没有无缘无故的爱。
也没有无缘无故的不好卖。
今天，我们盘点一下近年来深圳最难卖的10个楼盘，南山福田两大强区也未能幸免，堪称楼市反向科教书。
01
加福华尔登府
这是福田最高住宅楼，大约239米，靠近福田口岸，双地铁口物业。
但仍不妨碍它是福田卖得最差的楼盘。
加福华尔登府2021年10月份拿证，备案均价约9.5万/㎡，共推462套建面约85-250㎡2至5房，至今入市销售已经4年了，去化率仅50%左右。
之所以销售遇冷，很大一部分原因是产品不给力。
小区67层的独栋设计导致容积率超过8，居住密度大，中高层视野还不错，低层住户体验就差多了。
加上户型无主阳台，采用港式塔楼设计，外面看起来旧旧的，不符合深圳主流购房者对通透性和功能性的需求。
尽管有南北通透设计，但整体得房率仅67-69%，低于市场平均水平。
物业费也不便宜，高达8.9元/㎡/月，远超同类小区，进一步削弱性价比。
02
万福花园
位于龙华民治街道，一度是本地人见了都摇头的楼盘。
因为前期定价偏高。
2021年底一开盘就定到了6.97万/㎡，比同期卖的龙华新盘都要贵。
所以万福花园一直以来都是个小透明，直到去年开发商终于不再傲娇，在原备案价的基础上打七几折，才实现以降价换来了一点小量。
从现状来看——
1599套房子目前卖了22.3%，还剩1200多套库存，后续销售压力不小。
一方面，小区紧邻布龙路主干道，受堵车和噪音困扰；另一方面，周边农民房密集，城市界面较差。外立面看，整体没啥品质感，户型选择倒是挺多。
现在万福花园比较大的亮点，就是龙华深中学区范围，但从价值层面，教育资源难以弥补老城区未来发展缓慢的不足。
此外，这个盘是1991年拿的地，存在产权年限问题。
03
泰福名苑
这个盘开盘三年多了，261套房源如今只卖出112套，去化率40%出头。
问题出在哪里呢？
第一，定价头铁，错失市场时机。
2021年12月份开盘时，均价高达6.4万/㎡，比周边二手房指导价高出1万多/㎡。
后面深圳新房市场进入降价潮，购房者选择越来越多，泰福名苑的降价显得姗姗来迟，以至于失去先机。
第二，工业区环绕，居住体验打折。
该盘地处航城街道，紧邻107国道与凯成一路交汇处，周边以工业区和物流园为主，城市界面老旧，缺乏优质配套。
此外，楼盘自身未规划商业体，最近的壹航城购物中心需步行10分钟，大型商圈如天虹、益田假日天地等需依赖地铁出行。
第三，蹭前海概念，遭反噬。
为吸引眼球，泰福名苑在后期促销中大打前海旗号。但事实上，项目距离前海核心区超16公里，属于前海扩容区的边缘地带。
这种伪前海盘的定位，反而让购房者感到被误导，口碑直线下滑。
04
开云府
开云府所在的南山赤湾片区曾因前海概念备受瞩目，但其入市后却遭遇滑铁卢：
2023年10月开盘至今，413套房源仅售出百来套，去化率约25%。
主要得益于以价换量——
两年前开盘折后均价约8.3万/㎡，如今降到了5.5万-6万/㎡，降幅高达30%以上。
根据2035年国土空间分区规划，赤湾被纳入蛇口核心承载区，但现状以港口、仓储为主，货柜车、吊塔林立，居住环境与南山的“高端印象”相去甚远。
项目主打124-203㎡大户型，面向的都是改善群体，不过得房率相对较低、部分户型存在遮挡缺陷。
目前南山新房住宅库存量不多，大幅降价短期有望刺激成交。
05
坪山大部分新盘
统计了一下，2024年以来，坪山区累计入市10个新房项目，共4657套房源，其中有7个项目至今去化率均不足三成。
具体来看——
龙田片区的城投鸿鸪里，2024年1月份推642套房源，备案均价3.75万/㎡，目前去化率仅9.5%；
坪山中心区的财富城弘德苑，2024年11月份推613套房源，备案均价4万/㎡，目前去化率21%；
碧岭片区的深业山水东城，2025年1月份推1060套住宅，备案均价2.9万/㎡，目前去化率24%；
今年3、4月份坪山推的几个新房，包括天健和悦府537套、天健瑞云府210套、春和府252套、卓越晟悦家园294套，目前去化率均低于5%，卖不动，根本卖不动。
根本原因还是同质化太严重，一个片区新房扎堆入市，供大于求，即便是打折也很难拉动普通刚需。
06
最后说一下
看完不难发现，以上这些不好卖的楼盘，要么是地段、配套有明显硬伤，要么就是定价太离谱。
很多朋友去售楼处看房时，觉得房子各方面都不错，但实际上有些隐藏问题很难当场发现，有些行业内才知道的小秘密，不深入了解根本摸不透。
我们团队一直紧盯深圳楼市动态，无论是新房最新优惠、二手笋盘，还是那些不好明说的潜在缺陷，都有调研数据支撑。想买房避坑的朋友，一定要提前做功课。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。