北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
问题如下：孩子26年上小学，打算买一个学区不太差的学区房，兼顾保值和通勤（我俩在西直门和三元桥上班），预算800到900。（需小三居或可改造三居的大两居）。
A目前看过了中关村学区的南部（学区不差+地铁通勤方便）双榆树知春路大钟寺附近的房，非老破小的话觉得满庭芳园、都市网景、汉荣家园还可以，都是2000年左右的房。这几个小区不知十年后保值性如何？户型没有太大硬伤的情况下，目前大概8到9万的均价，您觉得性价比怎么样？
B个人觉得还想再看看其他区域，多对比对比。根据我们上面的要求，不知您还推荐哪几个区域或小区？（预算内兼顾通勤保值学区）
C目前看中一套满庭芳园的9层南向户型（详见小程序），采光不错可改三居，您觉得成交价按多少谈合适？这个10年后的保值性如何？建议购买吗？
D都市网景5层东向户型（详见小程序），您觉得成交价按多少谈合适？这个10年后的保值性如何？建议购买吗？
A：
1、谨慎选择能改的大两居，一般都不太好改，否则我们开发商自己就设计了。除非改的效果特别好，否则出手时不好收回成本。接盘人无论是否喜欢这改动效果，都会以不喜欢来砍价，挺别扭的。
2、十年后保值如何？基础部分肯定是跟随大盘没风险，但学区溢价部分说不好，这得看过了高峰期的政策。只能说以中关村学区的氛围不会差，溢价率应该比普通学区坚挺。
我要建议的话就一房一议，每套房都计算租售比（溢价率），选择相对低的就风险小+性价比高了，保值自然占优。但具体的性价比我不知道，好长时间没算了，每个小区和每套房也都不一样，这问当地中介吧，谁算都行。
3、其他学区，那以中关村对标的除了上地和万柳之外，一般就是育英和羊坊店57中了，成绩都在提升，有可能成为新晋小强。如果成功就是利好，溢价的保值就更有支撑了。
4、具体价格我不知道，不到现场的话看图也没什么用，不敢聊。这还是问当地中介吧，只有他们业务熟悉。我还是建议算租售比，不光是知道性价比，砍价的时候也有依据。
另外问清楚得房率，每栋楼都不一样，尽量选择得房率高的。因为住建部推动按套内计价的意见稿都出了好几年了，早晚实行。一旦实行，那公摊大的就吃亏了，有可能直接影响报价。
仅供参考。
二
Q:
请问，现在有些迷茫了，不知道该买哪里了，买什么房了。我现在刚参加工作一年，无学区需求，出差比较多，在单位坐班不多 通勤1小时多点也可以，十号线车道沟附近上班。预算600左右，其中贷款200，想麻烦章哥，我该怎么规划买房子呢？选次新还是新房？5年怎么做到保值至少不大跌？还是往投资方向去选？
A：
1、600万预算不算低，基本就是北京中位数。如果用不上学位，那就没必要买东西海的房子了，因为所有普宅都有学区溢价，高的能到30%左右呢。
2、新房和二手现在都行。过去的常规建议是注重自住买新房，注重保值或过几年还要置换的买二手，至少在保值上更稳妥，价格都是经过市场检验的。
现在则是如果新房的折扣大，那买新房也没问题。看房的时候计算租售比吧，对标周边或朝石丰同等二手房，如果差不多的话首选新房，算占便宜。
3、没合适的再看二手次新，既然是在车道沟那就以石景山或丰台为主吧。石景山各项兼顾的现在以古城的中海次新为主，然后鲁谷等五环沿线的也行。丰台则是丽泽到首经贸，相对到车道沟算交通方便吧，大多数的保值至少都跟随大盘。
4、房子是用来住的，还是先多考虑自住吧。往投资方向选也行，毕竟超过600万了，那就先看朝阳北部的，租金相对更高，收益率也就更高，保值也至少不落后，这预算的流动性也强。奥园亚运村新北苑望京太阳宫等地，避开带学区溢价的就行。
仅供参考。
三
Q:
请问，我回来看了下北京新天地的形势非常严峻，一楼比我们面积大的挂399快一年了还没卖出。我们77.89平，一楼西北朝向，18年购入380。现在估计340。要割肉离场吗？还是再等等整体楼市能再好点呢？
A：
1、这怎么说呢？直说吧，一楼算硬伤，本来就流动性弱，体现出来的就是挂牌时间长+影响价格。而且很多时候都不是价格的原因，而是要等到喜欢住一楼的人。
再叠加西北朝向也算硬伤，除了下午几乎不进阳光了，愿意接盘的更少，更是很少有人愿意出高价。
2、是否割肉算算租售比吧。如果估计340万，那租金能在5000以上就算说得过去，能到6000算合适，租售比不到600。当然租金越高越合适，租金收益率高，租售比就越低，说明性价比越高。
如果租金能到6000，那每年7.2万，毛收益率2.1%。减去物业费取暖费+空置期等持有成本之后，净收益率也应该在1.8-1.9%。而现在五年期存款利率1.3%，小银行也高不到哪儿去。
租金如果是5000就弱点儿了，每年6万，毛收益1.8%。减去持有成本的话1.5-1.6%，也比银行利息高点儿有限。
3、所以这看自己的判断吧，我认为是从租金收益来看，北京房价基本到底了。假定某人有340万，他是会存银行呢，还是买套房？或者说您现在有这套房，是租出去等着呢？还是割肉卖了存银行？换位思考吧。
仅供参考。
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