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一直以来，航天有着“小曲江”的别称，除了紧贴曲江的地缘优势外，航天自身多公园，少住宅，多产业的特性，也给房价提供支撑。
过去的时间里，更是诞生融创揽月府、招商华宇长安玺、龙湖云河颂、鑫苑府等多个改善红盘。
在那个曲江无房可选的时代，改善住航天，几乎是唯一选择。
但2025年的6月，伴随航天热门小区二手房的跌跌不休，这房价着实让人看不懂了。
从绿城春和印月的15385元/㎡成交价，绿城紫薇公馆的12717元/㎡的挂牌价，再到如今鑫苑府13181元/㎡的成交价新低。
成交案例
曾经扎堆摇号的网红改善小区，挨个破发，航天是怎么了，业主是怎么想的？
（鑫苑府二手房成交情况）
就在上周，航天鑫苑府迎来二手成交新低，建面232㎡户型，中间楼层，精装，业主挂牌12天，又降52万后，以307万总价成交，单价仅有13181元/㎡。
（鑫苑府新房备案价格，来源：房天下）
根据2021年六月备案价，14号楼，该户型备案价为19704元/㎡，入手总价近460万，不算交易税费，大修基金，中介费等成本，2021年买，2024年收，2025年卖，账面损失就超过150万。
过去，这种次新房超百万的损失也有过先例，但都在西咸外围区域，诸如海逸长洲的大户型，但航天腹地，又是主城区，纯改善的次新房，鑫苑府怕是头一遭。
（鑫苑府二手历史成交情况）
同时，小区其他户型，在近一年的成交情况也不容乐观，2024年，还有16000+的成交价，但到了今年，普遍在13000+的门槛，且越大户型，价格越低。
而从贝壳挂牌信息看，均价仍在18919元/㎡，在售47套，近期成交不多，但月带看次数高达3596次，非常夸张。
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实际的挂牌价里，以140㎡户型为例，便宜的卖199万，贵的卖253万，实际成交192万，单价也只有13714元/㎡。
（鑫苑府挂牌二手房价格）
对于现在看房的，200万买小区二手，就能住140㎡，300万，更是能住230㎡大平层，单从二手房性价比看，甚至超过了曲江二期。
很多人对13000+的均价没有概念，同类价格在西安，基本就是三桥万科金色悦城、浐灞御锦城，浐灞半岛，城东辛家庙，城西大兴新区的房价水平。
但上述区域，小区都是刚需为主的大高层住宅区，而鑫苑府所在位置，既是航天的腹地，小区也是清一色大户型。
刚交房一年，跌成这样，多少人都是一头雾水！
鑫苑过往
作为较早进西安的民企，鑫苑2014年进西安，在西二环丰禾路开发鑫苑大都汇，2016年售罄，在西安房价飞涨的五年时间里，却毫无动静。
航天鑫苑府地块，2011年鼎润置业拿地后一直未开发，17年被鑫苑中国收购后，又因为文物保护延期三年，2021年面世的时候，恰好赶上西安房价最高点。
小区占地121亩，2.8的容积率，规划11栋高层，包含高层，洋房，高层面积140-223㎡，洋房230-260㎡，即便放在今天，这都是总价门槛极高的小区。
（鑫苑府位置示意）
位置上，也相当不错，小区一公里内，15号线皇子坡站、4号线东长安街站，星河运动公园，航天中湖公园，航天三小等配套完善。
更关键的是，周边住宅很少，是密集产业园区，包括烟草公司、赛能机器人、隆基绿能、中煤、海升集团等一圈高收入公司，吸纳最强购买力。
备案价格上，精装交付，高层16700元/㎡，洋房20700元/㎡，总价门槛200万，最贵的超500万，妥妥的改善社区房价。
（鑫苑府开盘现场）
在当时的市场情绪下，轻松实现五开五罄，在2022年的西安房企1-5月业绩榜中，销量13.1亿，位列第八，甚至超过天地源丹轩坊。
原本到这里，故事应该是很圆满的，在航天腹地，民企纯改善小区热销，业主，开发商各自收获惊喜。
