——【招商序】——
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基本信息
楼盘名称：招商序
开发商：招商蛇口
价格：预计8万/平米，开盘有折扣。
位置：亦庄经济开发区核心区，河西板块，T1线300米。
户型：建面约91㎡-108㎡三居，建面约127㎡-165㎡四居。
容积率2.5、12栋楼、8-18层的小洋房+高层、层高3-3.05米、685户。
关键词：
职住平衡、南城之光、纯正亦庄、河西区、亦庄学籍、人大附二中亦庄实验、央企开发商、北京儿童医院在旁、8号线东延利好、有轨电车、亦庄首个好房子、套内使用率超90%、南北双阳台、风雨连廊、架空层泛会所、下沉庭院、招商积余物业。
土拍复盘
2025年1月22日，北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、B1、G1-1、G1-2地块土拍。包含1宗居住用地、1宗商业用地及2宗公园绿地。其中的居住用地容积率2.5，限高80米，需在地块南侧配建幼儿园。
招商蛇口集团以34.8亿元底价摘得，未设商品房销售指导价。
地段分析
关于亦庄的情况，我写过2篇深度文章，有数据、有分析，绝对专业。
亦庄，到底怎么样？一休深度分析
亦庄，是否有前景？
亦庄经开区，位于北京东南五环至六环之间。
距离北京国贸CBD和通州副中心，直线距离分别在13公里左右。
1、亦庄在东南角，正对着的五环外西北角，是海淀上地清河、西二旗后厂村。这一带区域，是海淀产业的核心，没有之一，次新二手大约在10-15万之间。没错，海淀最牛的位置，也是在五环外。
2、都说西红门位置好，到市区近，是非城六区中唯一位于五环内的板块。但如果以天安门为原点，东南五环亦庄到天安门直线距离13.6公里，而西红门板块要14.8公里。造成这个情况的原因，是东南环线更近市区，以环线论的话，亦庄会吃亏。反观，南五环和西五环更远，包进五环内的板块也就更多。
3、国贸是北京最主要的就业区之一，第一个真正意义上的CBD。但其实朝阳区最少50%的楼盘，到国贸的距离还没有亦庄近。就比如璞园park，到国贸车程21公里左右，而招商序只需要19公里，而且堵车情况更少，实际到达时间更短。
如图，亦庄是少见的“已经兑现的先规划后发展的区别”，您细品这句话。
用8个字来概括，那就是：“街道整齐、布局科学”。
上图中，红色字体的河东、路东、河西，这三个板块是亦庄核心区范围，60平方公里内。
黄色字体的旧宫、瀛海、台湖、马驹桥，为亦庄新城范围内，面积扩大到了225平方公里。
招商序就位于河西板块，咱们来详解其周边情况。
为了不欺负人或者有吹嘘之嫌，咱们只说招商序项目周边直线3公里范围内的配套。
产业方面
大部分楼盘，周边都没啥产业，大多需要规划大饼。所以，也就不会介绍周边产业。
但说句良心话，不管您是租还是卖，归根结底，都得有足够的人才行，附近得有大量工作需求和产业人士作为支撑，要不然就只能是“睡城”逻辑。
3公里内，大厂大公司云集，500强不少于10个。比如：奔驰、北汽新能源、小米汽车、采埃孚、施耐德、京东方、中国电子进出口总公司、同仁堂、中国国际发展知识中心、北京半导体设备研究所、富士康、中芯国际、北方华创微电子。
还有中国云计算产业园、北工大软件园、中航技广场、BDA国际企业大道、中航北京航天城、北科建亦庄科技园、大族企业湾、大族广场等产业园区。
远了不说，就以近期利好来举例。
在亦庄的帮助下，瀛海旧宫有了火箭大街和国际医药创新公园（BioPark）这两个北京市重点新项目，火箭大街是目前国内商用火箭的排头兵，Biopark有国家药品监督局助阵，已经来了6家500强医药企业。而瀛海旧宫就在河西的旁边，这些产业人士的住房需求，将会大量外溢到亦庄河西板块。（官方已发布新闻，链接找我要）
