✨越秀·天瀛✨✽✽✽✽
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越秀天瀛：荔湾潜力之选
项目简介
越秀天瀛前身为 2021 年 4 月广州第一次集中出让的荔湾兴达地块，经过 29 轮竞价，由越秀地产以 25.81 亿拿下，折合楼面价 26641 元 /㎡。开发初期曾引入正荣地产，原名 “越秀正荣天樾湾”，2022 年初正荣暴雷后更名。项目占地面积约 4.8 万㎡，建筑面积约 16.8 万㎡，中央园林约 1.4 万㎡，容积率≤3.5，绿化率 40%，总户数 876 户，梯户比 2 梯 6 户，总栋数 7 栋，车位数 1355 个，楼层数 15 - 26 层，首批交楼时间为 2024 年 12 月，主推 87㎡、104㎡、125㎡“N + 1” 创意空间户型。
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项目优势
价格上，以远低于按地价惯例计算的售价入市，甚至贴着拿地价销售，性价比高。户型方面，87 - 125㎡的 “N + 1” 创意空间户型，使用率高，如 87㎡户型约 94% 使用率，104㎡约 96% 使用率，125㎡约 98% 使用率，且各户型采光、通风良好，动静分区合理。楼盘采用半围合式望江布局，80% 户型望江，内部有 1.4 万㎡美学园林，周边公园环绕，环境宜人。
最强户型
- 125㎡ 3 + 1 创意空间 2 卫户型：南向 4.5 开间，15.3 米阔绰采光面，让室内阳光充足。约 98% 的高使用率，空间利用充分。L 型多厅布局，近 8 米对流进深，约 6.7 米巨幕景观面搭配近 5 米景观阳台，可尽揽江园美景。头排亲珠江，南北对流，主卧套房进深约 7 米，还有 L 型瞰景飘窗，居住舒适度极高，适合改善型家庭。
- 87㎡ 2 + 1 创意空间 2 卫户型：南向三开间，直揽江园，实用空间强。约 94% 的使用率在同面积段户型中表现出色，动静分区，经典通透竖厅，U 型精工厨房烹饪动线合理，双重卫浴设计干湿分离，对于预算有限但想拥有舒适居住体验的购房者是不错选择。
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交通详情
交通方面，小区最近的地铁是广佛线龙溪地铁站，直线距离 1.9 公里，步行不太方便。不过项目门口 300 米处有海中公交总站，可通过公交接驳广佛线菊树站、1 号线西塱站，龙溪地铁站 2 站可到达 1 号线西塱站，进而通达荔湾、越秀、天河等核心区域。自驾的话，周边有花地大道、环城高速等干线，20 公里内可到达老荔湾、越秀、珠城等地，不堵车时 40 分钟内可到达，但不太适合依赖地铁通勤的人群。
商业配套
商业配套逐步完善。小区自带 8000 平商业街，能满足业主日常基本需求。大型商业需前往 3 公里开外的花地湾商圈、广钢商圈等。虽然目前大型商业距离稍远，但随着周边区域的发展，商业氛围有望进一步提升。
最优教育
教育资源较为丰富。小区自配建一所 9 班幼儿园。小学虽未规划，但项目所在的荔湾区海中街道，对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学。初中方面，这四所小学对口广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等校区，多为重点中学，不过入学需看摇号情况。
文体 + 休闲 + 医疗
休闲景观上，小区内有 1.4 万㎡美学园林，5 大主题空间，户均绿化 16㎡ 。北邻约 7700㎡公园，周边大沙河湿地公园、花艺博览园环绕，自然生态环境优越。医疗配套上，几公里外有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等，为居民健康提供保障。
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项目总结
越秀天瀛虽距离白鹅潭核心区域较远，但凭借其较高的性价比、良好的户型设计、丰富的教育资源、逐渐完善的商业配套以及优美的自然景观，仍具有一定吸引力。对于不依赖地铁通勤、追求舒适居住环境且看重性价比的购房者，尤其是考虑子女教育的家庭来说，是一个值得考虑的项目。随着周边区域的持续发展，其潜力也值得期待。
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2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：
2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果
一、政策基调与核心目标
“防风险”首位性
房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。
短期与长期政策结合
短期
：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。
长期
：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。
二、关键政策动向
1. 需求端：释放刚需与改善性需求
限购政策优化
：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。
城中村改造与房票安置
：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。
2. 供给端：去库存与融资支持
存量房收储提速
：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。
房企融资“白名单”
：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。
3. 结构性改革：土地与产品升级
土地供应“量出为入”
：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。
“好房子”建设
：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。
三、市场影响与预期
止跌回稳趋势
：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。
风险缓释
：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。
总结
2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。