成都新楼市 文丨小明
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7月6日，克而瑞四川发布2025年上半年成都房企销售排行榜TOP50，让人有些意外的是，在民营企业中，嘉禾兴房地产以31.62亿的销售业绩，仅次于老牌房企万华，成为上半年成都商品房销售额民企第二，商品房销售面积民企第一。
论成交面积而言，嘉禾兴地产17.58万方的成绩，也能跻身前十，民企第一。如果再算上金沙鹭岛地产的6.1万方，更是足以晋升至第四位！
今年上半年，跻身民企销售面积第一的嘉禾兴，在二圈层摘地5宗，其中4宗均为溢价成交。
在曾经的成都楼市头部中海地产都掉出了榜单前20名的上半年，从斜刺里杀出的嘉禾兴，他们做对了什么？成都新楼市对其进行了详细分析。
嘉禾兴为何能做到如此销售额和成交面积，除了下沉渠道的大量推广外，成都新楼市以嘉禾兴现象级红盘——位于新都廖家湾板块的嘉禾桂府为例，总结了三大核心因素。
1.开发商的坚持：嘉禾兴坚持不融资不贷款，以自有资金拿地开发，这样的坚持如果确如其所言，显然，这是一条知易行难的小众之路。唯其难能，所以可贵。
2.新规下的产品力优势：嘉禾桂府作为新规产品，项目建面约100㎡户型，产品设计实现入户光厅+超7米横厅+主卧独立衣帽间，在150万内竞争力不俗。
▲嘉禾桂府建面约100㎡户型图
3.高性价比：嘉禾桂府主推100—130㎡户型，单价1.4万/㎡，总价基本在200万元以内，主要面向首改群体。虽然属于新规产品，但价格与周边竞品基本持平，因此项目有两次开盘都进行了摇号。
股权穿透图显示，成都嘉禾兴房地产开发有限公司成立于2019年底，由严兴桃持股90%，严兴桃同时担任公司法定代表人。其股东还有严润英、严波，均为严姓，或为低调的家族企业。
值得一提的是，嘉禾兴的注册资本仅800万元，对比注册资本动辄几亿数十亿的其他规模房企而言，甚至有些“不够看”。公司还属于小微企业。
嘉禾兴的实控人严兴桃，在互联网上公开信息甚少，但成都新楼市研究发现，这也是一位深耕四川房地产超过20年的“老炮儿”！
▲2017年，滨湖城项目发布的严兴桃公开照片
公开资料显示，严兴桃的地产开发，最早或起源于内江资中县。其名下最早的地产公司是2003年成立的四川峰瑞置业有限公司，该公司还有一个资中分公司。2009年，严兴桃与唐忠斌在资中成立四川兴唐房地产开发有限公司，二人分别持股51%、49%。
唐忠斌此后成立了兴唐地产，分别开发了简阳兴唐府，龙泉驿中心城、兴唐悦府，高新区兴唐新川雅境等项目。可以说，兴唐地产与嘉禾兴地产联系甚为紧密。
2013年，位于郫都区、曾创下半月狂销千余套神话的红盘中冶·田园世界，因母公司中冶集团主业 “建筑施工工程”预回收款较多，出于资金周转考虑，所以通过出售中冶·田园世界项目来回笼资金。最终，项目公司——成都田园世界俊峰置业有限公司发生股权变更，同样由唐忠斌持股51%、严兴桃持股49%。但项目在发生股权变更后，仍以中冶·田园世界为案名进行销售。
2015年，严兴桃落子简阳，名下简阳嘉顺房地产开发有限公司（现更名为成都东部新区嘉顺房地产开发有限公司）在简阳石盘以485元/㎡摘下百亩住兼商用地，打造滨湖城项目。如今，滨湖城已经属于东部新区龙马湖板块范畴，一街之隔便是吉利学院。
▲截自寻圭投资云地图
