北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问西城的文华园、冠英园房子质量可以吗？
A：
1、质量，这我可不知道，不敢瞎说。
2、不过文华园是文化部的央产房，应该是1998年之前的，也应该是1993年之后的。那这段时期的公房应该质量中等吧，不算太强。
因为那轮房地产牛市在1993年结束，之前的大多质量好，因为赚钱多。之后是宏观调控+国企改革，到1995-1996年时国企进入最低谷，国企开发商出现了全行业亏损，全国公房合格率跌至50%。
但这只是普遍现象，具体到小区就是看具体情况了，所以我只能说那个周期的一般不太强。
3、冠英园应该强一些，因为这是典型的1998年之后的小区。那年是长江大洪水，九江溃了坝，高层痛斥豆腐渣工程。所以后来就是全国建筑行业大整顿，质量标准陡然提升，各种规范也都健全了，所以1998-2003或2005年之前的质量大多都不错。另外冠英园应该是华远开发的，当时是北京最大的开发商，质量口碑也都好。
要买的话看北区的呗，中行家属楼，氛围和管理都不错。南区弱点儿了，产权杂+回迁房，次选吧。
4、简单就这情况，我说的只是周期的房产特征，具体到小区不敢保证。
仅供参考。
二
Q:
请问，我刚看了这套房，丰台蒲黄榆的，铁定要拆迁，政策我也看了，就看您是否觉得合适了，能买吗？
A：
1、简单算个账吧，这套房70平，9万多一平650万，加上税费什么的670万吧。原地回迁标准是给最多95平，我估计一般是89平小三居。那折合下来就是7.5万一平，还行，从价格来讲不吃亏。
因为蒲黄榆要开发新房（商品房）的话怎么也得10+的单价，回迁房打八折就是8万左右。这参考望坛新苑的吧，地段儿来跟蒲黄榆差不多，但因为是东城学区，所以现在9万多一平。那剔除溢价的话接近8万，蒲黄榆的7.5万怎么都不算吃亏。
2、如果外迁的话是到南庭新苑，这面积是给两套三居。这为什么没有面积啊？如果也是89平的，那现在南庭新苑的均价是4.5万，也还行，两套房价值800万左右，相当于占了100多万的便宜。
但既然是没写面积，那就有减少的可能，按85平计算吧，两套房170平。也按4.5万一平就是760万左右，即便是减去3%的综合地价款也是怎么都不吃亏。
3、不过这业主为什么要卖房啊，既然已经征收的差不多了，他们家还没签字吗？问清楚有没有其他的事情吧，如果能正常办手续就行。
仅供参考。
三
Q:
再次打扰，目前单位zb越来越弱，倾向分学区zb，东城好学区能买的占坑实在有些憋屈。所以转而去了解了下朝阳的学区了。还是二套资格，买400-450w。
目前看过地理位置合适的，觉得居住也可以的是利泽西园陈分，和新源里的清朝九年制。
想向您咨询下建议下意见:
（1）陈分和清朝哪个更适合我们呢？26入学，孩子挺聪明，但属于鼓励型选手，就是得夸着学的，自律与否不太确定。网上了解陈分是应试教育，刷题较多，但省家长，唯一担心孩子会因刷题太累厌学，心理不好。挺喜欢清朝“静待花开”的理念，但不知道小学和初中，与陈分比水平如何。中考出路差距大不大。
（2）如果认为学区相当，那么单从房子保值来比较一下。利泽西园基本垫垫脚买72平板楼，或者65-70平左右塔楼，都是紧凑2居。清朝也是买新源里西和东的50-60平小两居板楼。那么这两个能购买的房子，哪个区域更抗跌或保值呢？
（3）其实也想过，先在顺义东风+仁和中学，居住环境好很多，再视孩子情况，决定是否小升初转学。那么东风小学和朝阳的陈分/清朝小学，水平会差很多吗？
问题还是有些多。麻烦您了。
（4）另外，想补充下问题，是7-9月买会比较低价，还是明年2-3月买更合适呢？您对未来一年的价格判断是？
A：
1、哪个学校合适？这我可不知道，只能是家长评估，或者是咨询搞教育的吧。
不过说实话，朝阳区哪所牛校都管得严，作业都不算少。不是说陈分应试教育，而是中国的选拔制度就是应试教育，这没办法。我家孩子在海淀，中学之后从来没在12点之前睡过觉，每年不少钱的补课费，这还考的稀里哗啦的呢。
