如今的天津楼市，纯新盘“制霸天下”。
而且是“名利双收”。
成交排行榜中，多半都是新入市的新盘。
核心原因就在于——越靠后的新盘，后发优势越强，“赠送”空间越多，得房率越高。
从技术层面给予了买房人更多的“实打实”诱惑。
毕竟加量不加价，等同于变相拉低房价。
这不，天津又有一批“黑科技”户型上线了，满满都是亮点。
越品越“惊喜”。
甚至还出现了“房包院”设计。
绿化平台、露台变多
要知道，绿化平台和露台属于全赠送。
但一般常见的，露台或阳台大多放在客厅南侧或主卧转角。
也就是说，都是在室内空间之外。
生态城中新宜禾阅澜山这款建面约199平米小高户型，却把“空中绿化平台”嵌在了客厅与卧室中间，面积大约20平米。
▲中新宜禾阅澜山建面约199平米户型
这也是天津首例“房包院”设计。
再加上，北侧转角露台、以及飘窗等，最高得房率约达115%。
▲中新宜禾阅澜山建面约199平米户型
大港格调罗滕花园作为天津第一个四代宅，145平米及以上户型，无论洋房、联排，也全都做了绿化平台，进深约2.5米。
所以，该项目大户型的得房率都在100%以上。
▲格调罗滕花园洋房建面约145平米户型图
蓝城海潮月华也做到了户户都有露台，其建面约145、175平米户型的露台进深更是达到了3米，而且是270°转角大露台。
挑高超6米，面积多达30多平米。
空间实用率超高。
▲蓝城海潮月华建面约175平米户型图
▲蓝城海潮月华效果图
中建悦庐桐溪也就是新亮相的津南北马集项目，更是玩出了新花样。
不仅将社区大门置于架空层上，打造了天津首个高台门仪，还有全铝板或全石材的无漆立面等。
更亮眼的是，4层洋房还做了“层层退台”设计。
▲中建悦庐桐溪4层洋房效果图（非终稿）
这是今年住宅多样性补充新规发布后的首例。
并且，首层，带架空层、小院；顶楼带屋顶露台。
每一层户型都不一样。
飘窗继续“进化”
飘窗“赠送”是最常见的操作，这些年开发商可没少在这方面下功夫。
其“进化史”也成了行业创新的一大观察指标。
·先是“越做越矮”。
高度从60cm到45cm，又到30cm……现在甚至都可以“砸掉”了。
像有的8米多宽厅依旧做飘窗，就是这个原因。
飘窗可以消失，面积还算赠送。
·后是“越做越宽”、“越做越多”。
原来飘窗进深也就40cm，后来50cm、60cm……万科东庐做到70cm，已经很少见。
没想到，现在连80cm都突破了。
生态城启宸湾，所有户型的飘窗进深都达到了80cm。
可以直接当沙发或书桌用了，甚至与床体相连等，实用率大大提升。
▲启宸湾建面约108平米户型图
而且飘窗做的，也越来越多。
除了南向必备外，侧面、北向也在不断被“开发”。
河西保利津门天珺不仅所有户型主卧都有L型飘窗设计，其143、169平米户型还做了客厅L型转角飘窗。
可谓不放过任何可以“发挥”的空间。
▲保利津门天珺建面约143平米户型图
中海陈塘F9地块150多平米洋房不仅做出了一层一户、约15.2米南向四开间，带奇偶错层开敞阳台。
而且还把飘窗设计做到了最大化。
▲中海陈塘F9洋房150多平米户型图
此外，山西建投还独创了“装饰廊架”设计。
建投誉河院福院、建投奥体誉院、建投东府，全都有。
它是在飘窗之外又多做了一层南向装饰廊架，也是赠送，进深仅60公分。
再加上飘窗，相当于“双层赠送”。
所以综合得房率很高。
▲建投奥体誉院建面约150平米户型图
小院也开启了“军备竞赛”。
武清宏顺央璟颂的下沉庭院已经能做到7-8米了。
城发格调昆庭花园6号楼的下沉庭院更大，目前进深得有10多米。
产品不断创新，对市场有什么影响呢？
正向的是，刺激改善需求释放。
通过更创新更升级的产品，制造出“代际差”，让买房人产生“心动点”。
激活原本处于观望的改善需求，撬动新房成交。
但弊端也很明显。
不断地产品迭代，永远都是“后浪”碾压“前浪”。
会让天津新房的“保鲜期”变短。
不利于价格稳定。
正如河西这波价格调整，特惠力度大的都是二代产品或者老三代。因为对于改善来说，产品过时就等于失去竞争力。
所以才会有了如此劲爆价：
天津瑞府2万7起，中交融正2万4起，中海学府源境240万起……
包括现在二手房的下跌，也是因为产品创新。
代际差越大，价格冲击就越大。
毕竟一二手房市场并非割裂，而是深度联动的有机整体。
而市场“偏新”，对于新盘格外追捧，本质也是“求稳、求优”消费心理的集中体现。