暴雷房企"躺平"后日子滋润，苦苦支撑的房企反而更难受？
房企半年报透露重大信号：行业正在悄悄分野，未来活法完全不同
别被表象骗了！暴雷房企看似凄惨，实则早已"闷声发大财"
佳兆业、花样年暴雷后亏损超千亿，为什么内部人却说"日子不错"？
房企半年生存图鉴：有人"躺平"续命，有人苦撑求生，行业裂痕前所未有
行业寒冬中，最残酷的生存法则正在上演。95家A股上市房企中，净利润同比增长的占45%，239家港股上市房企中，净利润同比增长的占43.5%。这两个数字足以让很多人感到意外，毕竟在我们印象中，房地产行业还在深冬中挣扎。
真正的故事远比表面数字复杂得多。行业深度调整下，一场无声的分化正在发生：那些早早暴雷的房企，如今过着一种"意想不到"的安逸生活；而那些苦苦支撑的标杆企业，却在承受前所未有的压力；就连央企国企们也都在勒紧裤腰带过日子。
"最早躺平的房企，不少管理层工资并没降，小日子过得挺滋润"。一位华北房企人士的这句话，道出了当前房地产行业最吊诡的现象。
佳兆业集团曾经是内地房企TOP30的常客，号称"旧改之王"，巅峰时在深圳拥有44个旧改项目，货值高达4500亿。2022年宣布暴雷后，它的命运发生了巨大转变。如今佳兆业的情况令人玩味：2024年合约销售仅67.57亿，不到2020年1435亿销售额的5%；归母净利润亏损285.3亿，创下历史纪录；过去4年累计亏损超730亿。
但就是这样一家企业，却找到了特殊的"生存之道"。由于早年间投资了香港《星岛日报》，佳兆业大量员工被"安置"到该媒体从事采编工作。曾任佳兆业集团副总裁的李大鹏，现在成为了星岛新闻集团海外事业部总裁、星岛环球网董事长。"媒体转型公关的很常见，公关集体转型做媒体的，还是头一遭听说。"一位房企品牌公关部门人士感叹道。
佳兆业并非个例。包括富力、阳光城在内的多个"暴雷"房企，目前内部员工薪资待遇并未受太大影响，公司总部人员保持稳定。一位华南房企人士点出了关键："在地产公司中，员工工资开支并不大，相比巨额债务，可谓'九牛一毛'。即便暴雷，老板养活手下现有员工还是不成问题的。"
债务重组带来了意想不到的"优势"。仍然苦苦支撑的房企，偿还100元面值的公开市场债券，需要支付100元及相应利息；而对于暴雷房企，根据债务重组的协议，可能只需要支付30、40元，甚至更少。换句话说，支撑到今天仍未暴雷的房企，相比最早暴雷的那一批，多付出了海量的资金用于偿债。这种反差让人不禁思考：到底是谁更"聪明"？
当然暴雷并非没有代价。这些房企几乎成了资本市场上的"仙股"，失去了融资能力。截至9月11日收盘，佳兆业、花样年、中国奥园的股价分别为0.158港元、0.072港元、0.123港元。"选择'暴雷'的房企，损失的只是在资本市场中的信誉和再融资能力，但保住了不少'真金白银'。"一位资深房企人士说。不少粤系、闽系房企的老板，除了上市的房企外，手上还有其他公司和产业。他们只是消失在了公众视野之外，但并不意味着"日子惨淡"。
与"躺平派"形成鲜明对比的是那些仍在苦苦支撑的企业。万科、龙湖、新城控股、滨江等曾经位居头部且尚未"暴雷"的房企，正在经历艰难时刻。上半年万科实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；归属于上市公司股东的净亏损为119.5亿元，较去年上半年98亿元的净亏损有所增加。
对于业绩亏损，万科解释称主要原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，叠加行业、市场和经营环境变化，新增资产减值计提，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。公开市场债务的偿还和融资，是万科的重点话题。截至8月末，万科已完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。
负债结构方面，截至上半年末，万科有息负债合计3642.6亿元，占总资产的比例为30.5%，其中一年内到期的有息负债1553.7亿元，占比为42.7%。