严兴桃真正进入公众视野，是在2020年。当年8月，成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司100%股权已成功转让，成都圣域鸿置业有限责任公司成为金沙鹭岛公司100%控股股东，原股东、原高级管理人员退出，法定代表人变更为严兴桃。
完成股权转让后，金沙鹭岛公司开发了位于内金沙的鹭岛金沙壹品项目（原金沙鹭岛五期），内金沙+青五区学区+现房使其成为红盘。其后，金沙鹭岛公司多次拿地，开发了鹭岛鑫宸壹品、鹭岛臻宸壹品等项目。而嘉禾兴首次在成都拿地则是在2023年4月，在温江永宁摘下41.7亩土地，打造嘉禾华府。
▲鹭岛金沙壹品，摄于2023年
除了成都市场，严兴桃还持续深耕内江市场，于2017年成立四川兴恒利房地产开发有限公司，在内江开发甜城国际社区等项目。2020年，成都内江商会正式成立。严兴桃当选为成都内江商会房地产分会第一届第一任会长。
▲图片来源为成都内江商会
拿地策略，很大程度可以反映一家房企的性格和经营理念。
成都楼市的坚韧度有目共睹，即便在全国市场进入调整期的情况下，仍有不少新面孔涌入拿地，弯道超车的本土民营房企更不在少数。有趣的现象是，近两年来成都拿地的新面孔都纷纷选择了从二圈层入手。
嘉禾兴的拿地布局也不例外。自2023年至今，该公司已近在蓉拿地布局14次，合计拿地规模约704亩，其中13宗均位于双流、温江、郫都、新都等二圈层区域。成都二圈层区域中，嘉禾兴尚未涉足的区域仅剩龙泉驿区。（注：由于嘉禾兴和西部金沙鹭岛公司的实控人都为严兴桃，两家公司为关联品牌，本文拿地数据为两家公司的合并统计，同时包含公开土拍和合作、收购拿地数据和已退出地块）
▲2023年至今，嘉禾兴及关联品牌在蓉拿地区域分布情况
但不同于一般新面孔的小规模试水发力，该公司的拿地速度和扩张规模都相对大胆，成为了近年成都楼市中的一匹黑马。
2023年4月，该公司底价拍下温江约41.7亩住宅用地，后打造为嘉禾华府，落下入蓉拿地的第一步棋，随后当年内又分别在青羊、双流持续拿地，仅2023年就拿地4宗，合计约258.4亩；
2024年，嘉禾兴在新都、双流、温江、郫都等地合计拿地约227.7亩，共5宗；
2025年仅过半，嘉禾兴又在这几个区域拿下5宗，合计约217.7亩宅地。
三年时间，嘉禾兴在蓉拿地支出总金额合计约65.23亿（含合作、收购地块），深耕二圈层的决心可见一斑。
嘉禾兴为什么对成都二圈层如此情有独钟？
这可能与该公司的经营策略有密切关系。据媒体报道，嘉禾兴地产曾在公开受访中提及，该公司坚持“自有资金开发”模式，坚持不融资、不贷款，以确保在楼市低利润行情下顺利运营。
而二圈层地块成本相对可控，虽然当前来看并非成都头部板块，但在城市配套、交通配套逐步完善，城市需求外溢、人口导入的效应下，长期价值逐渐显现，对于嘉禾兴这样的民企而言，是具备高性价比的选择。
需要注意的是，在大胆的同时，嘉禾兴也保持了相对审慎的态度。去年7月，嘉禾兴联合空港兴城竞得了双流东升约27.67亩地块，据股权关系显示，嘉禾兴已经退出该地块。至于退地原因，是合作沟通不畅，还是对地块所在板块的价值信心缺失，尚未可知。
▲2023年至今，嘉禾兴及关联品牌在蓉拿地情况
大量拿地的直接导向当然是——多个新盘集中入市。
▲嘉禾兴成都在售和待售项目（待售项目仅统计已公布案名的），由成都新楼市不完全统计，仅供参考
据成都新楼市不完全统计，目前，嘉禾兴在成都在售和待售项目已超10个，其中在售项目更是达到7个之多。
