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在城市的喧嚣与繁华中，我们如繁星下的逐梦者，每日忙碌奔波。万家灯火璀璨，可那真正能温暖身心、承载梦想的港湾又在何方？我们怀揣着对美好生活的憧憬，渴望有一处属于自己的栖息之所，能在疲惫时让灵魂得以安放，能在欢笑与泪水中见证岁月的沉淀。虹桥世家花园虹桥世家花园售楼处电话：400-8874-108 （官方发布）✔✔
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中山公园板块的区位图
三句话总结板块优势：
1、西内环板块，CAZ区域，地理位置佳，历史底蕴深厚
2、交通枢纽，商业成熟，拥有3、4、2、11等多轨道交通，以及内环、延安西路高架等
3、长宁区整体实行“初中摇号”，快乐教育区域，没有学区溢价
三句话总结板块劣势：
1、板块发展较早，配套渐老，需要做更多创新和升级
2、多线并行轨交和高架隧道，使板块割裂、有噪音影响
3、几个标杆小区密度较高，户型设计一般，停车条件弱
中山公园板块的配套
声明：为便于购房者理解，本文板块划分与贝壳找房APP板块划分保持一致
交通配套：2号线（娄山关路、江苏路）；3号线（中山公园、延安西路）；4号线（中山公园、延安西路）；11号线（江苏路）；15号线（娄山关路）
自驾通勤：内环高架、延安路高架、北横通道
周边商业：中山公园龙之梦、长宁来福士广场
医疗配套：华东医院/华山医院（2KM）、国妇婴（2KM）
公办学校：愚园路一小、江苏路第五小学
绿化：中山公园、海粟绿地、天山公园
板块内不同片区的产品分布
中山公园从前叫做兆丰公园，最初是英国商人霍格的私人花园，后来转变为公共公园并对公众开放；
1944年，为了纪念孙中山先生，公园更名为中山公园，并沿用至今；
▲1984年国庆后中山公园大门（来源网络）
曾经的中山公园，凭借优渥的内环条件，以及在上海轨道初期建造的2、3、4号线三条轨交，霸占“交通枢纽”的位置；
中山公园的快速发展在本世纪初，彼时正是上海房地产火爆的时期，中山公园的枢纽价值被开发商看中，凯欣豪园、路易凯旋宫、圣约翰名邸这些楼盘名噪一时；
那个时候，龙之梦可以说是西上海最热闹的商场之一，因为周边基本没有能够相媲美的商业；
但随着城市的发展，地铁和商业已经不算稀缺资源，其交通枢纽和商业的优势也迎来下滑；
后来，板块把最后一整块交给凯德建设了长宁来福士；中山公园的商圈才没有继续沦落下去；
▲长宁来福士（上海第二个来福士）
从日前的大众点评星级上来看，长宁来福士、龙之梦高达4.9、4.8的评分，强者恒强；而兆丰广场、华宁弘基生活中心、玫瑰坊三个项目的评分分别为3.7、3.9、4.1，正逐渐失去消费者的青睐，需要进行更新升级；
目前的中山公园也面临了一些威胁：比如地上轨交设施的布局，没了升级空间，还会产生一些令人诟病的噪音影响；路面道路狭窄、弯道多、单行道也多；
以及随着小区房龄的增长，停车位不足的现象也十分严重，早期产品设计的户型，高容积率使其缺乏一定竞争力；
但这不代表中山公园不值得被选择，纳入城市CAZ就是对板块的一种价值肯定；
在硕大的长宁区版图里，CAZ区域寥寥无几，最主要的就是以中山公园为核心的商业中心、以及南面虹桥-古北部分；
▲长宁区CAZ范围示意图
另外，看中山公园的价格，也是十分给力，目前的挂牌均价比内环的徐家汇低了整整1.9万/平，和普陀区的长寿路板块基本持平；
对于预算有限但想住在市中心的购房人群而言，性价比就比较明显了；
严格意义上说，中山公园板块属于内环线以内的板块，不过本文涉及小区和贝壳找房APP里的板块划分保持一致：
次新小区：愚园名邸、虹康昭晖苑、长宁88金廷
2000年后的品质小区：愚园公馆、鸿凯湾绿苑、兆丰嘉园、凯欣豪园、路易凯旋宫、圣约翰名邸、大家源新城、虹桥世家花园、城宁花苑、朗诗虹桥绿郡、虹桥馨苑、春天花园、上海花城、虹桥新城、虹桥万博花园、虹桥河滨花园；
整个长宁板块的新房供应都十分稀缺，中山公园的新房供应更是最稀缺，上一次新盘入市还要追溯到2021年的愚园名邸，入市均价12.5万/㎡；
