最近，又在互联网长见识了。
只听说过“雪糕刺客”，没想到还有“小卖部刺客”。
5月5日，有媒体爆料，杭州断桥边上，一间仅有4.5平方米的小卖部，年租金居然要284万。
均摊下来，日租金竟然高达7780元，这都赶上普通白领一个月工资了。
这寸土寸金程度，即便是和一线城市的核心商圈比起来，也有过之而无不及。
更让人惊讶的是，就这方寸之地竟然要5年起租，并且在第四年和第五年，租金将在前三年的基础上上涨3%。
阿里拍卖
也就是说，若没有千万现金流，根本接手不了这生意。
而老板也是经过68轮竞拍，在“千军万马”之中，才夺下这“黄金宝地”。
实际上，类似的事件并非个例。
同在杭州灵隐寺附近的一个8.5平方米小卖部，年租金也高达260万。
那么问题来了：这么高的租金，真的合理吗？这有人租吗？租了之后，真的能赚钱吗？
今年五一期间，灵隐寺旁边一家小卖部火了。
一博主发视频称，这家名为“灵隐冷泉素饼店”的小卖部，年租金竟高达260万元，且面积只有8.5平方米。
视频发出，迅速在网上引起了热议。这么高的租金是否合理？是不是有什么内幕？租下来真的能赚钱吗？
高租金会不会催生“景区天价消费”？毕竟，最终买单的还是消费者。
甚至有网友吐槽：“佛祖未渡众生，租金先渡商家”。
对此，西湖景区管委会迅速做出了回应：
整个流程合法合规，260万元的价格是12家企业经过103轮竞拍的结果，且相关流程可以在拍卖平台查询。
管委会还表示，260万元包括文物保护、文化传承投入等隐性成本，并承诺会进一步加强市场监管，要求商户明码标价。
起拍价为111.8万元，最终260万元成交，溢价率达132.6%，这算不算文旅商业产地的极端案例呢？
常言道：“这个世界上没有什么事情是忽然发生的，只是你忽然知道了而已。”
实际上，灵隐寺“天价商亭”事件并非首例。
2023年，位于西湖断桥旁的“情定商亭”，也曾以190万元的起拍价，通过阿里平台公开竞拍。
最终经过68轮竞价后，这座仅5平方米的小卖部以284万元租金成交，溢价率高达49.5%。
此外，国内其他景区天价小铺子的例子也并不少见。
2022年，重庆洪崖洞景区内的一处临街商铺，13.25平方米的面积以356万元高价拍下；
2023年，河南周口太昊陵广场上的一个“黄金摊位”，仅11平方米大小，最终成交价41万元，且使用期只有33天。
不难发现，“百万商亭”如今已经见怪不怪了。
当大家在疑惑商亭天价租金是否合理时，商家们则用实际行动肯定了商亭的商业价值。
12家机构争相竞拍，重要的是，这些竞标者并不是投资“行外人”，而是连锁品牌企业和当地商业集团。
他们依托专业的运营团队，通过测算客单价、客流转化率、复购率、损耗率等关键指标，最终达成了价格共识。
俗话说：“得地利者得先机。”
优质的地段往往更容易吸引顾客，让商家获得更高的流量和曝光。
因此，地段价值无疑是决定商业租金的重要因素之一。
西湖景区作为全国闻名的5A级景区，无疑是杭州旅游的“流量担当”。
据相关数据统计，西湖景区每年吸引的游客数以千万计。
尤其在旅游旺季，单日客流常常能突破10万人次。
作为西湖景区的热门打卡地，断桥和灵隐寺周边更是人潮涌动，游客如织。
如此庞大的人流量，也就意味着每一个游客都可能成为潜在客户，为景区的经济繁荣添砖加瓦。
而灵隐寺旁边的“灵隐冷泉素饼店”，其地理位置紧邻十八籽手串领取处；断桥旁的“情定商亭”，则是通往白堤的必经之地。
这种“必经之路”的地理优势，使商铺拥有了得天独厚的商业优势。
游客们在游览过程中，一些小商品就成了刚需。
渴了，就想喝水；饿了，就可以来一根烤肠；想留住美好回忆，还可以买文创纪念品。
因此，地段优势带来的巨大的人流量和高消费潜力，是推高租金的直接动力。
