最近，深圳保障房政策频出，淘哥从中发现一个趋势：政府正进一步放宽保障房上车门槛，不断拓展民生保障的包容边界，让深圳的城市发展成果更全面、更公平惠及更多市民。
1、5月12日，宝安区住建局人才房配售通告，四房新增第六队列，本科学历+四人家庭（2个未成年子女）即可申请。
等于深圳人才房政策再次松绑，降低了四房申购门槛。
2、6月12日，深圳市住房和建设局安居型商品房配售通告，三房无障碍住房面向领军人才、四人及以上库内家庭配售。
之前无障碍住房都是优先面向有残疾人/满60周岁老年人的家庭配售，本次通告等于降低了无障碍住房申请条件。
其实，深圳保障房松绑不是今年才发生的事情，而是最近2-3年的常态化趋势。
01.
深圳保障房科普
配售房政策出台
安居房/人才房等不再新建
先科普一下，深圳的保障房有“租房”、“住房”两个体系，我们在此只讨论“住房”。
深圳目前的保障住房有3种：安居房、人才房、共有产权房。
从产权看，安居房和人才房，10年后可取得完全产权上市流通，共有产权房只有50%产权，满5年可转让给符合申请条件的对象。
从定价看，人才房约为周边商品房6折，安居房和共有产权房约为周边商品房5折。
从申购条件看，人才房和共有产权房只要户口、学历、年龄、家庭人数符合特定条件即可申购；安居房则是轮候库中的家庭才能申请。
而未来，以上几种保障住房都将退出历史舞台。
根据5月28日发布的《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》，未来，深圳的保障住房只有一种——配售型保障性住房（以下简称配售房）。
划重点：目前的保障住房，安居房、人才房、共有产权房，卖完就不再新建了，以后想买保障住住房，只能买配售房。
配售房有三大特点：1、现房配售、符合特定条件即可申购（主要为深户+5年社保+无自有住房）；2、封闭管理，不得上市交易，禁止变更为商品住房；3、签订买卖合同满三年后，可以转让给符合条件的对象，超过一年无人购买，主管部门按每年折旧1%回购。
划重点：封闭管理，这意味着，目前市场上的安居房和人才房，是能买到可取得完整产权保障房的最后机会。
搞清楚了深圳保障住房的类别，我们再接着看政策上的变化。
02.
从本科到大专到常态化配售
深圳人才房门槛越来越低
深圳目前的保障住房中，人才房配售最频繁、政策变动最多，有以下几个关键节点：
2022年11月，深圳第一批人才房，只有一个申购队列，主要申请条件为深户+本科+3年社保，单身需要满35周岁。
2023年2月，第二批人才房增加第二队列，共同申请人可以是非深户，单身申购年龄放宽至满30周岁。
2023年8月，深圳人才房申购条件大幅放宽：1、学历从本科降低到全日制专科；2、没有学历也没关系，满足以下条件也能申购：中专+高级技师、拿过世界级国家级竞赛奖项、市级以上技术能手、获得过政府表彰等；3、符合条件的3人家庭也可以申请3房（之前是4人及以上）。
等于基本拿掉了学历限制，大幅放宽了3房的人口限制。
直到2025年，深圳人才房历经多次松绑，迎来了终极宽松阶段：开始实行常态化销售。
何为常态化销售？即集中选房2-3次结束后如有剩余房源，不再发布配售通告，也不再摇号，到现场可以直接认购选房，和卖商品房差不多。
为什么深圳人才房申购条件一放再放？原因很简单：太难卖了。
2022年深圳首批人才房共约4422套房源，最终仅约1930套被选定，去化率仅约 43.65%。
2023年政策接连+大力松绑后，去化大幅回升，全年配售约1.5万套人才房，售出约1.4万套，整体去化率超90%。
2024年，深圳人才房又陷入滞销，全年推出约1.01万套，仅售出约4355套，整体去化率大幅下滑至约43%。
直至今年很多项目去化情况也不理想，所以政策一直放宽至新增第六队列+常态化销售。
纵观深圳人才房的配售历程，基本遵循这样一个规律：去化难-政策放宽-效果不显著-政策大力松绑-去化回升-政策效果边际递减-再次放宽-直至几乎没有宽松空间。
03.