虹康昭晖苑也是为数不多的次新房，2019年开盘，2020年交付，采用全石材干挂，全小区人车分流；89-97㎡仅设计成2房，实用性不敢恭维，目前挂牌总价1200万+，该价位段少有考虑小两房的客户群体；
长宁88金廷：2011-2015年竣工，在中山公园板块来说也是很新的小区，知名度却不高；
小区一共9栋楼，1、2、3、6号为90-130㎡的小户型，7、5号为147㎡和162㎡的大三房，4、8、9号为200-270平㎡的大平层；开发商当年是有想法的，可惜最终产品和品质错配，未能获得高端购买人群的认可；
二居室的户型一般，目前90平900万起；大户型的设计不错，目前大户型更有购买的价值，三居室162平1800万起；
▲长宁88金廷航拍图
另外，还有朗诗虹桥绿郡、中山学林苑，这些都是旧改翻新小区，不是真正意义上的次新房；
愚园公馆：2006年竣工，纯洋房社区，坐落在著名的网红打卡地“愚园路”上，人车分流，车位1比0.9，环境干净整洁，园林设计美观，居民层次较好；
目前二居室123平1350w起，三居室140平1500w起，158平1700w起；
▲愚园公馆
鸿凯湾绿苑：2003年竣工，小区绿化率40%，采用围合式布局，中心是花园和水景，半人车分流，车位1比0.8，物业负责，把小区管理的井井有条；
小区大多户型设计一般，二居室100平1000w起，三居室120-140平1200w起；
▲鸿凯湾绿苑
兆丰嘉园：小区坐落在中山公园商业中心，背靠中山公园天然氧吧，分两期开发，1期2004年竣工，绿化不错，北面还设计下沉式花园直通会所；2期2012年竣工，车位1比1；
户型设计比较一般，所有户型客厅都朝北，实际也只有部分位置和楼层才能俯瞰公园景色，南北通风效果不佳，也不符合现代审美，流通性一般，购买力主要是本地人群；
目前小区流通的主要是三居室，最小的139平1190w起；
▲兆丰嘉园
凯欣豪园：分两期开发，一期2005年竣工，二期2008年竣工，板块的标杆，围合式布局，有很大的中央花园，喷泉早晚固定时段开启，绿城物业管理，每栋配有管家，半人车分流，车位紧张；
一居室普遍靠近轻轨，目前35平380w起，二居室103平1100w起，三居室130平1430w起；
▲凯欣豪园
路易凯旋宫：2004年竣工，法式园林小区，绿化率45%，大堂挑空5米，比较气派，物业管理比凯欣豪园稍逊，门禁出入容易，车位紧张；
目前一居室54平460w起，二居室91平1000w起，三居室150平1250w起；
▲路易凯旋宫
圣约翰名邸：2003年竣工，绿地开发，外立面不显旧，但物业管理不严，楼栋大门常常敞开，部分楼栋会受到轻轨影响，小区配有会所，涵盖网球场和恒温泳池，对外开放；
目前二居室102平930w起，三居室130平1200w起；
▲圣约翰名邸
虹桥万博花园：2004-2005年竣工，绿化率45%，纯板式户型，楼间距开阔，距离地铁较近，某些楼栋有一定噪音影响；
目前二居室107平1020w起，三居室128平1240w起；
▲虹桥万博花园
虹桥新城：2000-2002年竣工，主要由电梯小高层组成，自带会所，涵盖泳池、网球场，停车紧张；
目前二居室91平820w起，三居室130平1180w起；
▲虹桥新城
这些年，中山公园板块的价格一度被长宁的天山、以及后期之秀的长风板块赶超，不少人感叹中山公园“美人迟暮”；
不过，作为长宁区最靠近市中心的板块，其地理位置极佳，配套齐全，性价比较高，符合普通购房人群想靠近市中心的诉求；
北横通道的建设，也会大大的提升中山公园这张生态名片的体验感~
漂泊在上海，我们都渴望有一个真正属于自己的家，一个能在疲惫时安心停靠的港湾。如今，虹桥世家花园虹桥世家花园带着满满的诚意而来，它位于城市发展的核心区域，周边配套完善，为您打造温馨舒适的居住环境。这样的家，是不是您一直在寻找的呢？【虹桥世家花园】24H 服务热线：400-8874-108 （官方预约）☎
