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招商序的建筑设计，堪称一场颠覆性的设计实验。项目特邀知名建筑事务所汇张思的金牌团队操刀。
其立面设计秉承现代建筑大师密斯·凡德罗“少即是多”的理念，采用去边框化与极简主义手法，打造出极具辨识度的建筑语言，不仅契合亦庄科技新城的气质，更有望成为区域新的生活地标。
这一设计基因在系出同门的北京招商玺项目中已见成效——该项目由同一团队打造，荣获2024年克而瑞十大高端作品奖，并一举斩获缪斯建筑设计铂金奖、Titan建筑设计铂金奖及NEW YORK产品设计金奖三项国际大奖。汇张思的代表作还包括中海北京甲叁號院、合生·金茂北京东叁金茂府、合生北京缦云等，皆以卓越的设计水准和市场口碑，成为高端住宅领域的标杆之作。
在招商序项目中，每一扇窗的角度都经过精密计算，将窗外的小米园区科技感、奔驰工厂工业美学与南海子湿地自然景观巧妙融合，如同一幅幅定制画框，让“窗外的风景”成为住宅价值的自然延伸。
不仅如此，当市场上大多数项目仍在强调绿化率时，招商序已率先提出“会呼吸的园林”设计理念。设计团队将南海子湿地的生态基因植入社区内部，通过对原生树冠冠幅的精准测算，确保夏季遮阳率，实现生态性与艺术性的双重突破。
这些看似“超标”的细节，正是招商序产品力的真实写照——不满足于“够用”，而是追求极致；不止步于居住功能，更致力于打造一种生活方式的升级体验。
招商序项目共规划13栋住宅楼，建筑高度为7-18层，容积率2.5，总计约676套房源。
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产品涵盖四大主力面积段，精准匹配不同家庭的改善需求：约91㎡三居室共计88套，约108㎡三居室共计288套，约127㎡四居室共计245套，约165㎡四居室：共计42套。
得房率极高，采用南北双阳台设计，南向阳台赠送一半面积，北向设备平台实现全赠送，整体得房率超过90%。以最小户型91㎡三居为例，其套内面积达到约88㎡，得房率高达96%；而108㎡三居的得房率也达到了95%，真正实现了“买得值、住得爽”的产品理念。高得房率不仅提升了空间使用效率，也为未来居住舒适度打下坚实基础。具体得房率详情可参考下方示意图，一目了然。
在空间设计方面，招商序展现了对现代人居需求的深刻理解和精准把握。让我们详细看看具体户型设计：
91㎡三室两厅两卫户型：该户型共计88套，采用一梯两户的设计，确保了居住的私密性和便捷性。南向阳台进深约1.8米，并且赠送一半面积，而北向的两个设备平台则是全赠送，这使得最高得房率可达约95%，极大地提升了实际使用空间。
然而，值得注意的是，此户型中北侧的两个卧室相对较小，并且整体布局略显狭长。对于注重房间通透性和宽敞感的家庭来说，在选择时需要慎重考虑这些因素。尽管如此，凭借其极高的得房率和人性化的设计细节，91㎡户型依然为追求性价比和实用性的购房者提供了一个优质的选择。
108㎡三室两厅两卫户型：该户型共计288套，采用一梯两户设计，确保了居住的私密性和便捷性。此户型的一大亮点是南向三面宽的设计，配有三个阳台（每个阳台赠送一半面积），以及北向一个全赠送的设备平台，极大提升了居住空间的实际利用率和舒适度。
127㎡户型，四室两厅两卫：该户型共计245套，主卧套房面积约25㎡，空间宽敞，可随心摆放床、衣柜、休闲沙发等家具，满足多样生活需求，约2.2米超长主卫台面，收纳洗漱用品、化妆品绰绰有余，日常洗漱更从容。独立电梯厅是127户型的一大亮点，出电梯便进入专属空间，隔绝外界喧嚣的同时也可作为小型休闲区，让归家的人提前感受到家的自在。该户型拥有同面积段中突出的面宽设计，采光通风极佳，南向三阳台设计不仅扩大了采光面积，还提供了更多的休闲空间，双阳台互联的设计更是为打造空中花园、茶室或健身区等提供了无限可能。北向双设备平台的设计则进一步畅享阳光清风，提升了居住舒适度。每个卧室面积都超过10㎡，充分保障了孩子、老人等家庭成员的休息空间，极大提升了居住品质与舒适度。
