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之前是一直写市区的盘（基本属性是从刚需、刚需改善，到改善的发展脉络），一直没有深入聊一聊高端改善、说白了就是享受型个性化物业小区。这两天位于中央别墅区的懋源叠拼新盘开盘，这个盘就是属于典型的高端改善盘（下面详细分析一下，开发商是建成了伪改善盘--也就是被称为的屌丝别墅，还是真高端享受型改善盘了呢）。这种盘的购买逻辑，已经我们应该注意的点有哪些？
一、拍地
1.1、懋源云纪
【土拍资讯】懋源底价竞得顺义后沙峪西泗上村地块-洋房#D0610
2024年9月12日，北京市顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00-1801-0104、0105、0106、0107地块R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地（用地规模：17.1万平米，地上建筑规模：18.58万平米。容积率：1.1，建筑高度：30米，起始交易价格：43.2亿元）。
住宅部分，用地面积：15.78万平米，地上建筑面积：17.35万平米（剩下1.23万平米是商业+幼儿教育用地）。
0104、0107为住宅地块，地上建面合计16.6万㎡，规划153栋住宅楼，包括16栋洋房、15栋独墅和122栋双拼，共计573户；
东南角0105地块规划为1栋9班幼儿园，总建面约0.52万㎡，容积率0.8，限高18米；
0106为商业用地，位于整个地块东南侧，总建面1.17万㎡，容积率1.0，限高24米（算是小区的商业配套）。
只有一家联合体报名，
最终：北京懋源宏展房地产开发有限公司和北京懋源鸿竺房地产开发有限公司（懋源操盘）联合体底价43.2亿元竞得。楼面价：2.48万/平米（考虑到商业和幼儿教育用地是托的酱油瓶子，因此计算楼面价只包含了住宅部分）。
开启施工：施工单位为北京中淦新科建设工程有限公司（下称中淦新科），监理单位为北京方恒基业工程咨询有限公司（下称方恒基业），设计单位为北京维拓时代建筑设计股份有限公司（下称维拓设计）（这三家单位同为同一个实际控制人）。
主动将容积率：地块在挂牌和后续的竞拍中，根据竞拍者的要求，规划进行了调整（将土地原规划容积率1.6争取调整为1.1）。其次是在后来的设计落地建设中，又将容积率从官方要求的1.1，自己调低至1.05（与南侧华润保持一致，主动损了了8000平米，意味着按照6万/平米，开发商要少卖4.8亿元的货，换来高品质。即使按照楼面价开发商也基本是损失2亿元的土地成本），开发商也是借此大肆宣传（损失了一点，对购房者是好事，但是这样宣传还是有点过了。接下来拼的还是看产品力，为高端改善的专项定制，打动心弦功能定位）。
1.2、华润地块--中央别墅区
2025年2月27日，顺义区后沙峪镇温榆河SY00-2101-2007（用地规模约6.55万平方米，地上建筑规模约6.62万平方米）、2008地块（用地规模约为10.49平方米，地上建筑规模约10.59万平方米），地块容积率1.01。24米限高及双地块联动。
华润一家报名，最终：华润以底价60.24亿元竞得地块，楼面价约3.5万元/平方米，未设置销售指导价。
总之：这两个新盘是整个中央别墅区板块直面竞争的新盘。很明显华润地块的位置更优一些（位于中央别墅区板块的核心区域，而懋源云纪的位置位于中央别墅区的最北侧），这两个盘距离地铁都很远（住这些高端改善盘客群本身对地铁的依赖性比较弱一些）。两个盘的地块面积都比较大，并且体量相当（懋源云纪有商业和幼儿园配建）。目前懋源云纪和华润地块的容积率都比较低1.04-1.1（属于典型的洋房和别墅搭配的容积率。懋源云纪也是从之前的容积率1.6主动要求降低至1.1。后来是自己主动从1.1降低至1.05，保持与南侧华润地块保持一致，以此换来与华润地块的直面竞争，不至于容积率上输给华润）。地上建筑面积体量相当，达到了17万平米以上。
