18年房价上涨10.6倍，直逼新天地！很多买房的朋友都在问，到顶了吗？我是不是最后的接棒选手？
说一下最近大热的徐汇滨江板块，宇宙第二热！
江湖地位一目了然。
5月17日，上海规划和自然管理局官宣了徐汇区国有土地使用权协议出让公示：徐汇滨江东安新村旧改项目的第二幅超级豪宅地块，出让成交价98.18亿元，土地面积30189平米，容积率2.62，成交楼面价12.413万元/平米，差不多售价19万-20万元/平米！
拿地的是上海国企上海地产+徐汇城投共同成立的合资公司。
两个月前，前滩跟虹口北外滩就开始预感到徐汇滨江的讲故事能力和地位了，杨浦滨江简直是望尘莫及了：
3月26日，还是在徐汇滨江，东安新村旧改项目的第一块宅地出让，同样由“上海地产+徐汇城投”拿的，总价83.5亿元，土地面积25179.34平米，容积率2.63，成交楼面价约12.61万/平米。
这两块地挨着，看不到一线江景，但是属于内环内的地块，距离上海体育馆不远，只要在上海待了超过20年的牛马，基本上就理解这个位置了：妥妥10万以上的房价，但是要卖20万，会有3秒钟呆住。
首先，两幅地块都是"零中小套型+零公租房+全自持"的纯豪宅配置，这在近几年的上海土地市场上是罕见的。
没有小户型、没有公租房，有钱人最喜欢的配方：圈层很统一。
卖车、卖豪宅、卖玉石都很喜欢讲圈层，其他只有过年的时候，卖腊肉的也喜欢说，这是正宗的两头乌。
徐汇区是懂得烘托市场气氛的，徐汇滨江的热度一波接一波，十多年房价上涨10.6倍，现在几乎已经可以吊打老静安，比肩新天地了！
徐汇滨江的故事有两个抓手：靠江，有未来。
开发商在这个基础上接着讲，比如绿城接受了雷军不要的小米地块，然后做了集30周年于大成的产品，就把120套房子卖出了电商一样的速度。
5月11日，徐汇滨江的单价地王绿城潮鸣东方刚刚以19.5万/平米的均价开盘，最高总价1.5亿元，当天120套房源全部售罄，实现销售金额69.88亿。
这个纪录放在全国都是独一份的存在。
19.5万元/平米的单价！是目前上海仅次于翠湖天地六期的第二高价！
这是突破徐汇滨江房价“天花板”的价格，这也代表徐汇滨江未来新房价格突破20万元/平米不再遥远。
十年前，这里的房价还不到8万元/平方米。放眼于全国，能比十年前价格翻倍的板块多吗？如果再加一个前置条件，十年前的单价在5万以上的，那除了徐汇滨江，还有吗？
接着讲，徐汇滨江的房价是怎么一步步地涨到19.5万元/平米，成为大上海仅次于黄浦新天地的一个网红板块的？
直接上一波回忆杀！
2007年，这里才卖1.68万/平方米。
百汇园，一个真正见证了徐汇滨江从规划图纸阶段到逐渐开发落地整个过程的典型项目。这个开发时间跨度长达近二十年的社区，距离黄浦江直线距离仅200米，比现在的绿城潮鸣东方位置还要好一点。
谁能想到，百汇园一期首次开盘时的价格，只有1.68万/平米，请记住，2007年！当时股市正从2786 点爬向6124点！
不到2万元的单价，比当时南翔一手房的价格略高。
现在再看，真的是重生剧情式的房价上涨。
在2019年之前，百汇园后来陆续推出多个批次的房源，价格逐渐上涨至3.8万-5.4万/平米不等。
这个涨幅，南翔板块也有，上海南站附近也有，前滩也有。
后来就逐渐离谱了。转折出现在2019年。
当年8月，百汇园二期开盘，均价9.7万元/平米；
2022年2月，百汇园三期首批房源开盘，均价12.78万元/平米；
2023年3月，百汇园三期二批次房源开盘，13.2万元/平米，收官。
2007年到2023年，历时16年，房价涨幅超过685%，接近七倍！
这十六年内在徐汇滨江买房的朋友，现在还是比较幸运的。
徐汇滨江另一个神级项目是云锦东方。
2004年，东方航空公司以1000元/平左右单价摘得了徐汇龙华一块地。地块总面积50多万平，原计划是东方航空配套工厂的生产用地。
没有意外的话，这块地建成后就是东方航空下属的一片厂房。
为配合徐汇滨江地带改造，东航龙华这块地改成了商住用地，其中，住宅33万平米，办公17万平米。
