新性的90㎡左右小户型设计，就是案例。
第三，性价比。
购房者判断一个项目的购买价值、价格高与低，既会对比同板块的新房市场项目售价，也会与同板块的二手房价格进行对比。
从今年热销的项目来看，开发商即使在首开蓄客充足的情况之下，均给出了一定幅度的优惠，并且有的还给出了送车位、送封阳台等，以此来提高项目的性价比。
毕竟，除了豪宅项目之外，刚需、改善项目，价格永远是购房者最敏感的因素之一！
事实上，站在开发商的角度来讲，尽快尽可能多的回笼资金，有时候比每平米多卖一两百块钱更为重要。
大家看到的是楼面地价、房价单价，而开发商看的是总土地款、总回笼资金，尽快回笼资金实现资金的使用率，站在整个公司的层面来讲，往往能够实现更高的利润率。
在今年还剩下2个多月时间的情况之下，绿城除了今天迎来首开的两大项目之外，目前在西安还手握港务“地王”、奥体板块的绿城桂冠東方，以及高新丝路软件城“软东”片区的绿城长安玉华，这两个项目均为高端改善盘，起步面积要更大一些，将进一步彰显绿城的高端产品力。
金茂目前也手握高新丝路软件城“软东”板块的高端豪宅项目金茂璞逸高新、幸福林带片区的金茂贝好家丨幸福晓棠两大纯新盘，邦泰则在西安文教园、软件新城有两个新项目待亮相，招商蛇口则有占据一线河景的招商西安湾、地处地铁口的招商林屿缦岛两大纯新盘，保亿则有与绿城绿汀芳菲一路之隔的保亿润园、陕西鑫苑则有其进入西安的壹号作品鑫苑知光集，汇兴匠作携手金地管理打造的长缨赋……
这一系列的纯新盘，都是目前已经开始蓄客，接下来陆续会入市的。纯新盘的扎堆亮相，将让接下来几个月的西安楼市更加精彩！