一方执意离去
一方强硬挽留
租客诉讼，房东反诉
租房闹剧该如何收场？
单方解约遭封门
互不相让引纠纷
张某租赁吴某的平房一处，双方签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期间自2024年4月1日起至2027年4月1日，租金每月2500元，租房保证金5000元，租金每六个月支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时支付，以后按规定的付款期限提前10天支付下一期租金。
合同签订后，租客张某向房东吴某转账20000元（包括2024年4月1日至2024年10月1日的房租及保证金5000元）。2024年9月18日，吴某通过微信联系张某，催收下半年度房租，张某以租金过高为由，提出不再租赁，吴某不同意。双方协商未果，房东吴某于9月26日将租赁房屋房门上锁。
租客张某遂诉至山东省莒南县人民法院，要求解除房屋租赁合同，要求房东吴某返还其保证金5000元，并支付违约金2500元。房东吴某提出反诉，要求继续履行合同，要求张某支付租金15000元及利息。
法院：解除房屋租赁合同
法院经审理认为，合同分为法定解除和约定解除两种。租客张某单方面表示不再履行房屋租赁合同，且已实际搬离房屋，其主张并不符合法定或约定的解除条件，并不产生单方解除合同的效力，其行为构成违约，房东吴某有权据此解除合同。但经法院释明后，吴某仍坚持要求继续履行合同，双方形成了合同僵局。合同僵局造成合同双方当事人不必要的损失，导致社会资源的浪费，不符合民事行为绿色原则，故对于租客张某要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。
关于租客张某主张的违约金，其提交的证据无法证实吴某存在房屋租赁合同中约定的违约行为，故对此项主张不予支持。按照双方约定的违约条款处理，租客张某应支付房东吴某一个月房租2500元作为违约金，吴某应退还保证金5000元。虽吴某未要求张某负担违约金，但为了减少当事人之间的诉累，本案中一并处理，两相折抵后，吴某应返还张某保证金2500元。一审判决作出后，双方均未提起上诉，现该判决已经生效。
法官：遵循绿色原则
破解合同僵局
房屋租赁合同纠纷是生活中比较常见的纠纷类案件，租房过程中，房东、租客都想有一个省心、安全的相处过程。本案中，租客不想续租，房东上锁并要求继续履行合同，双方多次沟通无果，并激化了双方之间的矛盾，直至对簿公堂。在审理这类案件时，需要解决两个问题：
一是合同僵局如何破解。尤其在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，一旦形成合同僵局，如果一概不允许违约方通过诉讼或仲裁方式解除合同，有时对双方都不利。在违约方不存在恶意、继续履行容易显失公平、长期合同僵局容易造成社会资源浪费等情况下，遵循民事活动的绿色原则，应该支持违约方解除合同。
二是守约方是否可以要求继续履行合同。在租赁双方产生分歧时，应当积极协商，均采取合法手段维权，出租方采取锁门、断水断电等私力救济的方式存在法律风险。另外，守约方是否可以要求继续履行合同，应该根据案件的实际情况。违约方主张解除合同，并拒绝履行合同义务，在此情形下，强制其继续履行合同已经在客观上无法实际执行。因此，在衡量继续履行合同和解除合同相反诉求的可执行性后，对于守约方要求继续履行合同的诉讼请求，一般不宜予以支持。但对于守约方，违约方应当对合同解除的后果承担相应的违约责任。
来源：CCTV今日说法
编辑：桂小雯
校对：余跃
初审：伍彬
复审：王玉梅
终审：卓晓阳
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