物业纠纷看似小事，却与千家万户息息相关。从物业费延期缴纳，到房屋漏水维修、小区安全管理等问题，这些案件标的额或许不大，但背后的矛盾错综复杂，调解难度不容小觑。不过，针对这类纠纷，启东法院调解员耿靖中总能找到化解矛盾的“金钥匙”。凭借多年实践经验，他总结出一套清晰实用、效果显著的“三步调解法”，从源头化解矛盾纠纷。
“根据物业合同，缴纳物业费是你们的义务！”
“物业服务不到位，我凭什么缴纳那么多物业费！”
启东法院调解室里，某小区业主李某与某物业公司为了物业费缴纳和服务标准问题争得面红耳赤。然而，在耿靖中运用 “三步法” 调解后，双方很快握手言和。
第一步：精准诊断—分析原因，找准症结
接收案件以后，调解员耿靖中仔细研读卷宗材料，分别与业主代表、物业公司进行“背靠背”沟通，听取双方意见。在与业主李某交流时，李某拿出业主群聊记录、现场照片等证据，直指物业服务不达标、收费不合理；物业公司则坦言因经营困难导致服务滞后，承诺后续会积极改进。通过多番沟通与分析，耿靖中精准锁定双方争议的矛盾焦点，为双方量身定制调解方案。
第二步：靶向解决—释法明理，沟通化解
为更好化解纠纷，耿靖中随后组织双方进行“面对面”沟通。调解现场，他向李某详细阐释民法典中物业相关规定，点明拒缴物业费并非合法有效的维权方式。针对李某提出的物业收费不合理问题，耿靖中依据物业服务合同约定和政府指导价文件，逐项梳理费用明细，让物业费构成清晰透明。同时，积极督促物业公司对照合同条款整改服务。在耿靖中的努力下，物业公司当场承诺，将在约定期限内落实李某提出的合理诉求。双方误解消除，达成调解协议。
第三步：巩固效果—跟踪回访，督促履行
在双方签订调解协议后，耿靖中并未将此纠纷画上“句号”。他深知，只有协议真正落地执行，才能实现真正的 “案结事了”。此后，他持续跟进调解协议履行情况，一方面督促业主按时缴纳物业费，另一方面紧盯物业公司整改进度，定期回访了解整改效果，确保物业公司为业主营造良好的居住环境。
收到物业费后，物业公司带着写有“法理人情并重，调解高效公正”的锦旗来到启东法院，赠予物业调解工作室，对调解员妥善化解纠纷表示了感谢。
物业矛盾纠纷一头连着人民群众对美好生活的向往，一头系着物业公司的健康发展。启东法院通过专业调解“三步法”，在双方之间架起一座沟通的桥梁，将矛盾纠纷化解在萌芽阶段，为维护社会和谐稳定、提升群众生活幸福感贡献司法力量。
▌来源：立案庭 陆天娣
▌责编：政治部 徐越 胡丹
▌审核：季洪涛
▌终审：沈辉