今年的真如像是下定了某种决心，要开启真如副中心、乃至普陀的新纪元。
今年以来，围绕真如板块，已经祭出了4大规划。
“真如之心、上海西站、真如翠谷、真如商务单元更新提升规划”
我知道有人会说，真如从来不缺规划。
2001年真如副中心批复后，别的没干光规划就干了6年。
但是这次真不是停留在表面。
隐隐能够感受到普陀区的野心。
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观观详细分析：
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真如这个副中心的名头已经顶了24年了。
一提副中心，最“拉胯、失败、没落”似乎总有真如一席之地。
难不成这次真如又是在画饼？
归根到底真如不缺大而美的规划，而缺少细节、落地规划怎么干。
副中心是大家对你的期待，而不是吃老本的底气。
这次的真如“F4”规划，真的是在解决实际问题。
首先是真如之心。
定义和解决真如发展的核心，形成区域发展的向心力。
这是普陀第一次直面“李嘉诚”的问题，
高尚领域不能代表真如，也不是真如的核心。
中海环宇城的商务区和新打造的真如之心才是未来真如的核心动力。
这将是真如第二个TOD项目。
还将新增一座五星级酒店。
树立真如的商业、办公、住宅的真正标杆。
这块50万方的新规划，前身是铜川路水产市场，未来将转变为商务新地标。
然后是被普陀提到和真如之心同样高度的“真如翠谷”。
这里将是未来真如2年内土地供应的核心区。
解决的是真如北部区域的城市界面断裂。
前身岚皋粮仓像一座城市孤岛，拉低了真如北部的城市界面。
让大家很难将高尚领域以东和真如副中心联系到一块。
这次真如翠谷中规划有1.77容积率的地块，未来能做出洋房或者叠墅产品。
三轨交环绕，又有上师大学校。
是有机会成为新的产品标杆。
翠谷的第一块地将要拍卖，真如是寄予厚望的，未来新房要突破12万。
臻如府+高尚领域+翠谷，形成真如新的高尚住宅区。
第三是上海西站的规划。
西站规划其实是和真如之心打包一起做的。
实话说，西站是4个规划里面重要度最靠后的。
可开发空间受限，车站能级也不高。
规划上和真如整体协调统一即可。
假如有一天西站外迁了，我相信会比现在发挥的作用更大。
能够加强真如对于万里、桃浦、大华等板块的辐射能力。
最后一个真如商务单元更新提升规划很有价值。
整个商务更新规划包含3个单元，规划范围面积约3.5平方公里。
不过，真正的核心内容，我认为是这句话：
“融入上海中央活力区的新型城市副中心地区”
普陀要解决中心城区没有CAZ的局面。
我们去年文章就说过，真如在考虑进入CAZ，目前看“野心”很明显了。
具体的规划内容也都很接地气。
1、楼宇更新
星光耀的商务楼宇要提质，品尊国际的要改造，长征影剧院要重建。
目前长征地块已经变性为住宅，容积率2.0，限高24米。
一个低密的洋房/叠加社区。
2、街区环境和基础设施升级
在城市界面改造上，应该是下了决心。
涉及7项道路改造，要打通一批断头路：
兰溪路-真南路下穿立交
府村路道路新建改建(曹杨路-铜川路)
礼泉路西拓（真北路-大渡河路）
红沙岗路道路新建（铜川路-礼泉路）
北石路东拓（兰溪路-曹杨路）
礼泉路西拓（兰溪路-曹杨路）
南郑路新建（兰田路-岚皋路）
而且所有的规划“以高压架空线远期入地为前提”。
2024年11月普陀发布《上海西站及周边地区220kV高压走廊入地方案前期研究》竞争性磋商文件。
主要论证新建500千伏市西站、迁建西郊站及新建电力隧道实现220kV高压走廊入地的可行性。
最后是上海电力设计院有限公司、上海市隧道工程轨道交通设计研究院中标。
我认为不排除在普陀2025-2030规划中，高压线入地真的就启动了。
解决了岚皋粮库、高压线的问题，真如的想象空间就打开了。
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如此密集且富含信息量的规划，体现的是发展思路的转变。
在我看来，真如的发展可以分为3个阶段。
第一阶段：2001-2015年
从真如副中心确立一直到红旗村拆迁启动之前。
这15年，也是真如错失高速发展，副中心掉队的主要时间。
这期间主要有4大事件：
做了好几版副中心规划、长江实业拿地、上海西站改造、铜川路水产市场要搬迁。
一句话坑太多了。
对比虹桥枢纽的发展来看，你就知道有多离谱。
2005年提出的虹桥枢纽设想；
2008年动工；
2010年投入使用；
2012年虹桥商务区核心区动工；
2014年虹桥枢纽单日客流破百万；
2015年虹桥天地开业。
虹桥枢纽10年的发展可以说是天翻地覆。
第二阶段：2015-2023年
这8年是真如第一次开始提速。
标志性事件是红旗村动迁启动，这一次普陀找对了人。
2年完成动迁及土地出让，5年中海全部开发完成，实现中海环宇城开业。
徐汇东安从正式动迁开始，到土地出让是1年半的时间。
虽然不及徐汇速度，但真的提速很多了。
第三阶段：2024年往后
这是真如从粗放框架，到精耕细作的开始；
是从纸上谈兵到真刀真枪落地的开始。
真如无法改变的是长实、复星、绿地失败三兄弟。
但是依然有翻盘的机会。
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重新审视真如，这里已经有了相当系统性的规划。
但是离开香槟庆祝还有很长的距离。
接下来的真如，还有直面2方面的问题。
“产业培育和全面的城市更新”
真如的交通条件、教育配套、商业资源都已经有了支撑。
那么产业的凝聚力就是焕发新生的更高要求。
据统计，2023年真如地区甲级写字楼租赁去化10万方，位列上海各大CBD甲级写字楼去化量第二。
2024年，中海中心是上海写字楼度租赁市场成交量榜首。
2025年上半年，世邦数据真如的新租需求排第三。
因为真如确实便宜，离市区近，但是租赁价格对比静安寺只有一半甚至1/3。
目前中海中心入住的企业有：
冰墩墩的缔造者元隆雅图；
日本知名广告公司凸版广告；
A股上市广告公司宣亚国际；
新媒体广告公司明堂文化；
虚拟现实专精公司维迈科技；
德国大众旗下专业研发公司艾尔维；
京东科技；
创业板上市公司祥明智能；
专精特新企业歧海防腐；
意大利设计巨头宾尼法利纳（设计了包括法拉利、玛莎拉蒂等车型）等。
不过还远远不够，中海中心写字楼30万方体量，整个真如60万方。
还需要更多的头部入住打造完整的产业链集群才能形成局部优势。
在内环沿线和铜川路周边还有大量的老破小。
如果推倒重建，真如将是全面的更新。
有机会成长为比长风更全面的板块。
真如能崛起绝对是北上海的幸事。
一直以来北上海似乎只有大宁一个能打的。
对比南上海而言，辐射和联动能力太弱了。
真如的野心我们看到了。
但是真如的现在依然不完美。
我们希望真如能够不断地带来惊喜。
持续跑出“深圳速度”。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。