成都高投·璞玉锦萃
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高投·璞玉锦萃不是在纯市场逻辑下诞生的项目。
高投置业及母公司一直被赋予的主要使命是：基础设施建设、产业园区运营，以及基于前两者的配套住宅开发。
在高投·璞玉锦萃所在新川南，高投置业一直以「产业-城市-人才模式」做区域运营：通过填充产业引进企业，导入大量人才，实现一个新板块的可持续发展。
这种发展模式，新川其实已经拿到结果。
在这里我引用一个来自仲量联行的数据：在成都优质产办样本前五大产业中，新川是唯一拥有两个占比超过30%主导产业的板块，而包括大源、兴隆湖、武侯新城等在内的其他板块均只有一个。
新川着力培育的科技互联网、生物医药两项优势产业，分别对应两大巨大的产业载体：AI创新中心和前沿医学中心。上文数据证明企业落地新川后成长良好，能在产业链上形成较高的聚集度。
高投产城集团发布的数据显示，截至2024年7月，新川已建园区产业达160万㎡，汇聚新兴产业200余家，聚集产业人才约1.7万人。（数据来源：锐理数据）
以产业为导向的发展模式让高新区在成都各区域中有一定的特殊性，并让高新区对地产开发有着相对较弱的依赖性。
但正因如此，区域价值才拥有更广泛的市场共识。
在成都地价破3万之际，大家不要忘了，成都率先捅破2万天花板的地块就在新川——2020年润达丰滨江竞得的悦蓉东方地块时，直接将成都的楼面地价提到了20700元/㎡。
「产业+城市+人才」的模式，本质就是培育企业、导入人才，夯实区域发展的底盘。
不管是科技产业还是楼市，人的价值都是最根本的。
多年来，高投置业在新川南区密集开发的人才配套住房，并顺便为市场上的普通客户提供性价比更优的改善型产品。这就是高投·璞玉锦萃的身份和使命。
在新川南，产业矩阵已初具规模：AI创新中心A-F区已全面入住，天府软件园二期也正在建设之中。
目前璞玉锦萃约500m范围内，新川之心公园、蒲草堂地铁站，以及去年12月开业的新川6号邻里中心已经呈现，更多配套也在加速兑现之中。
璞玉锦萃东侧，局座前东家成都传媒集团打造的成都智媒体城进入投用倒计时。已有局座的前同事预告，即将从红星路乔迁新川南。
我搜索了一下相关资料，智媒体城未来将要导入包括短剧生产在内的文创产业链。要论搞文创，在中国能赛过成都的城市，可不多。
以产业导入人口的方式，让当前新川板块呈现出较高浓度的“班味”，这和邻近华阳的原生烟火气有根本的气质差异。
理性看待，这符合一个“产城人”模式建设板块初期的样子。新川更高级的烟火气、更新的消费场景正在新川之心公园周边逐步萌芽、培育。
回到项目本体，璞玉锦萃占地约28亩，分南北两个地块，在高投置业开发的这10个人才住宅地块中，规模不算大。
两个地块之内，分别布局三栋楼，均呈镜像的C字型半围合布局。
如此的总图布局，最大程度地释放了中庭空间，让项目所有朝中庭的户型都有更疏朗的楼间距和景观视野。
两个地块的6栋楼中，建面约89和119㎡户型的楼栋是T4布局，呈东西向排布。具体视野分析大家看图。
特别值得一提的是南地块119㎡户型，其西向正对高投·新悦府中庭，形成了超过400m的无遮挡视野。
而建面约143/192/194㎡大户型楼栋均为南北向板式结构，楼栋退距70m以上。其中192/194㎡户型客厅和主卧南向看中庭，而143㎡则是北向次卧对中庭。
其中位于两个地块中间的楼栋，都是洋房或小高形态，这也优化了南北端头两栋楼高区的视线效果。
高投·璞玉锦萃目前已进入现房销售阶段，这是该项目最重要的卖点之一——所见即是所得的确定性。
购房者关注的核心问题：大区景观、建筑立面、公区品质、室内装修等都可以看到完整的实体交付效果。
璞玉锦萃的产品报规时间与同在新程大道上的龙湖天府·云河颂几乎同期，设计语言更接近最近一代改善产品。
和一街之隔的新悦府接近传统的大都会经典风格比起来，完全可以感受到两个不同时期产品设计表达的差异。
一是建筑立面更加现代。
璞玉锦萃通过增大开窗面的方式，以大面积玻璃搭配铝板线条、米白与深灰色外墙漆，呈现出沉稳简洁的视觉感受。
