今日（6月10日），奥克兰人期待已久的
新一轮房产估值（CV）终于发布！
在延迟数月后，最新估值（CV）今早已上线，
可在奥克兰市议会官网
“查询你的房产估值和地税”页面查看。
有网友表示，
自己家的CV估价几乎被“拦腰砍”！
降了110万纽币！
在网友好奇又震惊的追问下，这位网友表示，
自己家的房子位于北岸Forest Hill...
本次估值出炉，
可谓是“几家欢喜几家愁”...
全市CV平均跌幅为9%，
比起该平均值来说，
奥克兰外圈地区的CV表现得更为稳健！
（也就是北岸、西区、东区、南区等地区）
同时，靠近市中心的房产估值
则下跌了约14%！
不过，这也意味着房主将缴纳较低的地税；
奥克兰市议会首席财务官Ross Tucker表示，
地税的变化取决于
你家的CV与9%的平均跌幅相比，
是涨是跌。
接下来，就跟随天维菌的步伐，
看看奥克兰各区的房屋估值是涨是跌，
涨幅/跌幅多少？
我们每年缴纳的地税，怎么变？
又会产生多少变化？
除了普通住宅的涨跌，
顶级豪宅也交出了最新“成绩单”——
奥克兰十大豪宅总值
超过4.29亿纽币！
有房产估值涨幅 高达1450万！
奥克兰这些区“撑住了”！
但房主要多交税了…
据悉，此次估值中，
奥克兰外圈地区的房产估值表现最佳，
但也意味着房主需缴纳更高的地税！
（可能高于地税总体涨幅5.8%）
初步数据显示，自2021年上次CV发布以来，奥克兰住宅房产的平均估值下跌了9%。
Hibiscus Coast、Albany、Hobsonville、Greenhithe及Rodney和Franklin地区的住宅区，跌幅小于9%的全市平均水平。
示意图。Photo: Te Ara Encyclopedia of New Zealand
其中Rodney的估值几乎没有变化，而大屏障岛上的约800套房产则平均上涨了38%！
大屏障岛位置示意图。Photo: Google Maps
而像Pukekohe这样的乡村地区，比起市中心的房产，估值表现也更好。
Pukekohe位置示意图。Photo: Google Maps
中区多地CV缩水14%
西区、南区这些地区跌幅巨大！
相比之下，靠近市中心的Mt Albert、Mt Eden、Avondale、Ponsonby、Herne Bay、One Tree Hill、Royal Oak和Onehunga等区域的房产估值下跌了约14%！
因此，这类地区的住户将缴纳少于今年5.8%涨幅的地税。
示意图。Photo: Live&Work in New Zealand
在一些土地面积较大、具有重建潜力但购房需求减弱的地区，如Māngere、Henderson、Massey、Glen Innes和Panmure，估值则出现较大幅度的下跌。
63万套房产新估值上线！
奥克兰地税怎么变？
今日起，奥克兰新CV估值在网上发布，并于本周五（6月13日）开始通过邮寄或电子邮件发送给房主。
这批估值已经获得新西兰首席估值官（Valuer-General）的批准，涵盖奥克兰地区共63万处住宅、商业、农场及生活方式类房产。
奥克兰市议会示意图。Photo: 1News
那么，我们的地税将迎来什么变化？奥克兰市议会首席财务官Ross Tucker指出：
房产CV跌幅低于9%平均水平的业主
将缴纳更多地税；
而CV跌幅高于平均水平者
地税涨幅更少，甚至可能不涨或略降！
不过，此次CV估值并不会改变奥克兰市议会通过5.8%涨幅所收取的总地税金额，它的作用是确保不同房产之间的税收分配更加公平。
“CV估值不是房价参考！”
专家解读：2024新估值为何普遍低于上次？
CV估值向来是热衷房产交易的奥克兰人关注的重点。
CoreLogic研究负责人Nick Goodall表示，此次CV基本符合2021至2024年间的市场变化，他称其为“旧闻”。
Goodall指出，现在已有多种估值平台供人参考，人们已经对自己房产的市场价值有了较清晰的认知。“但如果你想知道估值如何影响地税，那这次发布就非常重要。”
Tucker强调，CV估值并不适用于衡量当前市场价值，也不能用于贷款或保险目的，其主要用途是用于地税分配。
对于在2023年飓风中受损的房产，Tucker表示，由于变量太多，很难整体量化影响——例如在遭受Gabrielle气旋严重破坏的Muriwai，房价却上涨了12%；而Sandringham跌了16%，Henderson跌了10%。
Tucker还说，上一轮估值是在2021年接近市场高点时完成的。