这里面大家最关注的有三点。①、开发商：北侧地懋源云纪是懋源开发，专注于北京市场的豪宅开发的私营企业（在北京有众多豪宅项目，特别是丰台区域众多10W+的项目，二手也很成熟。私企大家最关注的还是会不会暴雷，其次是老板的品味），南侧是央企华润入局（实力是有保证的，就是不知道能不能放得开--豪宅开发一定要放得开手脚，敢于设想和满足有钱人的需求）。
②、楼面价：楼面价一方面决定了小区的售价，开发商的利润空间（小区品质保证，会不会减配），另一方面决定了小区开发商的最低售价（也就是开发商的底线，未来的折扣力度也能大致计算出）。
③、位置：很明显华润地块的楼面价比懋源地块位置更优，周边配套更成熟一些，但是楼面价也高了1.02万/平米（位置的差异通过楼面价补回来了）。未来就看价格了，对于高端改善产品未来就看谁更为客户着想，谁更卖力了。
还要强调一点的是中央别墅区板块由于是高端改善的别墅聚集，受限限墅令的影响，别墅的批复是非常非常难的（特别是在北京，一定是严格执行政策，因此北京的别墅用地基本都是在限墅令出来之前批复的）。板块在2014年广宇发展竞得顺义新城第21街区地块打造出鲁能优山美地D区项目（华润地块的旁边）。到现在十年多都没有高品质的别墅和类别墅高端住宅出现。
二、板块
2.1、位置
懋源云纪和华润地块位于北京市的东北五环和东北六环之间。属于朝阳区和顺义区的两区交界。属于顺义区域的后沙峪板块。沿着温榆河分布着别墅的扎堆聚集区域，也被称为中央别墅区。其中懋源云纪位于后沙峪的西北角区域（属于中央别墅区的北侧区域）。华润地块位于成熟中央别墅区的中间区域（东侧紧邻优山美地，西侧是温榆河及河边的绿化公园，西北侧是龙湾别墅。北侧是北京英国学校、北京市新英才学校）。
两个地块直线距离4km左右，虽然大的板块位置都属于中央别墅区，但是华润地块位于中央别墅区的核心区域，懋源云纪位于中央别墅区北侧隔着古城村北侧的故城记忆公园旁。
2.2、板块历史
2.2.1、中央别墅区
中央别墅区作为一个北京老牌的别墅区之一（沿属于顺义和朝阳交界区域，顺义后善于朝阳孙河板块，主要沿着温榆河两岸和京密路集中分布的区域），发展三十多年了，逐步发展为北京九大别墅区中面积最大，别墅最多、配套最完善的别墅区。备受大家关注的（北京的别墅区主要有亦庄别墅区、亚奥京北别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区、西山别墅区、燕西别墅区、城南别墅区东部泛CBD别墅区等。这里的每个别墅区都有其独特的背景）。中央别墅区的独特背景就是这里东侧是首都国际机场，沿着温榆河两岸独特风景。这里聚集了50多个别墅楼盘。
这里属于沿着温榆河分布，之前紧邻温榆河两岸区域由于泥沙淤积，历史上也是多次泥沙冲击，有水患的同时，也带来了，逐步冲击出两岸肥沃的土地，人们开始沿着河种植并且沿河扎根居住，这里形成了一些村落（西田各庄、古城村、前沙峪、后沙峪等等）。改革开放之后，这里凭借紧邻首都国际机场，沿着温榆河两岸的独特风景，并且属于两区交界区域。九十年代初期这里开始了别墅区的建设（基本是在这些村庄的旁边空地区域）。到现在已经形成了四个板块（基本是沿着温榆河与京密路十字分开）。朝阳区的孙河板块和大湖板块。顺义区域是后沙峪板块和天竺板块。目前的两个新盘都在后沙峪板块。
2.2.2、别墅建设脉络
①、第一阶段--学习国外，名人+外宾为主
1992年的丽京花园天竺板块拉开序幕目前挂牌均价在7.8万/平米左右（保利开发，这里有复式和独栋。这也是北京第一个别墅项目，当年也是从国外搬运材料建造--当年号称巩俐获奖后在这里买了一套。香港人代建的北京首家涉外公寓别墅项目。当年是只卖给外国人。开盘2000-3000美元/平米。当年出租1万元美金/套/月。小区容积率0.44。36栋，389套，126-156平米两居室，275平米双拼别墅），洋房700万左右，别墅4000万左右（洋房挂牌多，别墅比较少）。