商品房也在一路松绑
预判：深圳肯定会取消限购
时间大概率是9月前
其实，深圳人才房不是孤立的运行体系，如果对深圳楼市足够了解，会发现人才房和商品房在政策趋势上保持了一致。
回顾深圳漫长的救市路，同样有几个关键节点：
2023年4月，取消二手房指导价。
2023年11月，二套首付降为4成，取消750万豪宅线。
2024年2月，松绑限购，深户不需要3年社保、非深户5改3。
2024年5月，再度松绑限购，除福田、南山、罗湖、宝安西乡+新安街道，其它各区划为非限购区。
2024年9月，深户买房无需社保、非深户核心区1年社保、取消限售、首套/二套首付分别降至15%、20%。
深圳商品房政策一松再松，和人才房是同样的原因：太难卖了。
2022年，深圳楼市在严厉的限购+限售+二手房指导价政策下，急转直下，到2023年1月，二手房月度成交不足2000套，和冰封无异。
此后，深圳在连续救市之下，成交量有所回升，但依然不温不火，直到去年9.29史诗级救市后 ，二手房成交连续3个月攀升，每月都超过了8000套，效果非常显著。
但从最新数据看，经历2025年小阳春后，深圳二手房成交又开始连续下降，进入政策效果边际递减阶段。
纵观深圳商品房的救市历程，基本也遵循这样一个规律：去化难-政策放宽-效果不显著-政策大力松绑-去化回升-政策效果边际递减。只和人才房差了一步：再次放宽、直至几乎没有宽松空间。
那么，深圳会取消楼市一切限制吗？ 先看个最近刷屏的消息：广州全面取消限购、限售、限价。
这其实是一个旧闻，广州一年前就全部放开了楼市限制，为什么现在又大肆报道？因为又到需要救市的时候了。
伴随国际形势的不明朗，四大一线城市楼市再次出现下跌趋势——5月份，北上广深新房销售价格同比下降1.7%、二手房价格同比下降2.7%，再加上去年9月的救市政策效力逐渐褪去，全国急需开启新一轮救市。
基于这个大背景，淘哥的观点非常明确：深圳肯定会取消限购，时间大概率是9月前。
04.
安居房前景猜想
放宽申购+政府回购
政府一直松绑商品房，是为了在“房住不炒”的大基调下，适应市场变化，纳入更多适配性需求，维持楼市健康发展。政府 连续放宽人才房申购条件，表面看是去库存，背后实质是动态调整供需适配，避免资源浪费。
那么，安居房呢？
看一组数据：2024年到2025年4月，深圳合计配售约2.8万套安居房，售出约3895套，后续待配售安居房还有约1.5万套。
这么多安居房，如果不能适时卖出，其民生保障功能就无法充分发挥，有需求的市民也无法享受到民生保障福利，该何去何从？
淘哥认为，深圳安居房整体库存量较大，2025年又是新增供应大年，为了充分释放民生功能、惠及更多市民，今年很可能会出台适度宽松的政策，助力安居房去化。
具体如何助力？同样都是保障性住房，参考人才房去库存解决方案，淘哥认为，安居房接下来有两个方向：
一是政策松绑。
安居房去化难，外界因素主要有两个：1、轮候库已于2023年8月1日关闭，新生购买力无法进入。2、轮候库中的家庭需求和一些产品存在错配。
淘哥之前了解到，深圳目前轮候库官方公布的选房家庭是18万，而深圳某在售安居房，首批产品成交数据显示，高达约38%的客户在轮候库中排名15万以后。
这说明很多早期进入轮候库里的家庭，购买意愿或者购买能力并不是很强。
为了让安居房价值得到真正体现，把机会留给需求真正适配的家庭，放宽安居房申购门槛，甚至打破安居房对户籍的限制，这种政策上的转变不是没有可能。
比如逐步放宽申购条件，纳入新市民、青年群体，或者允许非深户通过社保年限申请，扩大需求基础。
二是政府批量回购，也可能定向给到企业，大体量项目可能性更大。
上周六（6月14日），福田住房和建设局发布的安居景贤阁人才房配售通告，就有一个最新变化：本批次住房选房结束后如有剩余房源，政府可以购买剩余房源作为租赁住房使用。
此政策或许也会延续到安居房，既能消化库存，又能避免公共资源浪费。不过假如真的政府批量回购，或者定向给到企业，更可能是针对大体量供应项目。
比如2760套的龙岗龙栖华府，2531套的白石塘站地铁上盖项目，3640套的南山前海山樾湾花园，合计约4000套的坪山昂鹅车辆段上盖项目等。
结语：
2019年8月18日发布的先行示范文件提出，“民生幸福标杆”是深圳五大战略定位之一，而住房问题则是深圳构建示范、标杆、民生幸福之城的重要一环。
近几年，包括人才房、安居房在内的大量保障房入市，就是为了缓解深圳住房自有率低、住房成本高的问题，尽可能实现“居者有其屋”的理想。
从这个层面看，其实深圳人才房的政策变化与突破， 其深意远不止于盘活存量房源，更在于重塑城市归属感的根基——为更多有意愿、有能力留在深圳打拼的年轻人，提供 低成本安家机会。
如果安居房也能延续人才房的政策方向，放宽申购条件、甚至打破户籍限制，那很多家庭在深圳安家会更加容易。到时候， 深圳就不再是外来打拼者的第二故乡，而是真的可以实现“来了就是深圳人”。