无论从哪个维度来看，嘉禾兴都已经成为成都新房市场上不可忽视的中坚力量。
在这里插一个题外话。2024年，嘉禾兴在成都甚至在全国性媒体上“露脸”，原因并不是因为其产品力和销售额，而是因为其高调宣布自国庆节起，公司旗下所有在售项目在售房源单价上调2%。
▲图据网络
要知道，彼时无论是成都楼市还是全国楼市，仍处在止跌回稳的关键阶段，嘉禾兴的这一操作，显然与市场大背景“和而不同”。
这一操作的背后原因我们不得而知，但至少也从这件事可以管窥嘉禾兴的其中一种企业特质——不走寻常路。
在嘉禾兴的发展历程中，有两个关键节点：
其一是2020年，金沙鹭岛（嘉禾兴关联公司）接手鹭岛金沙壹品，金沙鹭岛自此进入主城视野；
其二是2024年，嘉禾滨湖颂入市，自此嘉禾兴正式开启快销时代，嘉禾滨湖颂也进一步奠定了嘉禾兴的产品基调：刚需刚改定位、高得房率、品牌物业。
关于嘉禾兴的这些产品基调，我们可以一一来看。
①刚需刚改定位
嘉禾兴的项目大多位于二圈层，这就注定了项目大概率不会走高端系列，而是从贴合地缘性客户的刚需和刚改产品入手。
数据端也印证了这一判断。
在嘉禾兴的多个在售产品中，户型面积段大多集中在建面约100-143㎡。
不过，近期嘉禾兴的产品也出现了一定变化：在深耕刚需刚改领域的同时，向改善和高端领域不断突破。
以郫都区的鹭岛臻宸壹品为例，项目在传统的建面约109-143㎡户型之外，还规划了建面约175㎡大平层户型；而温江区的嘉禾凤栖和鸣，在建面约125-139㎡小高层之外，还规划了建面约151-212㎡的叠拼产品。
▲鹭岛臻宸壹品建面约175㎡户型，图据成都购房通小程序
②高得房率
这也是嘉禾兴产品打动购房者的关键要素之一。
在成都尚未迎来新规时代时，嘉禾兴就已经将得房率几乎做到了极致。
以嘉禾滨湖颂为例，该项目并非新规产品，但项目建面约143㎡户型已经做到了套四三卫，据成都购房通小程序显示，套内实得面积约140.5㎡，得房率约98%。
▲嘉禾滨湖颂建面约143㎡户型
自去年6月，成都新规时代开启后，嘉禾兴更是在高得房率上一路狂奔。
以近期刚亮相的温江区嘉禾凤栖和鸣为例，项目建面约139㎡户型，规划为套四三卫，得房率约116%，套内面积做到了约161㎡！
▲嘉禾凤栖和鸣建面约139㎡户型
③品牌物业
在物业服务方面，嘉禾兴并没有针对自家楼盘而安排自家物业，而是匹配了龙湖、万科、绿城等口碑物业。
正是在以上多重因素影响下，嘉禾兴逐步赢得了市场话语权。不仅有多个楼盘创造了开盘即罄的好成绩，在克而瑞四川统计的每月项目销售榜上，嘉禾兴旗下项目已是常客。
以5月成都项目榜为例，嘉禾兴城和颂以1.75万方的成交面积，排名第三；以3.35亿元的销售额，排名第6。
▲图据克而瑞四川
新规之下，嘉禾兴以精准定位+高得房率+高性价比+品牌物业的“组合拳”，让二圈层市场的格局彻底重塑。深耕地价相对较低的二圈层，坚持以自有资金拿地开发的品牌理念，也让嘉禾兴的发展之路走得更为稳健。
下半年，随着嘉禾瑞府、嘉禾澜府、嘉禾光华九玺台等项目陆续入市，嘉禾兴或许有望冲击更高的销售额排名。
但也不排除的隐忧在于：在行业沉淀期，更多购房者回归主城的大背景下，将重心下沉二圈层城区，多个项目中如果有部分项目一旦销售不畅，也可能掣肘整个公司的发展步伐。
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