1996年的天竺板块丽斯花园挂牌单价10.9万/平米（社区内只有双拼和独栋，总户数：188户，一期38套双拼，二期150套独栋。挂牌比较少，总价3500万-4500万。主要是独栋相对比较稀缺）。
1993年的后沙峪板块裕京花园挂牌价11.1万（说这个楼盘是整个中央别墅区最火的楼盘也不为过，无论是挂牌量少，位置优，管理确实不错，小区物业管理基本是外交级别，因此小区特别受外籍人士欢迎。号称小区45%是外籍人士。2层的低矮型别墅）总价基本在2000万至3300万之间。
1999年新加坡丰隆集团开发建成的孙河板块的香江花园挂牌价10.2万（447栋欧式、中式和中欧式结合建筑，124套联排别墅，2座低层服务公寓楼和7000平方米的俱乐部大楼。小区内网球场、会所、健身房，游泳馆等都有，总价：590万-5300万）等别墅算是拉开了北京别墅建设的序幕。
香江花园
②、第二阶段--国人也开始关注了
开启了商品房阶段，别墅在2000年之后，国人也逐步成为关注和购买的主力。购买的受众群体由国外逐步转换为国内人士。这一时期的开发商逐步开始关注国人对房子品质的需求，别墅产品也逐步走向中国化，更多得南北向，全明格局，单层面积大，层高舒服的产品问世，建筑风格上也衍生除了新中式别墅，户型也出现了合院、府园等多种户型。
比如近几年买的比较火爆的社区泰禾开发的2013年开建新孙河板块（也被称为壹号别墅区）北京院子一期挂牌价8.1万/平米（这个属于典型的孙河别墅类产品的2.0版本，容积率1.1，楼面价2.85万/平米，29栋楼，280户，其中132套洋房，48套联排，94套独院，6套楼王。有会所。受限泰禾暴雷，后期的品质就一般了。特别是二期受影响还是比较大的。总价：1200万-3100万）。
2013年开建2019年交房的新孙河板块龙湖景粼原著挂牌价6.6万/平米（龙湖品质还是非常不错的，龙湖最擅长的事园林景观，平层，叠拼，别墅三种类型。一共648户，总价：1300万-4100万）。
2013年拍地（楼面价4.8万/平米）2017年交房的中粮瑞府挂牌价9万/平米（总价：2700万-6000万，小区属于新中式叠拼别墅，当时买房的价格在8万/平米）等。
③、第三阶段--严格限墅令下，别墅的艰难生存
从1994年开始国家出台规定，限制别墅用地。
2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制（这一时期开始别墅项目还是会有，只是比之前少了一些）。
2006年，国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。
2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。
2010年，发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。
2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批；
2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”。
在严格的限制别墅类产品开发的政策接连发出。两个问题：为什么这些政策会隔两年就发送一次呢？
记住：（1）、就是发现还有没执行的，各类打擦边球的产品不断出现。说明之前的政策失效了呗。那意味着新政策再来一遍。
（2）、主要严格限制之下，人为导致真正的独栋类别墅产品稀缺（特别是新建的低容积率产品基本是绝迹了），市场上更多的是联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品。后来就是各类的合院产品也会包含一些高层洋房以及叠拼产品。
在次期间北京的额中央别墅区的别墅类产品主要是打擦边球。剩下的真正独栋别墅都是之前囤的地建设的。
