近期，在上海很难不注意到的一个项目，便是「金茂璞元」！上海金茂璞元优势详情-上海金茂璞元售楼处权威发布-金茂璞元官网
有三个的点备受关注：一是近期开放的城市展厅，一经开放，着实震撼！
二是「金茂璞元」网传18w/㎡的单价，算下来比周边同面积的住宅总价最高能贵600万！
三是金茂“璞系”到底什么样？未来能造成什么样？
上海金茂璞元优势详情-上海金茂璞元售楼处权威发布-金茂璞元官网
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✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
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「金茂璞元」虹口地王出身，今年2月，金茂&庆隆以89.6435亿元竞得虹口区C080302单元hk329-11地块，溢价率高达38.2%，楼板价117474元/㎡。
伴随着市场的高期待与高要求，「金茂璞元」开放了城市展厅。展厅的位置在金茂FC中心，大大的门头，豪横的展示中心，毕竟整体一栋楼都是金茂的。
实景图
未来21楼将会作为样板展示，预计6、7月份会开放样板间，最快8-9月份可能入市！
口令：金茂·璞元
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先来看下「金茂璞元」现有的项目信息，作为金茂在上海做的第一个“璞系”产品，独一无二是它的关键词。
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上海可以有很多个金茂府，但是只会有一座「金茂璞元」。
「金茂璞元」位于内环内，虹口北外滩板块。
北外滩近几年发展势头很猛，840万方的整体开发体量，未来汇集的也是高端资源。
「金茂璞元」紧邻10号线邮电新村站，周边则是170万方的瑞虹新城商圈。
实景图
还有和平公园、鲁迅公园、虹口足球场等公共空间。上海市第一人民医院、上海曲阳医院、同济大学附属同济医院附属、上海市中西医结合医院、上海交通大学医学院附属新华医院、上海市中医医院等医疗资源。
示意图 仅供参考
地段、交通、配套都挑不出毛病。
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周边还有上海市虹口区新宏星小学、虹口区第三中学、华师大一附中实验中学、华东师范大学第一附属中学、虹口区第三中心幼儿园等等学校资源，书香氛围浓郁。
产品未来建设5栋24-31F高层住宅，网传其中首层局部架空，园林景观上也会很讲究，将会采取立体设计，整个社区将会是一个艺术品。
示意图
室内的装修标准不低于4000元/㎡。主要户型有约120-250㎡的3-5房！
200平以上的大面积户型集中在社区中间，基本上是楼王位置了，最好的位置留给最大的户型，120-180㎡的户型分布在南北两侧，小面积定价应该会低一些，也好上车。
楼栋日照示意图 仅供参考
此外，金茂的绿色科技理念一直都是走在前面的，“金茂府”的产品已经非常强势了，现在“璞系”一出，相信又是一个豪宅标杆。
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至于价格，11.7万/㎡的楼板价，加上开发建设与装修成本，未来买到18万/㎡也是相对合理的。
我们来简单试算一下，售价通常包括：
1.土地成本：也就是楼板价；
2.建筑安装成本：包括设计、施工等；
3.税费：增值税、土地增值税、所得税等等；
4.财务成本：贷款利息等等。
5.开发商利润
用「金茂璞元」11.7万/㎡的楼板价试算一下：
总成本 = 楼板价 + 建安成本 + 税费 + 财务成本
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建安成本：4.5万/㎡，精装标准4千/㎡
税费：约3.5万/㎡（含土地增值税、增值税等）
财务成本：约1.2万/㎡（按融资利率5%估算）
总成本= 11.7 + 4.5 + 3.5 + 1.2=20.9万/㎡
注：实际开发中可能通过土地增值税清算、成本分摊等优化利润，因此市场常见售价为成本价的1.5-1.8倍，计算结果仅为估算，仅供参考。
售价 = 总成本 × (1 + 目标利润率)
也就是说，不算开发商的利润，粗略估算下，单价已经20万往上了！
甚至可以说，在11.7万/㎡楼板价格基础上，普通品质的住宅，加上售价也会达到18万/㎡才可以保本。
更何况「金茂璞元」是金茂的“璞系”产品！这个价格越看越划算！
示意图
从当下是市场来看，周边二手房均价其实也非常高，有一些品质次新房，挂牌价格已达18万/㎡！
图源链家 仅供参考
本月初，网传瑞虹新城九期成交一套建面239㎡大平层二手房，总价4100万，单价也到了16.6万/㎡！
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价格是价值的理性回归，从成本角度来看，11.7万/㎡的楼板价，再加上后期高昂的开发建设和装修成本，开出18万/㎡的价格是合理的。
更何况，金茂的产品其实一直都做得很好，很多业主都认这一套产品，导致金茂的二手房价格，是高出板块的二手房价格的平均值的。
静安金茂府二手房价格高出周边15%-30%，虹口金茂府价格高出周边26%-38%。
由此可见，「金茂璞元」的价格，不但不贵，甚至还会具有一定的再上升潜力。
03
那这个价格，到底能把房子做成什么样？
或者说“璞系”到底什么样？
现在「金茂璞元」关于产品的信息还是很少的，官方几乎没有发布任何有关产品本身的资料。
非常神秘，更是提高了大众的期望度。
但从各地的“璞系”产品来看，都各有千秋，不是一味的追求造价高豪华，而是各有特色韵味的奢侈。
北京的【璞逸丰宜】，外立面就包含京韵文化的元素，“丹韵”“银律”的设计理念，将红墙和四合院、胡同等元素都融合进去，是皇城古韵和现代时尚巧妙结合的产品。
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成都的【璞逸锦江】，则是汲取了陶瓷与蜀竹的元素。
西安【璞逸曲江】则是以盛唐诗人王维《辋川图》为意向，将十三朝古都韵味体现出来，自然和东方禅意在这里生长。
每一座“璞系”产品，都有独特的底蕴魅力，在地风格特色鲜明。
「金茂·璞元」，作为金茂于上海的首座璞系作品，更值得期待！
综合来看，「金茂璞元」凭借其地王身份所蕴含的地段价值、强大产品力以及价格体系，势必能成为上海高端住宅市场中的明星项目，值得为之动用“钞能力”去争藏！
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