新城控股可能是少数亮点之一。根据半年报，上半年新城控股实现营业收入221亿元，归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元，毛利率为26.85%。新城控股的幸免于暴雷颇有戏剧性——由于前任董事长于2019年涉案卷入舆论风波，公司被动降低了负债，反而因祸得福。
截至2025年6月末，新城控股融资余额为522.76亿元，较年初压降13.74亿元。在手现金余额91.83亿元，净负债率为53.4%，处于较低水平。
多元化布局成为关键救命稻草。2025年上半年，新城控股实现商业运营总收入为69.44亿元，同比增长11.8%。物业出租及管理业务毛利合计45.73亿元，占该公司总毛利的77.06%，同比增长近20个百分点。
同样依靠多元布局穿越行业低谷的还有龙湖。今年上半年，龙湖集团营业收入为587.5亿元，同比增长25.4%。归母净利润32.2亿元。上半年，龙湖由资产管理与商业投资组成的运营业务，实现运营收入70.1亿元。
连央企国企也开始"勒紧裤腰带"，这足以说明行业面临的挑战有多大。以央企龙头保利发展为例，2025年上半年，保利以1452亿元的销售金额，位列行业销售额排行榜榜首。但净利润却大幅下降：营业总收入1168.57亿元，同比下降16.08%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。
保利发展董事、总经理潘志华表示："由于房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。"
老牌国企绿地控股上半年"转盈为亏"：实现营收944.96亿元，同比下降18.06%；实现归属于上市公司股东的净利润为-35.06亿元，去年同期为2.1亿元。
绿城中国也是营收、净利双降：实现总收入533.68亿元，同比下降23%；净利润为12.11亿元，同比下降64%；股东应占利润仅为2.1亿元，同比下降89.74%。
曾经的央企"利润王"中海地产业绩也开始下滑：营业收入832.2亿元，同比下降4.27%；归属母公司净利润85.99亿元，同比下降16.62%。
华润置地是为数不多的亮点。从去年开始，华润取代了中海，成为房地产行业新晋"利润王"。根据上半年财报数据，华润置地的归母净利润达到了118.8亿元。但华润超越中海，靠的并非开发业务，而是运营性业务收入。以购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等为主的经常性业务，虽然总营业额占比仅21.7%，但贡献了60.2%的核心净利润，达60.2亿元。相比之下，开发销售型业务仅带来39.8亿元核心净利润，同比减少23.8%。这一对比极具启示意义：传统的房地产开发模式已经难以为继，运营为王时代正在到来。
一位券商地产分析师点破了关键："在地产开发项目盈利难的情况下，央国企也勒紧了裤腰带。而无论是央企中的华润，还是民企中的新城控股、龙湖，他们的共性是购物中心、写字楼等业态带来的经营性收入，占比都大幅提升。这类业务为房企带来了稳定的现金流。"
房地产行业正在经历根本性的重构。过去那种依靠高杠杆、高周转、高负债的模式已经彻底终结，取而代之的是更加精细化、运营化、多元化的新发展模式。那些早早暴雷的房企，虽然失去了资本市场的信任，却通过债务重组获得了喘息机会；那些苦苦支撑的房企，虽然保住了信誉，却付出了巨大的资金代价；而那些提前布局多元化业务的企业，则在行业寒冬中找到了新的增长点。
这种分化不仅体现在企业层面，也反映在地区和市场层面。一些重点城市的核心地段项目仍然抢手，而三四线城市的项目则面临去化难题；高端改善型产品表现坚挺，刚需产品则面临更大压力。
房地产行业再也回不到从前的黄金时代，但并不意味着没有未来。只是这个未来属于那些能够适应新规则、找到新活法的企业。从开发到运营，从增量到存量，从粗放到精细——这场转型才刚刚开始。半年报数据已经给出了清晰信号：行业正在分化，企业正在寻路，未来正在重塑。那些能够主动适应变化、提前布局未来、抓住新机遇的企业，将在新一轮行业洗牌中脱颖而出。