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日前，位于乐清城区的正大广场银泰百货，焕新开业。
正大广场银泰百货
此前，该项目为正大广场，是温州首家外资商业综合体。
然而自2021年10月开业起，正大广场就未能做到满铺开业，大量商铺空置，再加上运营不力，一直不温不火，最终失败。
去年，银泰商业进驻正大广场，以轻资产运营形式，打造正大广场银泰百货。
正大广场银泰百货
银泰轻资产运营商业综合体，在温州不是第一次。
其实，市场上有多个不同经营主体共用银泰品牌，包括银泰集团（含银泰商管、银泰置地等）、雅戈尔控股的银泰商业、云南城投控股的云泰商管等。
在温州，银泰商业运营银泰百货世贸店、银泰百货瓯海店（原大西洋购物中心）、银泰百货乐清店（南虹广场内）；云泰商管运营平阳银泰城、苍南银泰城；银泰商管运营瑞安新湖银泰城。
正大广场银泰百货，由银泰商业轻资产运营，与银泰百货世贸店、银泰百货瓯海店等是同一个主体。
与此前其他更换团队、品牌的商业综合体整体闭店调整不同，这回正大广场边营业边调整，直到上月底正大广场银泰百货举行了一个开业仪式。
同时，新名称字数多达8个字，“正大广场”完整保留，可以看出正大广场方面依旧希望保留自身主体性。
同时挂着的两个招牌
那么，焕新开业的正大广场银泰百货，较此前有哪些进步？又有哪些新的亮点？我们一起来看看。
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正大广场银泰百货，围绕一座户外广场，分为西侧主Mall、南侧副Mall、东侧街区，整体均由银泰商业轻资产运营。
尽管正大广场的硬件设施看起来不错，但也存在一些问题。
既然没有整体闭店改造，银泰百货就基本没对正大广场的硬件设施做出调整，看起来几乎没变，这些问题也就留下来了。
从正大广场银泰百货北侧主入口进来，车行落客区的环岛，增加了一块大型景观石，正对着对面的丹霞路。这种设计，大家应该都懂。
主入口新增的景观石
进入地下车库，依旧保留着原来的机械车位，大大增加了消费者的停车难度。
其实，这些机械车位并未实际启用，仅有下层有车辆停放。
机械车位
有些消费者不愿停机械车位，就随意靠边停放，阻碍了车辆通行，甚至还有车辆遮挡消防栓。
随意停放的车辆
从地下车库前往商场，只有垂直电梯，没有扶梯，高峰时需较长的等待时间，不利于客流疏散。
如果从轨道交通S2线万岙站下来，前往正大广场银泰百货，也未铺设人行通道，还需踩草坪进来。
踩草坪进商场的消费者
其实，除了人行通道，还需增设一座跨越宴海西路的天桥，通往轨道交通S2线万岙站，但这并非正大广场或银泰百货能决定，需由政府部门配合实施。
从正大广场银泰百货看S2线万岙站
至于商场内，部分通道、中庭周边存在承重柱，影响了视觉效果，这在新建商业综合体中不多见。
承重柱
主Mall的O型动线，南通道比较狭窄，也该区域的招商增加了难度。
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比起正大广场硬件设施，银泰百货对其招商、运营的调整，让其有了非常显著的进步。
从西侧的主Mall来看，1楼东北方向主入口，“门神”保留了星巴克、苹果授权店。
进来之后，这一块还有霸王茶姬、MANNER COFFEE、IN FOOD、野人先生等热门茶饮、咖啡、轻食等品牌。
其中，IN FOOD为温州首店。
1楼“门神”区域的热门品牌
总体来看，1楼以服装、新能源汽车、数码产品、美妆、金饰等业态为主。
在O型动线之下，北、西两条宽阔通道，主打服装、新能源汽车、数码产品，搭配少量茶饮、潮玩、家电。
1楼部分品牌
东通道，则以金饰、美妆为主。有国际美妆品牌撑场，对商场档次也能起到提升作用。
1楼东通道部分品牌
这种总体集中、适度混搭的布局，有利于引导不同客群逛到更多地方。
不过，像TOMMY&HILFIGER、CK JEANS均为临时折扣展位，而非正式入驻门店。其他服装以女装品牌为主。
临时折扣展位
南侧最窄的通道，还有一些商铺空置。
基本空置的1楼南通道