购物方面
招商序只需1.8公里，就能到亦庄天街商场。2022年投入使用的现代化商场，建筑面积16万㎡，涵盖了主流品牌，可满足大部分需求。
亦庄河东商务区，还有华联BHG、大族广场、亦庄创意生活广场、山姆会员店。
对于大部分人，完全足够。
医疗方面
现有四家医院，配置齐全。
同仁医院南院区，知名综合大三甲，科室丰富，实力强大。还配备了120急救中心通道，这点真的很重要。挂号特别容易，极大提升了体验感。而且您可以开车去，不需要太顾虑停车问题，带老人和孩子要方便很多。关键咱招商序业主，可以坐家门口的T1线过去，只需要2站就能到亦庄同仁站，这样老人自己都可以去就医了。
东方医院南院区，这是一家中医院，在北京各类中医院中排名前5。北京爱育华医院，这是一所三级专科妇儿医院，紧挨着同仁，规模真不小，有24小时急诊。因为之前是私立医院，所以环境特别好，现在已经可以用医保了，科室也比之前多了。
学校方面
北京新盘中，招商序临近的学校，要算是头部了。
学校级别、规模、环境、师资、经费，这几方面稳稳碾压大部分新盘学区。
关键是亦庄实验、北京二中经开区学校、人大附亦庄新城学校，这哥仨全部已经投入使用，甚至有成绩可参考，这要比很多还没开工的虚假挂牌校强太多了。
亦庄教育的7点优势：
1、高中多，学位足，普高率占优，大概率能读个高中，技校分流的概率低。明白的家长，不会一味好高骛远，而是先托底。
2、无坑校、无渣小，现在大部分家长都在乎这一点。即便学区再牛，还是有不少人当分母，如果去了东西海学区的渣小，真不如踏踏实实来亦庄，至少孩子自信心保住了。
3、均衡，这一点真的很不错，除了亦庄实验一骑绝尘，其他学校大差不差。很像一个弱化版的东城，或者说弱化版的龙体学区。
4、学校硬件比大部分东西海学校要强，上个小学换三个校区的情况不会发生，小操场和拥挤教室的情况也没有。亦庄各学校的校区面积大，设施齐全，环境极佳，食堂丰盛。即便咱学习不行，起码也能吃好玩好。而且亦庄这几个学校，现在都是一贯制，未来不排除也会搞点直升玩法，小升初会更省心，确定性更足。
5、教师水准高，去搜一下学校招聘要求就能看出来，大部分都要名校研究生。我的一个校友，人民大学研究生，去建华实验应聘，遗憾落选，最后清华的一哥们上岸了。说别的没用，这玩意儿也得花钱砸，经开区不仅给津贴补贴，还能给人才解决北京户口，这就非常有竞争力了，掐住了命脉。校长真的很重要，亦庄这几个新学校，大多是有本校资历的校长挂帅，很重视。（如果您不会挑学校，粉丝群问我）
6、国际学校多，中芯、耀华，都是老牌国际学校了。亦庄的公立学校，因为级别高配置高，很多都配有国际部。比如亦庄实验、建华、人大附经开。
7、非京籍友好型。这是一个很大的bug，殊途同归，中学通路很好，确定性强，很不错了。
周边二手房情况，全部采用大中介挂牌价数据，实际成交会低一点点。
先说金茂系，亦庄金茂府9.5，金茂逸墅9，金茂悦南北区7.5-7.9万。
金域东郡、海梓府，都是10多年前的产品了。海梓府是城建代表作，户型面积段类似招商序，小区环境挺好。金域东郡，很多人一听万科就觉得牛，其实是个实打实刚需盘，全是小户型，实际居住密度和人群方面肯定吃亏。
京叁8.3万，目前只有168㎡价格低，6开头，投资客出房，其他户型暂时比较抗价。
总结，如果您在乎居住质量、资产保值、学区价值，这仨小区，千万不要买。
产品分析
91㎡三居，纯亦庄新房中，这是目前最低门槛。
打眼一看，其实很像之前限竞房89㎡的户型。但看房看细节，结构是一方面，数据参数也很重要，一休给大家说点细节。