其次，还有一个非常重要的因素——作为一个成熟的旅游胜地，西湖景区的商业点位规划都经过了核心考量。
为了保护自然景观和文化氛围，景区不会大规模开发商业设施，灵隐寺周边仅有12个经营点位，商业空间更是稀缺。
这种情况下，大量的商家都渴望入驻景区分得一杯羹。在这种供需关系的影响下，商业点位的租金自然水涨船高。
为了获得经营权，商家们不惜付出高额的租金，使得方寸小卖部也能拥有不菲的“身价”，“黄金1㎡”大概就是如此吧。
百万成交价的背后，商家要做到何种规模才能实现盈利呢？
对此，好奇的网友们不禁进行了一番计算。
拿灵隐寺旁边的小卖部来说，每天单是租金就要7123元，还没算员工工资、水电费、采购成本等其他运营开销。
如果一瓶矿泉水卖5元，利润是4元，想要覆盖租金，每天就得卖出1781瓶矿泉水；
如果是10元一根的烤肠，按每根利润5元来算，那么每天得卖出1425根烤肠。
这样的销售目标，在实际经营中并非易事。
所以，景区小卖部的实际销售能力到底如何？
去过西湖景区旅游的朋友们，应该不难发现，景区内的商品价格普遍高于市场平均水平。
比如，寻常2元一瓶矿泉水，店内售价10元；一根烤肠售价10元，也比常规的贵了2倍；文创冰激凌售价30元，而素饼则15-20元一盒。
和市场价格比起来，这些商品的毛利率通常能达到70%以上。
商家通过商品加价让消费者分摊了租金，形成了“高租金”到“高物价”的传导链。
不过，为了在转嫁成本的同时保证销量，小卖部在商品选择上也非常讲究。
他们会优先选择消费者对价格不太敏感的商品，比如饮用水、食品等。
这些商品是游客在游览过程中的必需品，即使价格有所上涨，游客们依然会选择购买。
关键是，方圆一两公里内只有这一个小卖部。天气热，口渴了不来瓶饮料还真不行。
此外，小卖部还会引入一些具有特色的旅游纪念品。
这些商品性质相对独特，且具有特殊意义。商家只要合理定价，就能获取较高的利润空间。
当然，这种成本转嫁并非毫无限制，它需要在消费者的接受程度和商家的利润追求之间找到平衡。
小卖部一天的实际营业额是多少，内部人员并未透露。
不过网友们做了下估算，按照日均人流量3万来算，假设当天游览量人数的10%进店消费，人均消费10元，这样算下来年流水也可达千万级别。
除去成本后，依然有很大的利润空间。
就连有景区经营经验的同行商家都表示：
“如今旅游业兴旺，西湖景区人流量巨大。
小卖部又有得天独厚的地理优势，且周围没有直接的竞争对手。只要把控好运营成本，盈利就不成问题。”
尽管招标流程公开透明，景区管理方也回应会将租金用于文化建设传承，但公众的质疑声依然不断。
很多网友认为，作为传承千年的“佛门圣地”，寺庙过度市场化是否会损伤文旅地的精神内核。
佛殿的钟声，本应传递超脱世俗的慈悲，可如今，8.5平方米的方寸之地却成了资本竞逐的战场。
当游客踏入寺庙，他们究竟是在晨钟暮鼓声中寻得内心的安宁，还是在商铺的扫码支付声中感受“景区经济”的蓬勃生机？
更值得警惕的是，过度商业化正在形成一种恶性循环：
高租金倒逼高价商品，高价商品催生消费抵触，消费抵触又反过来侵蚀旅游地的文化内核。
这次事件后，各大社交平台上涌出了大量的“灵隐寺逃单攻略”，比如自带水壶、如何在法物流通处蹭免费香囊布袋等。
景区运营的确需要商业支持，但如何在商业发展与宗教信仰中找到平衡点，依然是整个行业需要面对的课题。
参考资料：
1.澎湃新闻：浙江杭州西湖景区4.5平商亭284万成交是天价？不乏先例
2.文海行舟：灵隐寺260万年租金的8.5平方米小卖部，用逻辑告诉你，其实非常合理
3.环球网：灵隐寺小卖部年租金260万元，景区商业的“疯狂”谁来买单？
4.号特事件君：杭州景区8平方米小卖部年租金260万！卖的是素饼还是金砖？
作者：何敏
编辑：柳叶叨叨