✨越秀江湾潮起✨✽✽✽✽
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越秀江湾潮起：海珠江畔的潜力新星
项目简介
2024 年 12 月 23 日，越秀以 20.23 亿元拿下海珠大干围地块，楼面价 33501 元 /㎡ 。该地块原为商业用地，经一系列调规、收储与挂牌出让后，成为如今的住宅项目 —— 越秀江湾潮起。地块总用地面积 15489㎡，计容建面 60398㎡，绿化率 20.29%，容积率 4.17，建筑密度 33.85%，规划户数 443 户，车位数 733 个，车位比 1：1.47。项目规划 4 栋 37 层住宅楼，分高低区设计，梯户比与户型多样。
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项目优势
价格虽未明确，但结合拿地成本，预计定位中高端刚改或改善型市场。户型上，95 - 190㎡多种面积段，能满足不同家庭结构及改善需求。楼盘地段突出，距离珠江后航道仅约 200 米，南向望江，景观资源优越。交通上，临近在建 10 号线大干围站，自驾路网逐步完善；教育周边规划及现有学校资源丰富；生活配套有滨江公园、即将开业的广百海港城等，日常休闲娱乐购物方便。且项目产品设计前沿，交付标准高。
最强户型
- 建面约 95 - 96㎡户型：适合刚需或小家庭过渡。虽面积相对紧凑，但新规户型使使用率突破 100%，空间利用高效。阳台占比达 20%，增加采光与活动空间。内部设计如厨房的 “洗 - 切 - 炒” 高效动线，提升生活便利性。
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- 建面约 120㎡户型：无论是低区还是高区的 120㎡户型，都能在空间尺度上满足家庭进一步改善需求。布局合理，可能会有舒适的客厅与卧室空间，满足家庭日常活动与休息。高区 2T3 设计，减少电梯等待时间，提升居住舒适度。
- 建面约 135 - 160㎡户型：空间更为宽敞，可打造更豪华的居住空间。如客厅可设置宽敞的活动区域，卧室配备独立衣帽间或书房等。厨房、卫生间等细节处的高端配置，如智能化厨电、卫生间无级差设计，提升生活品质。
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- 建面约 190㎡户型：高区大户型，为追求高品质生活人群设计。大尺度空间可实现更多个性化布局，如豪华主卧套房、大型家庭会客厅等。270° 观景阳台或大飘窗设计，最大化享受江景资源，全屋高端配置，彰显尊贵。
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交通详情
交通颇具潜力，距离在建中 10 号线大干围站直线 650 米，10 号线预计今年通车，通车后可直达中大、五羊邨、体育西等重要区域，为居民出行提供便捷的轨道交通选择。自驾出行方面，北侧一横路、南侧环岛路，临近广州环城高速。环岛路作为海珠重点建设项目，一旦贯通，将激活海珠 “产 - 商 - 居” 内循环，加强各板块联系。目前天荟江湾・天樾前方道路已通车，虽还有 100 米断头路未打通，但官方计划年内完成一条临时道路贯通，满足居民出行需求。海珠湾隧道预计今年开通，开车到南站约 15 分钟，进一步拓展出行范围。
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商业配套
商业配套前景良好，旁边的广百海港城已于 2023 年 12 月 12 日正式封顶，预计今年底开业。作为广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等业态，业主在家门口就能享受吃喝玩乐一站式服务。南部江面规划游艇码头，类似珠江夜游，临江还将建环岛路，不仅改善交通，也为居民提供跑步健身的好去处。
最优教育
教育资源较为丰富，项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，为孩子提供优质中学教育可能。1 千米范围内有广州第九十七中学，1.5 千米范围内有南武小学，约 2 千米处有海珠外国语实验中学附属第二小学，虽具体学区待划分，但周边学校众多，为业主子女提供多样选择。
文体 + 休闲 + 医疗
休闲景观方面，临近珠江后航道，可享江景资源，步行约 300 米直达 1.7 万平的滨江公园，为居民提供散步、赏景、休闲的好去处。周围还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，日常生活休闲便利。医疗配套虽未详细提及，但考虑到项目所处海珠区域，周边应有相应医疗机构，为居民健康提供保障。
项目总结
越秀江湾潮起凭借其优越的江景资源、逐步完善的交通、丰富的教育与商业配套以及前沿的产品设计和高交付标准，在海珠房地产市场中颇具竞争力。对于追求江景生活、注重生活品质与配套的刚改或改善型购房者来说，是一个值得关注的项目。不过，购房者需关注价格、学区划分以及交通完善进度等因素，综合考量后做出决策。
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2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：
2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果
一、政策基调与核心目标
“防风险”首位性
房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。
短期与长期政策结合
短期
：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。
长期
：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。
二、关键政策动向
1. 需求端：释放刚需与改善性需求
限购政策优化
：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。
城中村改造与房票安置
：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。
2. 供给端：去库存与融资支持
存量房收储提速
：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。
房企融资“白名单”
：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。
3. 结构性改革：土地与产品升级
土地供应“量出为入”
：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。
“好房子”建设
：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。
三、市场影响与预期
止跌回稳趋势
：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。
风险缓释
：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。
总结
2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。