云锦东方从此启动：
2013年3月，云锦东方一期开盘，均价6.5万元/平米；
2015年6月底，二期分批次开盘，均价10万元/平米；
2021年，云锦东方推出95套405-480平米大户型，均价13.2万元/平米；
2023年5月，云锦东方三期，备案均价近16.5万元/平米。
2023年，三期开盘时，项目二期的二手房成交均价已经达到20-26万元/平米。
这就意味着，新房和二手房之间存在3.5-9.5万元/平米的价差，一套云锦东方240平米的新房，一二手房的倒挂至少在840万元，大户型的价差更为可观！
买到就赚到的心理让很多人趋之若鹜。
2500万元起的总价，500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资，12个月的银行流水，在这么严苛的购房条件下，云锦东方三期105套房源还是获得超过700组的总认购数，认购率达667%。
简单计算，云锦东方当期收到认购金至少35亿元，认购冻结资金至少63亿元。
当时项目认筹现场充斥了“结婚黄牛”、“资金黄牛”以及“代持黄牛”等等各类黄牛，导致部分一二手价差较大的“高倒挂”红盘都被要求暂停取证，直到厘清相关问题再销售。
云锦东方三期的第一次认筹也暂停摇号、退款，在搁置了数月后再度重启，最终250多组有效认筹、摇号，项目才得以收官。
仅仅从新房的售价变化看，云锦东方历时十年的开盘历程，价格涨幅近154%，相当可观！
再看看徐汇滨江2019年至今每年有代表性的项目开盘均价：
2019年8月，百汇园二期开盘，均价9.7万元/平米；
2020年，融创徐汇滨江壹号开盘，均价11.8万元/平米
2021年，云锦东方二期，13.2万元/平米
2022年，御江廷开盘，13.1万元/平米
2023年，保利滨江天珺，12.3万元/平米；汇元玺开盘，13.1万元/平米；
2024年，4月，香港置地启元，均价17.8万元/平米；8月，中海领邸玖章，联动价14.2万元/平米；
2025年5月，绿城潮鸣东方，均价19.5万元/平米。
从百汇园二期到绿城潮鸣东方，徐汇滨江的房价从9.5万元/平米到19.5万元/平米，不到六年的时间，成功翻倍！
如果以百汇园2007年一期开盘价1.68万元/平米，到今年绿城潮鸣东方的19.5万元/平米，18年间，房价上涨超10.6倍。
最牛的新天地也就差不多这个成绩，2002年翠湖天地一期开盘均价16000元/平米，到2024年六期开盘均价21万元/平米，23年间，翠湖天地的价格上涨超过12倍。
对比之后，就明白了徐汇滨江为什么这么火。
徐汇滨江的房价涨幅，与黄浦新天地已经不相上下了！
这真是一个经典案例。从2008年开始启动，历时15年，以土地收储、基础设施和公共环境建设为主要切入点的城市更新大力度、大手笔投入。
百汇园第一期2007年开盘，时间点上，卡得刚刚好！
2010年世博会结束后，徐汇滨江紧接着又迎来一波好运气——“一江一河”成为上海城市开发的核心战略，徐汇滨江恰好又是核心江段。
2011年，徐汇区对标伦敦泰晤士河南岸，巴黎塞纳河左岸等蜚声国际的滨水地区，以"上海西岸"命名徐汇滨江地区。
到2016年底，徐汇滨江地区累计完成土地收储约390公顷，占该地区总收储面积的75%。出让土地33幅，出让土地面积约77公顷。
西岸凤巢、西岸龙华会、西岸传媒港、西岸梦中心以及滨江城开中心等商业配套项目也将在今年内全部竣工，总面积超过45万平方米。
徐汇滨江可以抵得上三个前滩的体量。
价格，比北京三里屯还贵！比广州珠江新城贵，比杭州钱江新城贵，快赶得上黄浦新天地，那个传说中明星云集的地方。
把未来讲好又是那么难！这也是亿万富豪最近扎堆徐汇滨江的原因。在黄浦新天地和老静安之间选择了徐汇滨江。
上海徐汇滨江，凭什么有这样的号召力？哪些人在买？他们不考虑谁接盘吗？18年涨了10.6倍，难道20万/平米的房价还有想象空间吗？
——“更年轻的富豪”。