中海云启源境
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基础信息：
开发商：深圳润亚奕拓实业有限公司
物业：中海物业管理有限公司
占地面积：9006.5平方米
建筑面积：约8.7万平方米
总栋数：3栋（2栋住宅+1栋保障房）
总楼层：1栋一单元47层，1栋二单元21层
总户数：708户，商品房298套（首推208套）
车位：不少于598个（商品房车位充足）
绿化率：约30%
容积率：6.45
物业费：待定
产品类型：（住宅）
梯户比：1栋一单元三梯五户，1栋二单元两梯五户
状态：（已开展示厅，样板房未开）
学校：南山实验教育集团元丁学校（九年制）
户型面积：
90/95/105/143平（三至四房）
交楼：2027年6月精装
卖点：学校不错，得房率高，得房率约96%--110%
中海云启源境
最新消息：【中海云启源境】位于深圳市南山区南头街道南农路西侧（豪方天际旁）、距离地铁12号线同乐站377米；即将推出208套90/95/105/143平三至四房户型、展示厅已开、样板房暂未开放，预计5月下旬取证入市，有兴趣可联系后台，项目优缺点和户型图放在文章底部。
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咨询、预约
项目介绍
【中海云启源境】处在南山与宝安交界处的南头片区中山公园北，即北环大道以北，南海大道以西，平南铁路以南，项目与周边环境相对独立，与豪方天际相邻。
项目土地来源于润亚奕拓厂房旧改。小区占地面积仅9006.52平米，共 3 栋住宅楼，其中2栋21-47层商品房住宅、1 栋 46层保障房。总户数708户，普通商品房298户，住宅90/95/105/143平三至四房户型，保障性住房410户。
交通配套
地铁：12号线同乐南站400米（实测6分钟），换乘1/5/9/11号线。
自驾：北环大道早晚高峰实测12分钟到腾讯大厦，但南坪快速匝道常年拥堵
教育配套
幼儿园：豪方天际幼儿园，距离项目步行距离仅有 120 米。
小学和中学：项目紧邻南山实验教育集团园丁学校，步行距离仅约 50 米。附近还有深圳市南头城小学、深圳市南头城学校、南山实验学校麒麟（小学部）、深圳市南山区粤海福林小学等
南山实验园丁学校（九年制）2023年普高率85%，目前南山排名中上
但小学部学位已预警3公里内南实麒麟中学（中考TOP5）需拼积分。
商业配套
项目旁边是豪方天际的写字楼的配套商业以及和前海东岸的底商互动，总建筑面积约8.14万平米基本生活配套都有。周边2-3公里还有约1万㎡隆尚Minitown（招商中，直线约100m)、海雅缤纷城、沃尔玛、西丽约8万㎡云城万科里、超50万㎡南山、宝中成熟中心高端商圈，尽揽一城繁华。
休闲配套
下楼即入中山公园 ，深圳老牌公园（近100年历史），散步舒适。
项目效果图
项目户型图
90平三房两卫主卧偷飘窗0.8米进深，致命缺陷：次卧与电梯井共用墙
95平三房两卫三开间跟客厅朝向相同，两个卫生间朝设备平台
105平3+1房两卫阳台设备平台可改书房（开发商承诺不计容）北向户型直面北环大道
143平四房两卫双主卧设计但西晒严重（下午室内温度31℃+）高区可看科技园天际线，低区被豪方天际遮挡
项目点评
优势：
1、高得房率与户型优势：综合得房率达95%以上，户型使用率远超周边二手竞品（如豪方天际得房率约78%）。
2、主力户型包括90-143㎡的3-4房，新规设计提升实用性（如设备平台可改书房）。
3、教育资源：对口九年制南山实验园丁学校，普高率超85%，属南山区第二梯队头部学校，就在家门口，可实现“目送式上学”。
4、交通便利性：地铁12号线同乐南站直线400米，换乘1/5/9/11号线，通勤科技园、前海等核心区便捷。自驾10分钟可达科技园，北环大道+南海大道连接全城。
综合评价：
从自住角度：该项目其实是非常适合科技园工作的人群，虽然靠近宝安，但是从北环下来通勤到科技园还是非常方便，并且项目品质不错，得房率高，应该是很受年轻群体的关注！但是没有小区，并且保障房混住，是绕不开的缺点，因此也可能有一部分群体分流到【豪方天际】和【前海东岸】！
从投资角度：虽然缺点明显，但是买新不买旧是非常大多数群体的主旋律，并且赠送较高，足够覆盖没园林等问题，未来流通到二手房以后，大概率能跟【豪方天际】等二手房拉开一定价差，投资角度来说安全垫会更高，最终还是看项目开多少钱！
总而言之：中海云启源境是南山区比较少见的“高得房率+学位还OK的”新盘，适合科技园工作对学位有一定要求的家庭群体！
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独家视点：
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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