（鑫苑府交房部分精装问题）
真正的变数出现在2024年收房时期，业主与开发商的矛盾，包括但不限于简单绿化，室内精装瑕疵。
当时陪朋友去收房，现场还挺震惊的，五花八门的精装瑕疵，园区里过大面积的草坪，被业主称为内蒙古开发商，实际鑫苑来自河南郑州。
是不是降标简配，没有统一定论，但仓促赶工交房，还是能坐实的，后续在业主强烈抗议下，小区也进行了二次维修，目前不少业主已入住。
（鑫苑府交房景观实景）
再往后，随着楼市降温，航天龙湖云河颂、保利星河天汇的四代住宅面世，持续热销，一代新神换旧神，三代的鑫苑府也没了声音，直到现在看到的，二手房如此降价卖房。
不知是业主确实不看好航天发展了，还是投资心态，身负债务，扛不住了？借今天的机会，不妨探讨下。
降价困惑
从新房2021年的极热，到2025年的遇冷，影响航天的房价走势，大概逃不开一下的几个原因：
1、区政合一对航天是利好还是利空？
航天基地成立于2006年，2010年升级为国家级开发区，类似曲江，高新脱胎于雁塔，经开，脱胎于未央一样，开发区长期以来，热度是高于行政区的，很多人买航天，是因为这里是航天，不是长安。
（长安航天区政合一）
今年5月19日，继阎良区和西安航空基地之后，长安和航天基地正式“区政合一”，而早在2023年，航天内的社会事务，以分别移交雁塔和长安区管理。
此次合一后，有些人担心自己又变长安人，对区域发展，房价预期不足，体现在二手房上，降价出手。
2、市场下行，航天房价含金量到底如何？
在2017年西安房价普涨前，航天由于交通，商业不变，热度极为有限，此后由于曲江断供，需求外溢，房价，地价迅速拉高，频现万元地。
对于很多刚需，对航天并不感冒，更愿意在配套，人气成熟的曲江二期，反而是曲江外溢的改善，就地换房，去买航天碧桂园，融创，保利，招商，鑫苑。
其次就是航天公司的各个单位产业人群，就地换房，鑫苑府就是例子，有需求但没有大家想象的那么多。
外加长安学籍问题，也限制了不少学区房买航天的需求，航天到底是地利优势，还是本就宜居？环境好，但缺商业，少人气现状如何改变。
今年，曲江南湖，二期二手房陆续降价，文教园，CCBD新房频繁供应，当年无房选航天的，现在又留在了曲江。
3、是航天普降影响，还是鑫苑府产品过时？
目前，除早期富力城，龙湖花千树外，次新房价格窘境的小区，主要是紫薇公馆，春和印月，鑫苑府，12000-15000+不等，相比业主最贵超过20000+的购入单价，跌幅明显。
小区本身，是三代住宅不假，但并不过时，绿城位置好，公园，学校就在家门口，景观，公区也不错，鑫苑大平层，大楼间距，精装交付，配套齐全，户型也不算过时。
（鑫苑府建面223㎡户型图）
以建面223㎡户型为例，当年常见的横厅+四室组合，由于旧规范，南向没有阳台，但在北向做了生活阳台。
户型方正，客餐厅尺度开阔，尤其是客厅面宽，做到了7.6米，不足在于没有太多赠送面积，且两个暗卫。
属于典型的为小卫生间，小厨房，大卧室，超大客厅结构，不算出彩，但也不算落伍。
（鑫苑府精装交付实景）
精装交付，中央空调新风，厨房，卫生间全配，普通装修，交付时赶工，瑕疵较多。
小区其他部分，景观一般，草坪太多，苗木有限，外立面审美优秀，公区开阔敞亮，楼间距优秀。
以上的三点原因，到底是哪一个，还是综合因素，促使大户型业主低价卖房，还是说普跌行情下，航天的大户型，就只值这个价格。
而对于航天而言，后续还有龙湖，保利，招商等大户型次新房交付，航天的全新规划里，还有大量住宅用地，在东南方向陆续供应。
曲江是否持续外溢航天（长安），区域房价能否稳住，大家怎么看，评论区聊聊！
【楼盘点评】
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作者：晴明
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