2025年的济南楼市略显平静。
回顾上半年，大概有两件事比较引人瞩目，一个是刚过去的6月份，文博西地块竟然拍出高达2.2万/平米的楼板价，让市场惊叹不已，这大概是济南有史以来拍出的最高楼板价，地王当之无愧。
另一件事也发生在6月份，那就是位于CBD核心区的一个新楼盘，绿城瑞马润百合放出一句话，一下子搅动整个改善市场，这句话就是：
CBD，首开均价2.6万/㎡
一时间，济南改善市场沸腾，众说纷纭。没想到一向以品质著称的绿城，这一次竟然是以价格聚焦全城目光。
当然，这一次绿城瑞马润百合的均价2.6万/㎡，不是降价，而是首开价格。
单看这个价格，可能很多人还会说，均价2.6万/㎡，这个单价多少人能买得起。但是别忘了，这本身就是济南CBD核心区的楼盘，这里的价格本身就是济南房价的天花板。
像CBD北，也就是科技城片区，房价早就突破3万+，即便高层产品，也大都在两万五六的单价。
CBD南的建邦星辰，超高层住宅，更是早就喊出单价4万+，千万级豪宅。
CBD西片区的保利A1地块、云顶·嘉元、历下城发A4地块，几乎个个都是冲着4万+来的！
更不用说中海拿的文博西两个住宅地块，不算商业地块，仅住宅楼板价就高达2.2万/㎡，这个价格都快赶上绿城瑞马润百合的首开价格了，很多人甚至预言中海保守4万+，稍微一突破就是5万+！
看这一圈的价格，再看CBD核心区的绿城瑞马润百合，首开均价2.6万/㎡，是不是感觉很震撼？
所谓没有对比就没有伤害，通过对比可见价差之大！
所以，绿城瑞马润百合价格一出，济南楼市风起云涌，临售一开放，据说置业顾问都接待不过来。
谁说楼市不行，改善需求多的是，关键是看价格。
作为CBD核心区的新楼盘，绿城瑞马润百合的到访量能让置业顾问忙得接不过来，也不单纯是价格，差异化产品定位也很关键。
现在的改善市场，仿佛一下子锚定了有钱人，大户型是主流，动辄180、200平米以上。
云顶·嘉元，最小户型200平米起步。历下城发A4地块户均200多平米。保利A1前段时间规划刚公示，户均173平米。建邦星辰最小户型190平米。
中海拿下的文博西地块，虽然还没出规划，但行业内的共识是，户型不会小，不会是卖给一般有钱人的，而是卖给特别有钱人的。
每个项目都有自己的定位和目标客群，这无可厚非。但是这么多大户型，让很多四五百万的改善购房者望而却步，都挤压到长岭山片区、盛福片区来改善了。
像科技城片区相对小一些的户型，比如一百五六十平米，不超过180平米，之前就卖得特别好，现在这些户型越来越少，主要集中在大户型，让一些改善客户看得见，却够不着。所以科技城片区的销量，也不如从前卖得那么快那么好了。
毕竟这个社会的财富是呈金字塔型的，越往上，客户越少。
而绿城瑞马润百合的户型，143平米和167平米，可以说和周边改善楼盘形成差异化定位，结合2.6万/㎡的均价，总价介于370万—450万之间，直接避免了与周边楼盘的竞争，也有着更广泛的客户基数。
两个户型也都不错。143平米的宽厅四室，167平米的南向四面宽四室，都是功能性与舒适性兼顾的户型，这两个户型都有一些是一梯一户设计，对这个面积段的户型来说，还真很少见。
如果预算在370万—450万之间，想在CBD或者周边买新楼盘，可能够得着的也只有绿城瑞马润百合。
并且，买到的还是低密小区。
绿城瑞马润百合的小区不算大，占地面积只有约11455平米，但容积率低，只有2.3，这在周边几乎可以说是最低的容积率，规划了4栋楼，1栋5/7层洋房，3栋17层小高，这也是改善购房者比较钟意的低密度社区。