楼栋塔冠也精心设计，搭配香槟金铝板线条，让建筑更有轻盈感。
二是强化社区大门的仪式感。
北地块仅十余亩的土地上，配置了约34m长的主大门，保证尺度感的同时，与建筑立面、中庭景观会客厅、挑高酒店式双大堂采用同样的色调材质，整个社区风格层层递进又和谐统一。
三是对会所场景的规划。
为弥补会所活动空间的不足，项目规划了大量的架空层空间，并营造相关的会所功能场景，做到“麻雀虽小，五脏俱全”。
四是充分营造园林景观的出片场景。
园区中央，设计一处水景作为景观中心，乌桕等高大树木环绕水景位于中庭中心，紫薇等较小的树木则靠近建筑，形成层次感。
这些树木、植被、花卉的搭配，让园区形成四季有景的视觉效果。
与内部景观配合的，是项目周边的市政绿地和口袋公园。在新川板块的微环境打造上，规划部门以“城在园中”进行整体规划。大小公园配合，为居民提供丰富的散步、锻炼、运动、休闲场景。
除了建面约89㎡和119㎡的户型，璞玉锦萃还打造了143㎡和192/194㎡这两款经典的、可服务多代居住需求的高改产品。
虽然采用上一代的产品规范，但由于目前新川尚未有新规产品入市，这两款户型的实得率在区域内并未被迭代。
其中143㎡户型有约98%的实得率，在户型层面主要有两个亮点：
▌首先是玄关储物空间的升级
除了进门处设置的约2.2m长的玄关柜，这款户型还打造了一个0.9m进深的「玄关800库」，步入式储物空间，买菜的小推车、遛娃的婴儿车、旅游的行李箱……
不需要日式的下沉玄关，就可以将灰尘隔绝在客厅之外，充分考虑了未来真实的生活场景。
▌其次是总面积约59㎡LDKG空间
在户内面积分配方面，整个LDKG公区空间约59㎡，占比接近户型套内总面积的45%。
局座之前说过，舒适的公区面积占比，要达到户型总面积的40%以上。满足这个比例，户型的空间感才能实现倍增，让使用功能和生活场景更为丰富。
当然，上一代143㎡户型要达到这个条件的重要前提是：拆除飘窗补偿卧室，封阳台补偿客厅，这是一种很刚性的需求。
另外一款192㎡的高改户型，加上入户光厅，实得率达到了约102%。
其最大的标签是：五房双套、空间可变。
五室双套房最大化地兼容了多重家庭结构的需求，尤其是相对独立的老人套房，充分考虑了代际生活习惯的差异。
这款户型有一个长约10m的阳台，连接次卧套房和客厅，因为朝南正对中庭，有极好的南向视野。
当然，五房的前提是牺牲初始方案的主卧空间。在这个方案里，主卧面积不到30㎡，对于190㎡+这个面积段来说，尺度和功能存在一定短板。
但好在这款户型还预备了补偿方案，那就是空间的重组和可变。
第一种做法是，主卧与相邻次卧打通，形成一个带有X空间，面积约43㎡的豪华套房空间。
第二种做法是：紧靠厨房的次卧可打通，释放更多空间，与客厅阳台餐厅共同构成一个约69㎡的家庭社交空间。
当然，对于成员较少的家庭，也可以将前面两种方案一起考虑，形成更极致的大三房方案。
总的来说，对预算紧张的“垫脚客户”而言，璞玉锦萃建面约192㎡户型是当前600万以内总价段中，性价比超高的选择。
璞玉锦萃另一个让我比较感触的点其实是内装品质。现场完整展示交付样板，这和实景的园林、立面共同构成了购房者对于项目的真实品质感知。
2990元/㎡的精装标准自然谈不上奢侈，但主打一个厚道。
比如，客餐厅地面采用750*1500mm瓷砖铺装，厨房及卫生间墙面同样是600*1200mm瓷砖铺装，这类大版幅瓷砖的工法和材料均需投入更多成本；
客厅背景墙采用岩板装饰，墙面铺贴无纺布墙纸，玄关区域则是以墙板交付；卫生间坐便器、龙头、花洒、台盆，全系德国高仪GROHE。
此外，华为全屋智能家居系统是全盘标配，能够实现包括照明、新风、地暖、空调在内的全屋智能互联。
格力中央空调、朴勒新风系统等大件也同样标配，这些东西，都不是顶级配置。但出现在一个售价3万左右的项目里，就是让人感觉：很合理，很实用。
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