165㎡户型四室两厅三卫：该户型共计42套，一梯两户设计，南向配有三个阳台（每个阳台赠送一半面积），北向则赠送两个设备平台，客厅面宽达到5.1米，宽敞明亮。厨房依然是该户型的一大亮点，不仅空间布局合理，功能齐全，而且与整体家居风格完美融合。特别值得一提的是，此户型拥有南向双套房设计，每间套房都提供了极高的居住舒适度和私密性。独立电梯厅的设计不仅增加了外玄关的使用空间，还为住户提供了一个专属的私人过渡区域，增强了归家仪式感。
这次“招商序”的装修非常到位，全系标配了中央空调、新风系统、洗碗机、蒸箱和烤箱，且全部采用进口一线品牌，同时还配备了杜拉维特、唯宝的马桶以及汉斯格雅的花洒等高端卫浴设施。此外，所有户型的厨房均设计有岛台，增强了与客厅及餐厅的互动性，这一设计预计会受到很多年轻人的喜爱。通过这些精心配置的设施和人性化的设计，“招商序”不仅提升了居住的舒适度和便利性，也彰显了对高品质生活的追求。
招商序周边目前在售的主要竞品是2023年下半年开盘的招商玺，截至发稿时已成交约310套房源，网签均价为7.7万元/平米。而招商序在前段时间样板间开放后，售楼处对外释放的预期售价为8.1万元/平米，甚至比招商玺还要略高一些。
从市场角度出发，如果招商序真的按照这个价格入市，在我看来并不具备足够的竞争力。毕竟真要卖到这个价位，也不至于还没开盘就急于启动渠道推广。因此我认为，8.1万元/平米的价格更像是开发商释放的一种策略性信号，是一种“烟雾弹”，真正的开盘价预计会在7万至7.5万元/平米之间较为合理。一旦突破这个区间，未来出手转手时大概率会面临“站岗”的风险。
从产品定位来看，招商玺起步户型为138㎡四居室，最大可达230㎡，整体精装标准、园林景观都按豪宅级别打造；而招商序则以91㎡三居为起步户型，主打首次改善型需求，社区整体定位更偏向于刚改和首改人群。因此无论是在空间尺度还是后期配置上，招商序都无法与招商玺相提并论。
但从拿地要求来看，招商序被赋予了亦庄首个【好房子】项目的使命，这也成为其产品端的重要亮点：项目配备了南向阳台、风雨连廊、架空层等高标准配置，强调居住舒适度与功能性。这些设计不仅提升了居住体验，也符合当下购房者对“好房子”概念的期待。因此，若价格合理，招商序依然具备较强的市场吸引力。
招商序与周边次新二手房相比，得房率普遍高出10-20%，例如108平米的户型相当于其他项目130平米左右的空间效果。这意味着在相同的功能需求下，购房者可以用更少的资金实现居住目标，同时享受更高品质的装修标准。这正是新房对二手房市场的直接冲击所在。
周边次新二手房中不乏金茂府、中海京叁号院以及在售的招商玺等高端产品，而早期如万科金域东郡、海梓府等项目也拥有良好的口碑。曾经亦庄金茂府在高峰期被炒至每平米10万元的价格，尽管这只是极端个例，但仍被视为亦庄河西区域的价格标杆。
无论是当年的中海京叁号院还是后来的招商玺，都以金茂府作为价格参考点，声称自家项目存在价格倒挂，以此突出性价比。然而，随着当前亦庄房价整体回落，金茂府的价格也不复当年辉煌，市场对于亦庄房价的定位需要重新审视。
例如，中海京叁号院在3月份成交的三套房源单价为6.6万至6.7万元之间，较去年有所下降；一套168平米的房源最终成交总价为1110万元，比业主报价低了200万元。同样，万科金域东郡于3月12日成交了一套91平米的三居室，总价583万元，单价为6.4万元/平米；海梓府3月1日成交的一套93平米三居室，总价603万元，单价也是6.4万元/平米。