类似2007年-2017年北京福华房地产开发有限公司/新世界中国地产联合开发的恒大丽宫挂牌价在8.8万/平米左右，这种户型巨大，主要是总价受限（一共分为四期开发，一期2006年开盘，89套。二期2010年，62套，三期是2016年开盘，91套。小区一共338户独栋社区，户型面积段：780-1544平。目前在售2套。小区的品质和维护的确实非常不错。总价：6000万-1.09亿元）。
2017年交房的九章别墅挂牌价7.5万/平米（独栋别墅，总价：4300万-5500万）这些之前的存量项目。
2.2.3、中央别墅区各个板块分析
这里虽然统称为中央别墅区，但是这里分为四个板块，咱们要写的两个新盘都位于后沙峪板块，因此这里重点展开介绍后沙峪板块，其它板块就总结性介绍一下。
①、后沙峪板块
这里属于相对南侧平原海拔比较高的区域，属于典型的上风上水区域，温榆河的北侧（依靠温榆河以及沿线的公园，还有就是背后的绿化区域，然这里的空气新鲜了不少）。别墅区基本是沿河蜿蜒曲折而建。这里背靠后沙峪区域，形成了一个空港工业产业+商业+人口聚集+新国展的相对带配套的区域。
这里的别墅除了之前的少量九十年代别墅外，最著名的就是中粮祥云小镇项目（这里是中粮投资打造的公寓+合院+联排+多层板楼类产品）。这个小区的最大特点就是多种形式的产品结合（公寓和别墅的完美结合，采用精装修），并且配建了55万平米的商业。
2004年-2929年北京英才开发的龙湾别墅挂拍价6.4万/平米（小区一共849套，号称是美国GBBN设计，容积率：0.47，独栋别墅类产品，面积段是210平米-380平米。总价：1400万-3800万）。
2007年-2010年的龙湖滟澜山挂牌价8.1万/平米（美国BASSNIAN住宅设计，容积率：0.67，联排别墅。这个小区的最大特点就是大面宽，短进深。装修标准还是比较高的。记住一个知识点。别墅的装修费用是远远大于普通家庭装修的--楼梯，各种角落，家庭装修中不涉及的地方，花费是比较高的。总价：1600万-2700万）。
2006年至2022年分多期开发鲁能地产开发的优山美地项目挂牌价7.5万/平米-10万/平米（容积率：0.4。小区分为三个区，其中A区是中式建筑，B区是美式，C区是西式。D区相对比较独立的一小区，地形导致其单价比ABC区低了不少。小区内部是独栋+公寓的形式。总价：1000万-8500万。小区的最大优势就是距离国际学校很近 ，其次是小区体量比较大，小区内部的各种不同风格别墅尽在其中）。
总之：中央别墅区面向温榆河（上风上水也是好多人在乎的一点），背靠后沙峪的大腹地作为板块的产业+商业+生活配套（意味着各个方面的便捷和配套的成熟）。除了首都国际机场，就是这里的国际学校。中粮祥云小镇，航空产业都是不错的加分项。更重要的是人气（入则安静，出则熙熙攘攘，这也是豪宅的一种体验感）。
这里依然有不少空地，因此这里板块的未来的发展和提升空间想象还是比较多的。为了地块卖个好价钱，顺义也要把这里列为重点发展区域。
②、天竺
这里是板块别墅最早扎堆的区域，相对成为一个独立板块，各方面配套都比较成熟，算是中央别墅区发展的板块之王。主要体现在交通也比较便捷（紧邻机场高速和京密路），商业成熟（5层楼高的欧陆广场，各种生活所需都能解决，其次是香港周大福开发的温榆广场，还有荣和广场），医疗配套有别墅人最喜欢的和睦家顺义诊所（这是北京第一家和睦家诊所，里面的服务还是非常不错的，双语护士，从儿科到老人全覆盖）。这里有别墅人最看重的国际学校（北京德威英国国际学校，青苗国际学校BIBS，丽思嘉洛德幼儿园，北京温莎幼儿园），还有就是金色河畔GOLF俱乐部。最重要的事这里的别墅属于从1000万至2.5亿元全覆盖（有品质带湖的独栋，也有联排，公寓产品相夹杂）。
板块未来发展空间也受限一些，属于太成熟区域，前途就是随着大波走（未来可提升的空间有限）。
③、孙河板块
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