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基础信息速览
地块与开发商
• 地理位置：亦庄新城X24地块（博兴路与泰河一街交汇处），紧邻南海子公园南侧
• 开发商：招商蛇口（央企背景，2025年标杆项目）
• 容积率：2.5（限高36米），绿化率30%，楼栋层高3-3.05米
• 交付时间：2027年（物业为招商积余）
产品亮点
• 户型设计：
• 91㎡三居：南北双阳台+270°转角飘窗，套内面积约88㎡（得房率97%）
• 165㎡四居：四叶草格局+270°环幕阳台，套内面积约149㎡（得房率90%）
• 空间革新：全系赠送设备平台、阳台及飘窗，部分户型赠送率超20%
• 社区配套：近千平架空层泛会所+下沉庭院，含恒温泳池、书吧、健身区
部分一房一价表：
取证信息
取证时间：2025年5月12日（备案名：亦序佳苑）
预售范围：1#、3#、4#、5#、9#、11#、13#楼共7栋379套住宅，总面积45,118.75㎡
备案价区间：77,486元/㎡~84,849元/㎡（不同楼栋价差显著，5#楼王达8.48万/㎡）
主力户型：建面91-165㎡三至四居，得房率78.5%-97%（端户及特殊户型可达97%）
交付标准：精装交付，含恒温泳池、下沉庭院会所等泛会所配套
⚖️优劣势深度分析
✅ 核心优势
1. 高得房率天花板：
• 建面91㎡实得88㎡，165㎡实得149㎡，远超同区位竞品（如金域东郡得房率82%）
• 首创“南北双阳台+三飘窗”设计，空间利用率提升40%
2. 地段潜力爆发：
• 亦庄河西区唯一在售“好房子”试点项目，承接四大千亿产业集群（智能造、中国芯等）
• 1.5公里内覆盖龙湖天街、山姆会员店，3公里内规划地铁T1线（2026年通车）
3. 央企品质保障：
• 招商蛇口开发，交付口碑稳定，2025年首开即清盘
• 采用绿色建筑技术（Low-E玻璃、同层排水），获评“北京首批好房子”
⚠️ 潜在短板
1. 价格争议：
• 备案均价8.1万/㎡，对比周边二手次新（如金茂府133㎡均价10.15万/㎡）无明显倒挂
• 5#楼王单价8.48万/㎡，总价超千万，受众门槛较高
2. 配套兑现周期：
• 商业依赖在建的合信K101（2026年开业），教育划片存不确定性（七中英才全区摇号）
• 西侧300米成昆铁路线，低楼层噪音问题需实测
3. 产品设计争议：
• 部分户型存在缺角（如127㎡四居）、动线交叉（如165㎡主卧门对卫生间）
• 楼栋退台设计导致北向视野遮挡（如9#、11#楼）
实地踏勘报告
️ 地块与工程进度
• 位置实勘：东至博兴路，南邻泰河一街，北望南海子公园，地块呈梯形分布，中央规划下沉庭院
• 施工进度（2025年5月13日）：
• 土方工程收尾，5#楼已建至4层，9#、11#楼完成地基浇筑
• 架空层会所主体结构完工，风雨连廊连接下沉庭院与物业楼
• 周边环境：
• 西侧为在建文创产业园，东侧规划为九年一贯制学校（人大附亦庄新城校区）
• 南侧1.2公里可达南海子公园南门，生态资源优质
购房建议
✅ 推荐购买群体：
• 亦庄产业人群（小米、京东等企业员工）
• 改善型家庭（需三代同堂空间）
• 长期资产配置者（赌亦庄产业升级红利）
招商序户型图
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