由此可见，购房者对于亦庄改善型住房的价格预期基本稳定在每平米6.5万元上下。根据绿中介的成交记录，这些优质小区近期的成交价普遍位于6-7万元/平米区间内，即使是亦庄的标志性楼盘——金茂府，目前的成交价也回落到了8万元以下。
此外，河西板块还面临着一个挑战：2019年的限竞房即将解禁入市，包括和悦华锦、金隅金麟府、金隅学府、中旅亦府、雅居乐京华雅郡和中铁国际公馆等项目，主要提供89平米的小三居室。未来，随着这些房源进入二手房市场，预计将进一步拉低二手房价格。这一趋势无疑将对整个区域的房价体系产生影响，也为购房者提供了更多选择空间。
各位，我并不是说河西不值8万元/平米的价格。如果我们从更长的时间维度来看，整个亦庄能够支撑起8万+房价的高端改善型楼盘其实并不多，主要包括金茂府、金茂逸墅、国锐金嵿、中海京叁号院以及招商玺等少数几个项目。偌大的亦庄，确实有能力支撑这几个高品质楼盘维持较高的价格水平。
如果您打算以约8万元/平米的价格购买新房，那么您需要做好长期持有的准备，并且要充分考虑自住需求和品质追求，愿意为新房的溢价买单。这类购房者通常更加注重居住体验和社区环境，对于他们来说，新房带来的舒适度和便利性是值得额外支付的部分。
然而，如果您更看重性价比，那么今年下半年即将解禁的限竞房将是一个不错的选择。这些房源对于预算不高的刚需购房者来讲，提供了丰富的选择空间，几乎可以“闭眼”挑选到满意的房子。
因此，对于计划在河西购房的朋友，建议首先梳理清楚自己的需求和预算，然后仔细对比上述新房与二手房的各项指标。通过全面考量，您可能会发现最适合自己的解决方案，找到最具性价比或最符合个人需求的理想居所。
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最后我再来简单聊下项目周边的配套情况。亦庄经开区位于北京东南五环至六环之间，距离北京国贸CBD和通州副中心的直线距离均约为13公里。作为少见的先规划后发展的区域，亦庄已经实现了其规划愿景。其中，河东、路东和河西这三个板块构成了亦庄的核心区，总面积约为60平方公里；而旧宫、瀛海、台湖和马驹桥则属于亦庄新城范围，总面积扩展至225平方公里。
而即将在月底开盘的招商序就位于河西板块，这是亦庄居住最为集中的区域之一，配套设施齐全且成熟，能够很好地满足区域内产业人群的置业需求。
从交通便利性来看，项目距离T1号线泰河路站仅约100米，通过两站即可换乘亦庄线直达市中心。
尽管很多人提到河西时会遗憾其缺乏地铁覆盖，但事实上北京8号线南延的规划一直存在，只是具体路线尚未最终确定——有方案提议线路将穿越河西中部，也有建议与S6号线并线换乘。预计今年内会有定论，但具体的实施时间仍不确定。
此外，自驾出行也非常方便，项目附近即可快速接入京沪高速，几脚油门即可抵达国贸，不过早晚高峰时段容易出现拥堵现象，因此通勤时需要预留充足的时间。
招商序的学区配置堪称顶尖，从学校级别、规模、环境、师资力量到教育经费，各个方面都明显优于大部分新盘的学区资源。尤为关键的是，亦庄实验学校、北京二中经开区学校以及人大附中亦庄新城学校均已投入使用，并且已经有实际的教学成绩可供参考。这与许多尚未开工或仅停留在挂牌阶段的所谓“名校分校”形成了鲜明对比。
这几所学校不仅为区域内的学生提供了优质的教育资源，还通过实际的教学成果证明了其教育质量。对于购房者而言，这意味着无需担心学区房的不确定性或虚假宣传，能够实实在在地享受到高质量的教育服务。因此，无论是从孩子的教育成长角度考虑，还是从房产的长期价值出发，招商序的学区优势无疑为其增添了极大的吸引力和竞争力。