清朝可能相对作业少点儿吧，不过我也听家长们聊过，小学不多，初一下学期开始增多，初二基本上就三四个钟头了。所以我认为没少到哪儿去，否则成绩也好不了，快乐教育不适合中国。
和陈分相比中考出路差距肯定不大呗，朝阳区就那几个牛高，想差距大都不可能。中考是看成绩的，跟哪所学校关系不大。
2、哪个区域抗跌或保值，到目前为止肯定是望京呗，这是送分题。不过清朝的溢价应该低，这算优势。具体的让中介给算算吧，反正前几年是偏低的，性价比相对高。
3、我不敢比较学校，尤其顺义也是教育强区，教改之前是能吊打崇文宣武的。现在也仍然很强，只是天牛娃被掐走了不少而已。所以如果孩子天分高+努力，那在顺义也会很不错。
4、一般是年底的价格相对低，淡季。而春天大多都是小阳春，其中学区房是主力。夏秋没谱儿，看政策了。我对未来一年的判断，从租金收益来说是没有下跌的空间，涨不涨的也只能看政策，预测不了。
5、总之您这些问题我都不好回答，尤其是孩子的预测，只能家长来评估，外人不敢多说什么。
仅供参考。
四
Q:
请问，最近想给儿子买房，儿子在朝阳门附近工作。五一期间看了几处房源，个人觉得豆瓣胡同小区和交道口东大街小区A区土儿胡同不错，我们计划800左右，两室或小三室，这两个小区怎么样？
您还有更好的推荐吗？这两个小区溢价是否很高？值得购买吗，毕竟入学高峰期要过去了。
A：
1、挺好的啊，都是当地的回迁房，老北京人占大多数，我还有同学住在豆瓣呢。这里回民也比较多，老北京的回民聚集区之一，吃清真菜方便。
2、都是典型的学区房，溢价率应该是中等。这用租售比计算一下就知道，用总价除以预估租金，然后除以北京老房的平均值，用600吧，太低了不合适。
比如800的总价，在豆瓣儿估计能买70平左右的两居。这里的月租金应该在1万左右，那租售比就是800上下，溢价率在30%，平均值。也就是800万中含有200多万的溢价，不算太高。
土儿胡同的溢价应该也差不太多，有可能稍低一些，但不会低于20%。当然这些都只是我估算的，具体的让当地中介给算算吧。
在同等总价的情况下，如果房子没有瑕疵，那租金越高，意味着溢价越低，保值的风险也低，居住的性价比也就越高。
3、值不值得怎么说啊，为了孩子上学也没办法，不买房能有其他渠道吗？或者说如果能顺利进入对口校+成绩好就算值了，否则就不太值呗。
入学高峰过去了也是没办法的事儿，看到时候是否有鼓励学区房的政策吧。有的话就能撑住溢价，没有的话就看情况了。
仅供参考。
五
Q:
请问，我在西城广外有一套房，学区房，40多平价值400万吧，我想卖了换到郊区去，主要是为了改善居住环境，其次是为了投资升值，您能推荐个好地段儿吗？就是这些全款，我们就是退休老两口，孩子在外地，孙子上高中才有可能回来，用不着学区房了。
您看这是我最近看的房子，有您觉得自住兼投资的吗？哪几个最合适？
A：
1、直说吧，如果是从居住角度来说，我觉得应该都挺好的，这就看自己的喜好了，没必要听别人的。
2、但如果从投资角度的话，我觉得都相对普通，大概率在价格走势方面都会落后于北京大盘。
没别的原因，就是因为都算远郊，而房产的价值由地段儿决定，远郊的本身就不占优。而且再说了，您这几个图的都是价格低面积大吧？所以在郊区都不是在成熟板块的，那等周边配套发展起来得不少年呢，到时候这房子也老了，作为老破大还能有什么优势啊？
再有一点，400多万在市区算刚需盘，在学区房里算占坑儿房，也就是不难卖。但在远郊可就算偏高的总价了，流动性一般都弱。再加上面积大，那对这种二手房感兴趣的不会太多。而商品价格是由供需关系决定的，想买的人少，价格也就不好抬高了。
3、所以我觉得还是多考虑自住吧，房子本来就是用来住的，其他的都是副产品。这几个盘作为改善很合适，但真的都不算投资盘。
仅供参考。
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