1、这户型全部是边户，不是那种厨房或者卫生间在凹槽里面开窗的情况。意味着270°采光通风，视野也好很多，你不会觉得压抑。
2、远了不说，相比河西区上一批同户型产品，套内使用率提高了15%左右，相当于多了6㎡。三室俩卫生间，也不至于拥挤。拓展了设备平台、飘窗、阳台，套内使用率约97%。
3、卧室面积均衡，都能住人。你可别小瞧这件事，某些同面积段的产品，北侧房间因为面积或者结构问题，只能充当书房。缺乏经验的购房者，往往收房入住了才会发现，很坑啊。
4、玄关柜子多，并没有因为面积段小，而去阉割很多实用功能。双开门冰箱，2㎡T型收纳＋1.4㎡L型收纳。
5、客厅面宽4.1米，比三环10号线某盘135㎡户型还要大，和十八里店某盘152㎡户型差不多。
B2户型，108㎡三居，南北通透，双明卫。入户独立储藏间和玄关柜，一应俱全。
5块拓展面积，使得这房子看起来像原来的130㎡的产品。
108这个面积段在河西区供给相对少，二手房流通会很不错。舒适型三居，适合大部分家庭。
亮点：
1、卧室面积全部超过10㎡，在同等面积段的户型来说，实属不易。
2、双明卫。
3、宽大U型厨房，操作台面面积大。相对传统厨房，改变了开门方式，两侧推拉，增加了很多生活场景的可能，这一块大台面，可以偶尔充当用作西厨岛台，具备社交属性。如果一家人凑一起包饺子，显然非常适合。动线更合理，而且还使得家庭空间更大。玻璃面不仅显大，还因为少了一堵轻体墙，多出来10多公分实际使用面积。
4、这个面积段的三居，大部分户型都无法避免一个问题，那就是入户门对着北向卧室的门，确实有些粉丝会在意。得益于短进深和主卫的设计，招商序的108㎡就没这个缺点。
5、主卧1.3米长的主卫洗手台＋镜柜。
一休提醒：这个108㎡的11号楼房源，有特殊户型，面积更小，门槛最低。
127㎡，四室两厅两卫。套内使用率93%左右，即便是中间户，拓展面积都有16㎡。
亮点：
1、两梯两户的产品，给做成了私家电梯入户的效果。私密性不错，电梯厅可玩性非常强，面积足足有7.8㎡。
2、主卧大套房，25㎡左右，转角大窗，面宽4.2米。
3、四叶草布局，四个卧室分列一角，互不打扰，隐私性更好。
4、双餐边柜，双明卫。
165㎡大四居，户型扁平，通风采光优秀，拓展面积大约24.7㎡，
亮点：
1、小洋房，密度低。所以一梯两户就足够，这样套内使用率会更高。虽然只是一梯两户，但对开设计，也就是贯通梯，一样有私家电梯厅的体验感，而且这电梯厅可能会带窗，能通风。一位粉丝和我说，这带窗可太好了，她家里有老人一起住，打算淹点菜，需要通风、低温的环境，又不会对邻居有影响。
2、主卧套房，34㎡。一大长条的柜子，衣服再多也不怕。朝南卫生间，真奢侈啊。四件套，洗手池、马桶、淋浴区、浴缸，一样不少。关键是，卫生间在这个位置还可以减少与客厅之间相互的声音影响。
3、北向俩卧室，面积和格局几乎一模一样。如果家里两个孩子，也不需要顾此薄彼。
4、独立玄关，不是摆设，而且收纳空间足，步入式家政间1.7㎡。
5、南向套房，非常适合老人。能满足多代居住的场景。
6、这栋楼一共才8层，首层是架空层泛会所，还挨着主会所。所以165㎡业主，是最方便使用小区配套的业主。
价值梳理
1、亦庄是北京唯一的国家级开发区，北京建设全国科技创新中心的主平台「三城一区」中，承接科技成果转化的关键「一区」。也是全国唯一一个同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双优惠政策的开发区。
政策方面，亦庄优势太大了。
