琶洲又双叒上新了......
而且这次上新的地块，区位非常好，就在琶洲南TOD的西侧，两者紧挨着。
新地块来势汹汹，未来对打的，大概率是琶洲南TOD、保利天奕、保利天曜这种级别的豪宅。
可以说，这宗地块绝对是继备受期待的马场地块后，广州楼市的又一颗“深水炸弹”。
来看看具体情况。
近日，规自局挂出了一则批前公示——海珠区赤沙涌以东储备用地，AH0314规划管理单元控规调整。
这宗地块原本是商业商务用地，曾经明确要引入电子竞技类大企业，甚至连招标文件都已备妥，但最后不了了之。
如今一纸规划，商务商业文化体育混合用地属性被彻底擦除，调整为一宗5万㎡宅地+444㎡迷你广场的组合体。
此外，地块的多个指标也有了变化。
总建面从25万方砍到17.2万㎡，大概1000+套的货量；
容积率从5.0缩减至3.43；
建筑密度更是从55%腰斩到28%；
最狠的是限高，原本计划做220米的电竞地标，如今改成住宅，限高摁死在100米。
地块配套很简单，除了12班幼儿园和基础社区公共服务设施外，几乎没有其他配套。
这意味着，项目未来无论是教育还是其他配套，可能都要“蹭”一下隔壁的琶洲南TOD。
但地块的区位价值无可挑剔。
地块北临黄埔涌，与琶洲西区写字楼群隔水相望。
东接琶洲南TOD，南近地铁12号线赤沙北站（在建），5分钟车程直达珠江新城。
这种含着金汤匙出生的地段，注定是房企必争之地。
据业内爆料，这宗地块已经吸引了不少开发商关注，而且不乏中字头的央企。
目前地块最直接的竞争对手，毫无疑问就是琶洲南TOD。
两者位置挨得紧密，区位与配套方面拉不开差距。
在容积率、建筑密度方面，新地块3.43的容积率略会低于琶洲南TOD，但是28%建筑密度比起琶洲南TOD的27%建筑密度倒是差不多。
此外，琶洲南TOD的优势是确定性更强，既是现楼，相关的教育配套也更明确。
而新地块的优势可能在户型产品，尽管建筑新规收紧，但新地块产品仍可能做到实用率100%左右。
此外，新地块在景观资源方面分化严重，其北向单元可享江景及琶洲的写字楼天际线，南向则直面台涌村与七星岗工业区的杂乱界面。
△地块南面景观，图源贝壳平台
当然，地块的限高调整其实也利好了琶洲南TOD，原220米地标降为百米住宅，反而解放了琶洲南TOD部分楼栋高层的东南向视野。
除了琶洲南TOD外，新地块未来还将与保利系产品进行贴身肉搏。
如保利天曜，定价10万+/㎡，未来很可能和新地块为同价位项目。
保利天曜有金融城背书，新地块亦有琶洲南区位，最后就看谁的产品更能打动高端买家了。
而天奕虽与新地块同在琶洲南，但新滘东路以南的区位始终弱于黄埔涌沿线，因此7万+/㎡的天奕胜在性价比，但涨价空间很可能被新地块挤压。
至于跑马场地块，未亮相先遇强敌，现在豪宅市场开卷，高端买家难免会被分流。
△网传的跑马场项目启动区大致位置示意图
更重要的是，新地块的到来对于板块内楼市的也有影响。
之前以13-14万/㎡抢购琶洲南TOD一期的业主，如今正面临二手报价回调压力，最新成交的东向140㎡的单价在10.8万/㎡。
加上新地块17万㎡的建面，约1000+套的供应压力，对周边二手如同悬顶之剑。
如果新地块未来卖10万/㎡左右的价格，那么片区内的二手房未来很长一段时间，都很难卖出超过新房的价格。
更深远的还有心理预期逆转，琶洲核心区不断掏出新的宅地，住宅稀缺性的叙事被接连打破，资本对规划稳定性的信任度正在下降。
只能说，这场调规背后是广州土拍的现实困境。
放眼近几年的广州土拍，也唯有核心区域的地块，才有房企青睐，越是核心才越是有吸引力。
再反观远郊地块，大部分仍然是区属国企在兜底。
这也导致了广州这两年只能不时地通过调规来掏出一些核心区域靓地，达到吸引房企、提振土拍的目的。
不过对买家而言，短期市场波动中，亦藏着机会。
琶洲南TOD二手价格回调已成定局，但连片开发带来的商业配套与人口导入，仍是板块价值的长期支撑。
只是那些曾被“绝版地段”营销裹挟的投资者，此刻更该清醒，规划会变，配套会改，只有已落地的学校和看得见的品质，才是穿越周期的硬通货。
△琶洲南TOD效果图
不得不说，随着广州核心地块们的陆续亮相，广州豪宅市场也正在迎来彻底的洗礼和重新排序。
曾经珠城、琶洲的顶豪代名词是侨鑫汇悦台、保利天悦等等。
但未来珠城、琶洲的顶豪标杆，大概率要变成跑马场地块、琶洲南TOD等新项目。
只能说广州豪宅江湖里权力更迭的权力游戏，台词从未变过：
长江后浪推前浪，前浪嘛，大概率是要拍到沙滩上。