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2025年至今，房地产行业整体延续“止跌回稳”的态势，3月恰逢“金三银四”成交旺季，整体供求修复，部分城市出现“小阳春”，进入4月，楼市增长动能显著放缓，成交规模与去年同期基本持平。
企业层面，TOP100房企4月实现销售操盘金额2846.8亿元，环比降低10.4%、同比降低8.7%。各梯队销售门槛变动出现一定分化。
刚刚过去的中共中央政治局会议提出：加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。
基于当前市场背景和政治局会议表态，行业整体已从“三稳”到“新模式”的制度性突破阶段。2025年将是裂变的一年，无论是行业、市场、企业、城市都将出现一系列新的发展和变化，未来具备“存量盘活能力”“建造好房子能力”的企业也将会有更大发展空间。
为此，我们推出五一特别策划“裂变2025”，从业绩、政策、行业、土地、融资等角度入手，在行业转型的当下，更好地了解市场，更有的放矢的寻找发展方向。
本文为第一篇，4月百强房企业绩环比降低10.4%，整体市场未来延续弱修复态势。
2025年1-4月，中国房地产市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势。4月，TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，环比降低10.4%、同比降低8.7%，单月业绩规模保持在历史低位。累计业绩来看，百强房企1-4月实现销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%。
从各梯队门槛变化来看，2025年4月，TOP100房企各梯队销售门槛变动出现一定分化。
其中TOP20房企销售操盘金额门槛同比降低8.9%，为各梯队门槛变化中降幅最大，其次是TOP100房企，门槛降低3.1%。
除了TOP20房企和TOP100房企之外，其他各梯队的销售操盘金额门槛均有不同程度提升，其中TOP30提升最大，达8.4%，其次为TOP10房企，提升5.3%。TOP50房企则提高了2%。
可见各房企仍在不断分化和变化之中，头部房企优势依旧。
4月楼市增长动能显著放缓，新房供给持平上月，但成交环比回落，成交规模与去年同期基本持平；二手房成交环比跌幅不及新房，延续高位震荡行情。京沪深杭蓉等热点城市一二手房成交环比皆降，需求迎来阶段性瓶颈期。
预判5月，我们认为，成交总量规模或将延续低位波动，绝对量与4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延续弱修复态势。
核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等受供给约束日益加剧，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；武汉、天津等二线城市短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线和三四线城市短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。
整体来看，当前市场仍延续筑底调整的态势，随着2024年四季度至今政策面的不断优化，一线及部分强二线核心城市“四限”松绑，持续向购房者释放利好信号，楼市的止跌回稳已经初现端倪。但是由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，叠加房企库存压力的持续增长，企业销售整体仍面临着较为严峻的挑战。
房企仍需积极推盘、做好营销，同时，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变，从而取得市场优势地位，安全穿越此轮危机。
附：《2025年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》