2024年，亦庄新城地区生产总值（GDP）达到3649.3亿元，排名全市第4，仅次于海淀、朝阳、西城。亦庄GDP同比增长9%，增速位居北京市第一名。
这么说吧，比亦庄强的，没亦庄快。比亦庄快的，目前没人。买房，买的就是预期。
2、大家普遍低估了儿童医院对河西价值的提升。
这是全国最好的儿童医院，没有之一。之前在西城核心地段，现在整个院区要全部搬到亦庄，已经开建。年均门诊量约300万人次，住院病人8万余人次，这是啥概念？
再说句庸俗的，3000多人的职工队伍，高收入医生不在少数吧？不需要住房吗？往少了说，1000套是需要的。等到2年后新院区投入使用，这些需求才会释放，现在可能还看不出来。
而且这种级别的医院，选址方面怎么可能不考虑交通呢？亦庄会不会出手呢？
3、亦庄核心区和亦庄新城，这真的是俩概念，待遇确实不一样，尤其是学籍。
这么说吧，核心区内，目前在售的只有俩项目，一是招商玺，二是招商序。
4、和很多区不一样，亦庄并不是以卖地为生。整个亦庄核心区，过往的5年，也只有京叁、招商玺、招商序，这三块地。
就河西而言，空地一共就只剩2块了，其中有1块大概率是产业用地，河西纯住宅用地接近绝版。
这也就意味着，招商序会成为整个河西板块最新的住宅产品，有房龄优势，二手房占便宜。（北京知名项目西城晶华，按说房龄也快20多年了，不能再叫次新产品了，但依然比周边其他房子贵好几万，凭啥？因为附近近20年没有新住宅，他永远是相对最新的房子，所以一直火热。）
5、未来2-3年内，河西区的6个限竞房小区将陆续流入市场，短期影响一定会有，但属阵痛。须知，亦庄是目前北京唯一人口净流入的区，每年增加2-3万人。况且产业持续发展，经济向好的大背景下，核心区还真没啥地了。路东和河东区，这五年一块都没有过。长远看，亦庄一定是供小于求，大家切莫短视。
6、亦庄特有的有轨电车T1线，因为没有绝对的路权，通勤效率确实比不了地铁。但至少，这是河西目前唯一的轨道交通方式，北京地铁图中，有T1。咱别期待太高，就把T1当公交车用，还是很不错的，乘车体验很好。河西区最靠近T1的楼盘，就算招商序，这是优势。依靠T1，可以到达多家大企业，通勤优势比河西其他项目大。
7、北京鲜少有板块满足“界面优秀、配套成熟、学区优质”这种评价。五环外的新北苑算一个，所以卖的贵卖得好，有独立行情。
横向对比，十八里店暂时一片荒芜，所谓第三CBD的东坝依然进展龟速，这俩板块在上述三方面，暂时无法与河西相比。
8、现状决定了下限，前景决定了上限。北京很少有板块是“高下限高上限”，亦庄绝对算一个。经济第四强区，能保证稳健基本盘。如果学区还能稳中向好，亦庄就足矣傲视北京了。
这里我要提醒大家，亦庄的学区不需要干掉六小强和四大金刚这些北京顶级高手，那确实不现实。亦庄只需要达到海淀西城中等学区水准，就足矣和东城掰手腕了，自然能吸引海量朝阳客群。（朝阳顶尖的北中80中确实牛，但那是全区掐尖的结果，30%的学生，连高中都没得读）
9、亦庄首个好房子产品，着实算是更新换代了。南北均有拓展，90%-97%的套内使用率，板块最高。风雨连廊、下沉庭院、架空层泛会所，板块内的同级楼盘中，这是最佳。
而且招商序的产品面积段偏改善，但不是终极改善，好处：
2019-2021年的河西楼盘，70%的户型小于90㎡，实打实刚需盘。2021年以后，京叁、招商玺，都是大平层路线，起步分别是168㎡和143㎡，最大要266㎡。招商序面积91㎡-165㎡，更为折中、稀缺。
历史数据来看，改善盘在河西的交易量最大。比如海梓府和金域东郡，这俩才是套数销量之王。招商序正好符合这个定位，便于流通。
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