作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
深圳已经“鸽子”了近两年的恒大旧盘，终于有新动静了。
市场会买账吗？
刷新容积率天花板
这两天（7月5日），位于龙华上塘地铁A1出口约50米的塘城壹号花园开放了样板房参观。
作为曾经的恒大岳盟工业区旧改项目，一度陷入过停工不前的境地，被安居建业接手后备受市场关注，名称也由恒大时代之光，变更为了如今的塘城壹号花园。
而随着项目入市步伐加快，市场对项目的定价也显得格外关心。
塘城壹号花园所在片区为上塘片区，目前上塘片区的市场均价约6.1万/平。
其中2011—2018年建成的鸿荣源尚峻御园，今年2月—3月成交价区间约5.5万-6万/平；
2015—2021年建成的中海汇德理，去年12月-今年3月，分别成交过两套房源，成交价格区间约6.67万-6.89万/平；
2023—2024年建成的卓越柏奕府，今年1月—5月成交价格区间约5.3万-6.1万/平。
2024年2月项目曾发布过一份声明，对“塘城壹号花园项目单价低至5万”“塘城壹号花园项目一套总价400万左右”等与价格相关信息进行辟谣。
但无论塘城壹号花园定价如何，注定是一个充满市场争议的项目。
项目卖地段和配套是没什么问题的，双地口铁物业，几公里范围内辐射的是龙华最好的配套资源，购物中心、文体公园、图书馆、艺术馆和三甲医院资源都近距离可得。
一路之隔还是华中师范大学附属深圳龙华分校。
但项目自身对比周边项目，却很难拿得出更多更有优势的卖点。
深圳的住宅，容积率到了7-8小区外面看上去就已经密密麻麻，超过10就更加不得了了。
塘城壹号花园的容积率达到了12.11，占地面积只有16917.55平方米，不到两万平方米的用地塞了6栋建筑，并且5栋住宅共1038户，全是小于90平的户型。
容积率12.11是什么概念？
这几乎是深新房住宅容积率的天花板，比白石洲11.1的容积以及最近开盘的翰熙典居（03地块）11.19容积率还要高不少。
而深圳如今在逐步调降容积率，不再安排建设超高容积率项目。
最明显的，今年挂牌出让的宗地已经不见高容积率的身影，其中今天（7月7日）出让的龙华梅林关民乐A802-0309宗地容积率更是只有2.8。
未来塘城壹号花园如何与这些项目竞争？
更重要的是，5栋1-5单元住宅全都是超高层住宅，5栋1单元64层6梯8户，5栋2、3单元54层2梯3户，5栋4、5单元55层2梯3户。
实地去现场感受了一下，视觉上的冲击非常明显。
密密麻麻的超高层，楼栋间距肉眼可见的近距离感，有没有一种新版“握手楼”既视感？
若考虑视野与对视的隐私性，从实地楼栋的朝向和布局来看，大概率好不到哪里。
而5栋1、2、3单元的对视情况和视野情况，要比5栋4、5单元差不少。
再一路之隔的中海锦城，楼间距也没这么近。
所以，到底要定价多少，才能让市场接受楼间距只有30.3米、总层高超过54米，容积率达到12.11的事实？
这让在其他城市看过大平层好房子的意向购房群体如何接受？
要知道，这在一线城市，即使价格定4万+/平也并不便宜。
且容积率过高的情况下，户型的得房率大概率也不会特别高，未来有多少业主能够接受这样的户型？
5栋1单元64200米的总层高，甚至比很多城市的地标建筑还要高，若哪天电梯故障，试问有哪位业主有勇气爬上64层，或者从64层下楼？
更重要的是，整个项目的规划布局对住宅相对不够友好。
不仅楼栋层高达到50层以上，周围还被办公、幼儿园、保障性 住房以及学校包围。
北向视野，低楼层未来大概率会被办公以及保障性住房遮挡。
这就意味着居住氛围并不纯粹。
所以，未来会是什么样的业主愿意用真金白银为一个超高密度，小花园，采光和视野都很一般，户型还不是新规产品，实用率对比新规产品要少不少的小区投票？
准现房，酒店化住宅
项目原是恒大留下的停滞项目，背后介入的是安居建业集团，能够正常推进，还达到了封顶成为准现楼的状态，并且即将入市实属不易。
毕竟一个停滞的项目要重启推动的难度取决于资金有多大，过去很多项目的进度就能说明问题。
比如坪山谷仓吓旧改、大鹏白石岗和龙岗南门墩项目、恒大南山向南村项目等。
所以，项目能够达到封顶准现楼状态的背后，也经历了不少的波折。
从项目的开发建设单位深圳市馨乔实业有限公司即使是有国有控股公司，也曾有过司法案件的纠纷。
而这些案件纠纷的背后是建设工程设计，承揽，委托等资金流动。
所以，曾经的建设工程设计出现过纠纷，依旧能安稳入市，意味着什么无需多说。
不过，从项目自身的 建设动态来看，交付预计时间为2026年年底到2027年年中，未来交付质量如何，还有待揭晓。
同时值得注意的是，项目对外的宣传定位非常高，对标的是纽约曼哈顿中央公园大厦，定位是酒店化住宅。
以高端酒店设计理念打造的住宅，卖点一般是奢华体验和服务。
但从塘城壹号花园的现状来看，似乎还有一些差距。
首先，周边的城市界面与环境，和纽约中央公园大厦周边的城市界面相比，有明显的改善空间。
其次，若是酒店化住宅，那么是否需要向高酒店服务看齐？是否提供酒店式管家服务？未来物业能否够提供诸如定时保洁、代业主泊车等匹配酒店服务水平的服务？
酒店式服务更注重 “标准化”，而住宅居住需求更追求“个性化”。
举个例子，酒店保洁每日定时服务，但家庭可能需要灵活安排保洁时间；酒店提供迷你吧补货服务，但住宅业主更需要快递代收、家政维修等日常服务。
若项目定义的“酒店化住宅”不是社区未来服务及模式酒店化，仅仅是大堂、公区、庭院以酒店化标准打造，那么是否为“酒店化住宅”，意义就不大。
因为虽能提升项目格调，但业主实际使用率并不会太高。
更何况，如今大部分同类住宅，大多都将归家主入口、大堂、车库、电梯厅、公区以酒店化标准打造，卷公区的品质和档次 。
所以，在同质化的竞品下，塘城壹号花园要如何破“容积率的困局？
定价策略则非常关键。
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