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黄衫木店的两个重磅地块，褡裢坡的保利朝观天珺和三间房的金茂满曜，这四个新盘，摩拳擦掌，势必要在朝阳北路碰碰拳头。
黄衫木店两项目是高级改善逻辑与下游的朝观天珺和金茂满曜竞争关系不大，但是也由于黄衫木店的出现，让朝阳北路的竞争更加激烈。
朝阳北路沿线，2025年半年的供应，是过去10年的供应量总和。
今年在朝阳买房，6号线、朝阳北路是绕不开的话题。从板块购买逻辑来说，朝阳北路主要以国贸、望京、三元桥三大核心区产业外溢和地缘改善自住为主。
地铁6号线是板块居住便利性加分项，不过高峰期的6号线，是牛马专线。自驾通勤稍有不便，朝阳北路红绿灯很多，早晚高峰堵车是家常便饭。
常营商圈的龙湖天街和青年路商圈的大悦城，是最牛马最愿意消费的朝阳青年常去逛街的商场。
不过，朝阳北路的学区概念比较薄弱，几个板块都没有什么特别好的学校。所以，朝阳北路沿线不管新房还是二手房，没有学区溢价。
朝阳北路的购买逻辑，就是自住加通勤，书包问题相信不久的将来就会有解决方法。
正式聊一聊保利朝观天珺。天珺和满曜，由保利和金茂两家央企合作开发，但又独立操盘。纵然开发商产品定位和价格错位，但位置因素让两个项目存在天然竞争关系。朝阳北路的买房人，不论买谁，都要把两个项目放在一起比较。
开盘这第一场战斗，已经分出了胜负，位置更好的朝观天珺完败。
紧挨着朝阳北路和褡裢坡地铁站是天珺的优势，纯地铁上盖盘，出了家门就上地铁，通勤非常方便，但也有一些朝阳北路的噪音和城市界面比较乱的影响。
北边高压线塔听说高压线是要入地，我查阅了很多文件，目前还没找到官方通知，关注高压线问题的朋友，暂且就默认它能够入地。
回到项目本身。朝观天珺容积率2.8，规划7栋11-25层的小高层和高层产品合计541户，社区规模并不大。
这也是目前北京新盘的主流趋势，以中小型社区为主，超过千套的大型社区很少。
朝观天珺地块东西狭长，适合排大面宽产品。户型规划有少量91㎡两面宽三居和122㎡三面宽四居；主力户型为139和157四居三卫户型，分别有200和250套，项目定位高端改善。
售楼处还是原来和光煦境的售楼处，位置更靠近常营地区。保利一方面是为了节省成本，另一方面瞄准的第一波客户还是黄渠常营地区的改善购买力。
花高出周边二手房2万块钱的价格原地置换，居住品质是升级，板块升级完全不沾边，有更高追求的改善买家直接等黄衫木店了。
产品来说，朝观天珺延续了保利一惯的产品优势——大窗墙比。朝观天珺外立面采用的是铝板石材和玻璃幕墙的组合。很对位朝阳客户的追求，要潮流、要时尚、要显高端。
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