“从那之后到2024年5月，整体经济和房地产市场持续下滑。因此，大多数房产在2024年5月的估值，较2021年更低是可以预期的。”
奥克兰市议会首席经济学家Gary Blick表示，奥克兰上两次估值正好处在经济周期的两个极端阶段。
2021年时，官方现金利率（OCR）处于历史最低点。“当时房贷利率极低，房价强劲上涨，2021年估值正好反映了那一时期的高点。”
而2024年这轮估值进行时，OCR已升至5.5%的高位。“更高的利率抑制了买家需求，导致房价下跌。”Blick表示，经济周期剧烈起伏，是解释两次估值间差异的关键原因之一。
两轮估值之间的整体变动如下：
住宅类：-9%
商业类：-5%
工业类：+5%
农村及生活方式类：+4%
据悉，房主如对最新CV估值有异议，可于即日起至7月25日提出申诉。
奥克兰十大豪宅估值飙破4.29亿
中介直言：CV高低 ≠ 实际售价！
如果你觉得自己家的CV估值变动
已经够惊人，
那不妨看看奥克兰的“顶级豪宅圈”——
最新CV显示，
奥克兰十大豪宅总值
超过4.29亿纽币！
个别房产单次估值涨幅高达1450万！
有新西兰房地产中介表示，对于高端住宅来说，CV估值通常与实际市价无关，而海景、朝向、设计等因素，才是真正决定豪宅价值的关键。
奥克兰十大豪宅 总估值超4.29亿纽币！
根据最新发布的CV（市议会估值），奥克兰最贵的十套住宅，总估值超过4.29亿纽币。
目前全市估值最高的房产，是位于Orakei的前Hotchin豪宅，CV上涨了1450万纽币，达到7250万纽币。
亿万富翁Graeme Hart位于Glendowie的Riddell Road豪宅，CV为4800万纽币，较2021年下降了400万纽币。
位于Epsom Mountain Road的新西兰政府府邸（Government House）估值减少200万，降至3900万纽币。
而Bruce Plested位于Waiheke的房产CV则上升了900万，达4100万纽币。
Dotcom曾居住的Coatesville豪宅（现由ZURU Toys创始人拥有），估值上涨120万至4050万纽币。
新西兰中介：CV高低 ≠ 实际售价
多位高端房产中介指出，顶级豪宅的CV变化几乎不会影响其最终售价。
知名豪宅中介Graham Wall表示，市议会的估值系统忽略了买家真正关心的因素：“系统无法判断海景是10分还是9分，也不会考虑下午阳光的角度。在Remuera Road上走20米，海景就可能从‘全景’变成‘没景’。”
他表示，CV有时可以作为房产价值的大致参考，但：“如果屋主把旧房拆了、重建成符合2026年标准的新房，实际价值可能是CV的两倍。”
Wall进一步指出：“Huriaro Place那套房，今天出价8000万都买不到。有些房子根本没有可比性。”
他还说，CV有时只是“心理游戏”：“有些人看到CV觉得很骄傲，有些人则很自豪地说服了市议会调低估值来少交地税——这其实就是一场博弈。”
高CV可能“吓跑”买家？
Bayleys中介Gary Wallace也表示，CV过高可能反而拖慢销售：“CV高了，反而不利于卖房。CV偏低时，我反而会跟业主说‘这结果不错’。我们曾把CV为560万的房子卖到740万，市场自然会给出答案。”
他提醒房主：“CV只是某一时间点的参考，不代表你房产的真实价值。”
Ray White的Epsom中介Richard Thode也说：“对于高端房产来说，CV几乎
没有参考价值。”
他指出：“市议会根本没进屋看过，也不了解装修标准或花园设计。有些屋主可能光厨房就花了20万纽币，但CV根本看不出来。”
他还提醒，CV发布时间其实已经滞后一年，一些房产的市值早已上涨或下跌。
海边稀缺地段逆势上涨！
Bayleys的Di Balich指出，像Omaha和Point Wells这样的沿海稀缺地段，在这轮估值中表现较好。
“买家更看重的是房产本身的特质和价值，而不是CV数字。”
在800万以上的市场，买家追求的是稀缺、位置好、品质高的独特住宅。
她表示，虽然买家会参考CV，但这绝不会是他们做决定的关键因素：“Omaha这些沿海地区过去一直被低估，如今基础设施改善、高速公路通车，人们愿意为稀缺资源买单。”
今天，你家房子的CV情况如何？
对于奥克兰整体估值和地税降幅/涨幅，
你怎么看？
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