靠近连接南楼的东南入口，乐清唯一一家优衣库，得以保留，成为重要主力店。
优衣库
2楼在延续1楼服装品牌的同时，部分区域以儿童游乐为主。
北、西两条宽阔通道，延续1楼的女装品牌。
2楼的女装品牌
东西两侧，各设置几家儿童游乐、潮玩品牌，确保两边人气均衡。
潮玩及儿童游乐品牌
南、东两条通道，以童装为主，连接起两侧的儿童乐园，并将客服中心设在这里。
部分童装品牌
这样的组合，非常适合宝妈群体，同时兼顾自身与孩子。
从这些细节看，以零售出身的银泰百货，具有较强的专业度。
就县级市来讲，这样的零售品牌不错了。
不过，银泰百货的餐饮方面，表现就没那么突出了。
到了3楼，除了东北角还在围挡的海底捞，其余餐饮品牌总体上比较普通，缺乏非常热门的品牌，且种类不够丰富（各大类基本涉及，但经不起细分），甚至还有一些商铺空置。
3楼部分餐厅
西南角保留了原有的乐影城，周边及相对狭窄的南通道，则以茶饮、简餐为主，类似其他商业综合体的B1层。
3楼娱乐及简餐区域
到了中午饭点，肉三两、去茶去等餐厅比较热门，出现消费者排队等候现象。但是，其他更多餐厅，人气并没有那么突出。
3楼剩余的空铺，银泰百货接下来能否招引一些更热门的餐厅？
需排队的商家及隔壁空铺
除了西侧的主Mall，南侧的副Mall，也被银泰百货并入其中，共同形成“P字型”动线。
南侧副Mall
如果说主Mall的服装品牌偏向女性与儿童，那么副Mall的服装品牌偏向男性。
1楼除了“门神”必胜客、爷爷不泡茶，内部以运动品牌为主。
到了2楼，以男装品牌为主。
3楼目前大面积空置，预计会以餐饮、娱乐品牌为主。
还有KTV等商家、业态也在副Mall，但动线与其分开，相对独立。
副Mall空间结构不如主Mall，再加上与主Mall中间断开，客流远不如主Mall，很多消费者可能都发现不了，今后预计会成为一个难点，需通过多种方式加强客流引导。
南侧副Mall现状
至于东侧的商业街区，以餐厅、教培等业态为主。
东侧街区现状
至于大型超市，正大广场银泰百货没有。
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尽管不那么完美，但在银泰百货的调改之下，正大广场银泰百货展现出远超原正大广场的招商、运营实力。
正大广场银泰百货
自焕新开业以来，正大广场银泰百货人气一直不错。
不过当前，正大广场银泰百货处在开业初期，消费者尚有新鲜感，再加上暑假是商业综合体的旺季，人气好很正常。
接下来，待暑假过完，尤其是国庆节后，正大广场银泰百货能否保持这样的高人气？仍有待继续观察。
若3楼那些空置商铺，能招引一些更热门的餐饮品牌，就能成为重要突破口。
当然，银泰百货的会员体系，也对消费者有着很强的粘性，成为吸引消费者的一大利器。
银泰百货会员服务
而银泰百货在乐清的会员，大多来自南虹广场银泰百货10余年的积累。
然而如今，当银泰百货轻资产运营正大广场，与南虹广场形成了竞争关系。
凭借会员体系，银泰百货势必会将一部分消费者，从南虹广场带到正大广场。
在此情况下，南虹广场摘下了银泰百货的招牌。
红圈处原为银泰百货招牌
不过，在南虹广场内，银泰百货尚在运营中。
据现场工作人员称，银泰百货在南虹广场的租期到今年年底，到期后将撤出。
那么接下来，南虹广场百货部分的物业，将如何运营？尚且不得而知。
尚在营业的南虹广场银泰百货
南虹广场地处乐清城区中心地段，与中金汇组成一座现代化商圈，周边公共设施更丰富，具有更高的首位度。
但是，南虹广场硬件设施老了。
银泰百货的撤出，又是否会削弱南虹广场的竞争力？
南虹广场现状
正大广场银泰百货尽管位于乐清城区南部边缘，但靠近国道、高速互通，轨道交通方面可以截流南向客流，有利于吸引柳市、翁垟等方向的消费者。
从温州其他县城、强镇案例看，后来者都很难成功挑战先行者，失败案例不少。
此前，正大广场挑战南虹广场，同样失败。
那么当银泰百货将阵地从南虹广场转移至正大广场，从单纯的百货升级为真正的商业综合体，未来乐清的商业版图将如何发展？我们将继续观察。
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