天津津铁格调罗宁花园
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容积率：2.0
绿地率：35%
总户数：662
车位比：1：1.35
配套学校：河东实验小学+七中九年一贯制
交房时间：26年底-27年初
物业：格调，物业费待定
千呼万唤始出来，河东区中环线内首个格调的架空层项目。配合井冈山路城市更新，对周边21个老旧小区进行改造修缮，整个项目容积率只有2.0，全部小高加洋房。外立面也全部采用了玻璃幕墙加流线型铝板的设计，学区对应河东三片。整个项目6栋18层到顶小高层，9栋7-10层洋房，户型：小高89、102，洋房107-127。
天气转凉，看房的热情也在减弱，尽管楼市新政后，各个项目都销售火爆，但是罗宁周边的环境让我一直没有对这个项目产生任何好感。无论是夏天雨后的积水，还是周边环境的破旧，都和中环线改善盘的定位好不搭边。直到项目建好了样板间，我才在粉丝的催促下来此一看究竟。
罗宁花园在各个主播中的口碑一直不是很好，我想和罗宁一直没有和渠道合作有一定关系。但是罗宁花园售楼处建的“莎翁的庭院”那个艺术花园确实收获了一波热度，有朋友戏称：隐翠轩来拍照的都是小姑娘，来罗宁拍照的都是大妈。在我之前开车路过的时候，确实看到整个花园内外围满了来此拍照打卡的大妈们。哪怕进了售楼处，都没有一处清净的位置可以安静的观赏售楼处的布景，只能在无数的打卡大妈们换位的瞬间简单拍了几张照片。
整个城市更新项目将井冈山路片区划分成了7个片区，下图可以看到规划后的全貌，为了让更多的朋友了解周边情况，我特意用无人机航拍了一下项目周边的情况。
下图是项目从东侧往西侧俯瞰的情况，目前整个地块除了罗宁花园外还呈现出待开发的状态，最东侧的荣众和项目东南角还有一部分建筑尚未拆迁。
项目南侧正对着前程小学，北侧紧邻32中学，东侧为待开发的河东实验小学+七中九年一贯制学校。可以说整个项目被三个学校包围。
下图是从西侧向东侧航拍项目的位置。
下图是从项目西侧航拍东侧的方向，因为距离地铁二号线顺驰桥站比较近，所以能否顺利走到地铁站相信也是很多朋友关注的点。
天津津铁格调罗宁花园
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因为从项目东门，沿着规划的瑞金路直行到顺驰桥站只有500多米，目前规划的瑞金路尚未修通，绕行王串场一号路则需要1.1公里。所以瑞金路能否修通，对项目来说十分重要。
罗宁的周边环境确实破，亲自开车转了一圈，不得不承认这个事实，各种断头路，老旧小区，学校包围其中，改造成果有待考验。
夏天井冈山路的积水情况也比较严重。很多人说这里属于王串场，周边都是老破小，老年人很多，也有很多人担心入住后会有周边老年人去小区拍照打卡或者带着孩子来小区里玩耍。根据我之前去格调榴园的感受，榴园的保安管理还是非常严格的，如果不是业主，保安很负责的不让进去，需要找销售看房才能带着进入社区。而且在看榴园的过程中，也没看到很多人在项目里闲逛。这一点格调做的还是不错的。
小区汽车的出入口在项目东侧，北侧为人行出入口。一个项目被三个学校包围，早高峰的时段拥堵程度可想而知。目前南侧古田路还被华鹏里和华建里的围墙阻挡，据说古田路和瑞金路在26年底修通。
首开楼座是小高的2#和洋房的8，9#。从楼位图看属于比较不错的楼位，小高2#正对着前程小学的操场，前面采光毫无遮挡。而且距离南侧老旧小区较远，不影响屋内私密性。洋房8，9#属于中间排，也是不错的楼位。车位比较充足，首开报价3W。
首开的小高边户102户型出房率74.86%，赠送面积4.9，综合出房率接近80%。这个户型可以改动的幅度相当大，入户带独立玄关，可以保持房间内的私密性。厨房和次卫之间的非承重墙在样板间打通后让整个客厅显得非常宽敞，让人惊喜的是，客厅和主卧次卧的非承重墙都可以打通重新组合，在后期装修时可以发挥更多调整空间。唯一的遗憾是北向次卧比较小，只有不到7平。
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