在购物和休闲方面，招商序的业主驾车仅需5分钟（约1.8公里）即可到达亦庄天街商场。此外，亦庄河东商务区内还有华联BHG、大族广场、亦庄创意生活广场以及山姆会员店等商业设施。无论是日常购物还是周末休闲，这些丰富的商业选择都能为居民提供极大的便利和多样化的体验，充分满足大多数人的需求。
在医疗设施方面，区域内现有四家医院，配置齐全，能够满足居民的各种医疗需求。
首先是同仁医院南院区，这是一家知名的综合性三甲医院，科室设置丰富，医疗实力雄厚。此外，由于医院周边停车较为方便，驾车前往也不会遇到停车难题，这对于带老人和孩子就诊的家庭来说尤其便利。对于招商序的业主而言，还可以选择乘坐家门口的T1线轻轨，仅需两站即可到达亦庄同仁站，使得老年人独自前往就医也变得轻松可行。
其次是东方医院南院区，这是一家在北京各类中医院中排名前五的中医医疗机构，为区域内提供了优质的中医诊疗服务。
再者是北京爱育华医院，这是一家三级专科妇儿医院，紧邻同仁医院南院区，规模较大且设有24小时急诊服务。
最后再来说下产业方面，北京许多楼盘周边往往缺乏成熟的产业支持，大多依赖于未来的规划和发展蓝图。然而，招商序项目周边的产业发展却异常成熟且充满活力，3公里范围内聚集了众多大型企业和世界500强公司，数量不少于10家。其中包括奔驰、北汽新能源、小米汽车、采埃孚、施耐德、京东方、中国电子进出口总公司、同仁堂、中国国际发展知识中心、北京半导体设备研究所、富士康、中芯国际以及北方华创微电子等知名企业。
此外，项目周边还拥有多个重要的产业园区，如中国云计算产业园、北工大软件园、中航技广场、BDA国际企业大道、中航北京航天城、北科建亦庄科技园、大族企业湾和大族广场等，形成了一个多元化且高度集中的产业集群。
近期的利好消息进一步增强了该区域的发展潜力。在亦庄的支持下，邻近的瀛海地区迎来了火箭大街和国际医药创新公园（BioPark）这两个北京市重点新项目。火箭大街作为国内商用火箭领域的领军者，BioPark则得到了国家药品监督管理局的支持，已经吸引了6家世界500强医药企业的入驻。鉴于瀛海位于河西板块的西侧，这些新兴产业带来的住房需求预计会大量外溢至亦庄河西板块。
因此，招商序不仅受益于现有丰富的产业资源和便捷的就业机会，还能从周边不断发展的新兴产业中获得持续的增长动力。对于追求高品质生活且希望靠近工作地点的购房者来说，这里无疑是一个理想的选择。无论是职业发展还是日常生活，都能享受到极大的便利和支持。
整体来看，招商序具备相当强的竞争力，只要开盘价格合理，它将是多种购房群体的理想选择。
首先，对于那些希望逃离“鸡娃”内卷的父母来说，东西城学区房价格高昂且升学竞争压力巨大。随着人大附中、北京二中分校等优质教育资源在亦庄的落地，教育环境变得更加均衡和友好，孩子的成长不再依赖家庭背景。这为家长们提供了一个更为轻松和优质的教育选择。
其次，对于每天挤破头通勤的上班族而言，早高峰时地铁拥挤不堪，驾车通勤则面临长时间堵车的问题。而在亦庄，区域内设有京东、小米、奔驰等知名企业，家门口即可就业；同时，地铁17号线直通CBD，让您可以睡到自然醒再从容出门，享受轻松便捷的通勤体验。
此外，追求生活品质的人士也能在这里找到理想居所。相比于城区内花费巨额资金却只能住在狭小老旧住宅的情况，亦庄提供了低密度居住社区和高科技精装修住宅的选择。下楼即达南海子公园，无论是遛娃还是露营都能轻松实现，真正享受高品质的生活。
最后，亦庄本地的首次改善型买家以及来自国贸、望京等区域的外溢人群也应将招商序纳入考虑范围。特别是那些既重视居住品质又关注学区资源的家庭，招商序不仅能满足他们对高质量生活的追求，还能为孩子提供良好的教育环境。
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