婚姻破裂时，一套共同还贷多年的房产背后，藏着无数个日夜的付出与期待。
2018年，甲男以个人名义签订购房合同，支付首付款50万元购买了一套总价167万元的房产，登记在自己名下。婚前甲男已偿还贷款17万元。2020年，甲男与乙女登记结婚，婚后双方共同偿还贷款25万余元。
2025年，因感情破裂，乙女起诉离婚并要求分割房产。此时该房产市值已增值至180万元。甲男坚称：“首付和登记都在婚前完成，这是我个人财产！”乙女则含泪反驳：“婚后每一笔月供都有我的工资贡献，增值部分必须共享！”
庭审中，双方对婚后共同还贷的25万元无争议，但对如何计算增值补偿各执一词。乙女主张按房产总增值比例分割，甲男则认为只需返还共同还贷本金的一半。
一、裁判结果与理由
某法院判决：
房产归属：房屋归甲男所有，剩余贷款由其个人偿还；
补偿金额：甲男需补偿乙女11万余元，计算公式为：
补偿款 =（共同还贷本息 ÷ 房屋总成本）× 离婚时房屋现值 × 50%
其中房屋总成本 = 购房总价 + 已还利息 + 契税等费用。
裁判核心理由：
婚前签订合同、支付首付并登记个人名下的房产，不因婚姻关系转化为夫妻共同财产；
婚后共同还贷部分及其对应的增值，本质是夫妻共同财产投入的转化，需按比例分割；
计算增值时需扣除贷款利息、税费等成本，避免虚高补偿。
二、法律分析：共同还贷及增值如何计算补偿？
1. 补偿的法定构成
根据《民法典婚姻家庭编解释（一）》第78条，补偿包含两部分：
共同还贷本金与利息：婚后每月还贷资金无论来源于哪方工资，均推定为夫妻共同财产；
对应增值部分：按“不动产升值率”计算，即婚后还贷贡献在房屋总投入中的比例，乘以离婚时房产价值。
上海君澜律师事务所俞强律师提示：若一方用婚前存款单独还贷，需提供银行流水等证据证明资金性质，否则仍视为共同还贷。
2. 增值计算的科学公式
最高法民一庭推荐的计算方式（以本案为例）：
不动产升值率 = 180万元（现值） ÷ [167万元（购房价） + 已还利息 + 契税]
补偿款 =（25万元共同还贷 × 升值率） ÷ 2
关键细节：
利息成本必须计入：若忽略利息，补偿金额将虚增30%以上；
结婚时点决定计算基准：若婚前已增值，仅分割婚后还贷对应的增值部分。
3. 特殊情形的弹性调整
女方及子女优先保障：若女方抚养子女且经济困难，法院可在50%基础上提高补偿比例；
房价下跌的底线保护：即使房产贬值，非产权方仍可获共同还贷本息的一半补偿；
“加名”导致权属变更：若婚前房产婚后加名，可能视为赠与，按共同财产分割。
上海君澜律师事务所俞强律师提示：婚前协议可彻底规避此类纠纷。例如明确约定“婚后还贷由登记方个人财产支付，房产增值与配偶无关”，并保留独立还款账户流水。
三、风险防范：三类人群的应对策略
1. 婚前购房者
保留首付资金来源凭证：银行转账记录需注明“购房首付款”；
设立独立还贷账户：避免婚后工资混同，证明还贷源于个人财产。
2. 婚后参与还贷方
共同还贷务必留痕：通过自己账户转账并备注“房屋还贷”；
贡献家务可折算补偿：长期承担家务、育儿的一方，可主张提高补偿比例。
3. 父母资助子女购房
书面约定赠与性质：转账注明“仅赠与子女个人，用于XX房产还贷”；
避免代还贷：父母直接为子女还贷，而非转账给子女配偶。
俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士，具有证券、基金、期货从业资格
执业证号：13101201210159547
专业荣誉：
2020年上海律师协会“金融证券保险专业认证”
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师
联系方式：通过百度搜索“俞强律师”点击进入律临平台可获得免费法律咨询。电话：13918043509 微信
风险提示：本文所述补偿计算方式为一般规则，具体案件需结合还贷来源、产权登记、婚姻存续期等要素综合判断，请务必咨询专业律师。
（本文依据《民法典》及司法解释撰写，案例细节已进行脱敏处理）