包括建筑颜值，精工系统窗，LOW-E玻璃，以及社区会所，等等，也都有很出色的表现，对比3万+、4万+的豪宅，也毫不逊色。毕竟现在改善产品都很卷，大家都在尽最大努力做好产品。
所以，这样的价格一出，再一看这样的产品，多少人都想一探究竟。项目火爆，也就自然而然，水到渠成。
不然呢，只能选择附近的高层产品，或者到盛福和长岭山这些改善之地寻找合适的新楼盘。
绿城瑞马润百合的入市，还让市场有一种惊喜。
CBD片区也好，泛CBD周边区域也罢，一直没有一个绿城的楼盘。当然这样说也不十分恰当，省博物馆北侧有一个绿城深蓝公馆，但这是一个基本不对外销售的楼盘，很多改善购房者也买不上。这也成了济南楼市的一大遗憾，CBD核心区绿城怎么能缺席？
所以，很多人也很期待CBD能有绿城的新楼盘。毕竟绿城有广大的粉丝基数，绿粉的复购率很高，甚至有的绿粉特别有钱，只要是绿城开发的楼盘，都要买一套。
并且，在济南，绿城也一直没有让绿粉失望，甚至没有让济南改善失望，自从开发了全运村，绿城就成了济南楼市品质的代名词。
18年来，绿城楼盘在济南遍地开花，无论在哪个片区，无一不是品质标杆。这一点很是难能可贵，在济南能做到这一点的，保持较好口碑的，凤毛麟角。
和绿城合作开发润百合的瑞马，也是一家实力房企，作为从济宁来的房企，动辄出现在济南土拍市场，也足见其实力。短短三四年的时间，在济南已开发6个楼盘，包括在文旅城附近的凤栖和鸣，也是与绿城、保利联合开发。
这一次两大房企的合作，也是又一次的强强联合，很多人也期待润百合能给CBD最后一块住宅拼图，画上一个完美的句号。
最后我们聊聊济南CBD的开发。
经过多年建设，CBD的开发已近尾声，其中“山河湖泉城”五座超高层建筑，早已成为济南城市天际线中最亮眼的名片，勾勒出这座城市的现代轮廓。
如今的CBD片区，已是济南当之无愧的核心所在。这里汇聚着一城最优质的资源——漫步其间，各类总部企业鳞次栉比，不用堆砌数据，就能直观感受到这片土地的能量与活力。
有趣的是，当年大家都盼着CBD快点建成，可真到了坐享其成的今天，不少人却生出些许遗憾：片区内的住宅开发太早了。扎堆开发的节奏，恰好错过了这几年济南楼市“卷产品力”的爆发期，导致早期住宅产品显得有些平庸。
试想一下，以CBD这样的黄金地段，如果放在当下开发，不知会诞生多少令人惊叹的豪宅项目。好在，CBD还有最后一个住宅地块绿城瑞马润百合，得以赶上这场产品力比拼的浪潮，既弥补了遗憾，也使得该项目从起步阶段就面临更高的市场期待。
其实，即便CBD早期开发的住宅，在当下市场中依然是济南改善市场里房价最坚挺的存在，仍保持着相对稳定的价格表现。毕竟，济南只有一个CBD核心区。
身处CBD核心区的楼盘，仿佛自带“抗风险体质”——无论楼市如何波澜起伏，它们总能经得住市场震荡，走出一条稳健的价值曲线。
这样的规律并非济南独有。越是大城市，核心区的价值越能穿越周期。这也是为什么改善型购房者对核心区楼盘青睐有加的原因：稀缺性带来的价值牢固性，直接影响了改善型购房者的选择倾向。
就像我们前面提到的文博西地块，能在当下市场拍出2.2万/平米的楼板价，其背后是市场对核心区土地稀缺性的定价；
而润百合的售楼处之所以人气如潮，除了2.6万/平米的单价、适中的户型与可控的总价，本质上也是市场对核心区不动产长期价值稳定性的认可，并且还是绿城的产品，大家也都想在核心区拥有一套能穿越市场周期、经得起时间检验的好房子。
只是绿城瑞马润百合只有4栋楼，总共也就148套房源，留给大家选择的机会并不多。就像很多人预言的，像这样的楼盘，开盘也不用分楼栋，一起开，一把就清了，短平快的节奏。当然，这也只是预言，具体如何开盘，目前尚未知晓。