成都金牛西派御府
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对于金牛区核心板块的楼市价值，我一直持推崇态度。
原因之一在于，金牛区是成都少有的勤勤恳恳做城市更新的一个区，茶花、人北、国宾，几大板块的城市更新工作做得有板有眼。
尤其茶花板块，网络title很网红——“城西曼哈顿”。
金牛区像极了局座这种老实人，做的一直比说的多，吃亏就吃在不会吹上！
不要带有成见看待金牛区，不要误判金牛区的潜台词，其实是我们要务必正视金牛区的高端改善需求及其价值所在。
前段时间，综合各区数据，不少财经类媒体整理发布了2024年成都市各区县GDP排名，冠军是高新区，亚军是金牛区。
一个经济吨位、产业吨位如此重的区域内，一定保有大量高端改善需求。
据房联数据，2024年金牛区新房共成交6931套，5+2区域内排名第三。注意了，总价500万及以上新房成交量只有180套。
高改豪改产品成交量低不是需求不振，而是没有供应。无论对房企还是业主而言，都意味着机会。
金牛区被压抑的高端改善需求正在爆发，而一个楼盘只有居住需求占绝大多数时，交付后挂盘量才会小，二手价格保持也相对更稳固。
再加上这一轮高端供应基本都是房企底价拿地，地价不高，新房售价也相对温和，购房者的买入成本不夸张，意味着抗风险能力更强。
今年，大家都看到了，金牛区的高端盘，出一个，卖爆一个。
以茶花板块最新入市的金牛西派御府为例，项目是目前“城西曼哈顿”最为核心的土地之一。
眉山发展地产去年抄底拿地，后引入中国铁建地产联合开发，主推建面约143-256㎡精装大平层，总价约450万到1000万。
上周，项目首批次推出175套房源，冻资客户超过1000组，开盘秒清！
项目建筑设计负责人佩德罗傲娇地对我说：“都没必要找你写文章，只会增加客户的竞争难度！”这个老baby，太凡尔赛了。
金牛西派御府有一个很重要的标签：西派系产品第一次落址金牛区。
通过金牛西派御府，我们能看到西派系的产品力新进阶，即：对于情绪价值和实用价值的全面发展、巧妙平衡。
既有解决购房者日常居住痛点的好设计，也有让人大开眼界的好场景。
金牛西派御府占地约67亩，示范区面积达到了惊人的1.68万㎡，占到整盘计容建面的近15%。
江西南昌的一位开发商朋友昨天给我转了条介绍金牛西派御府的链接，他惊叹成都高端盘做示范区的体量居然如此之巨。
金牛首秀，西派系一出手就搞出了个大场面。仅仅在这个示范区内，就有几个让人大开眼界的场景创新：
常规的豪宅，讲归家就是展示一个阔气的大门。西派对于归家的理解显然更为高明。
豪宅归家必须与生活场景和动线组织强挂钩！
简单理解：搬家大货车，网约出租车，私家车，电瓶车，业主回小区，直接去会所，朋友亲戚来访等等，都会产生庞杂的行为动线，都需要被精细化组织和规划。
看看这次金牛西派御府教科书式的范例：
项目创造性地设计地上地下「双车马院」，与主入口大门三分离！
金牛西派御府对于大门的环岛落客，做了一些深度反思。虽然，豪宅的很多场景来自于高端酒店，但全部照搬，难免削足适履。
项目在大门右边做了一个独立的「地面车马院」，代替大门环岛落客。
用于访客车辆、网约车归家时的停靠，避免与驾车归家和步行归家动线相互干扰，还可以让部分业主通过门禁实现便捷归家。
这样做的高明之处可以让入口区域景观化，西派御府将北侧大门和附近围墙后退道路约15米，将释放的空间打造为镜面水景。
这道水景是城市街道和业主共同拥有的场景记忆。
并且通过「城市橱窗」的手法，让社区和街区互相渗透，比如：
▶架空层的会所如同橱窗外露到车马院；
▶大门的归家大厅，整体包覆着隔而不断的传统纹样格栅，如同一个奢侈品橱窗；
▶视线穿过弧形的绿色陶板景墙，还能若隐若现感受到园区内的景观…
金牛西派御府的这套超级界面，是我今年看到过的最为精彩的解题方案。
和去年的西派善境一样，金牛西派御府沿用了下沉边庭的设置。不过，这一次空间场景更加极致。
首先，整个下沉边庭几乎全部做成了水景，面积超过了1500㎡。这种超级尺寸的优势，会让你游园过程完全感受不到这是一个下挖庭院。
围绕水景一圈是高约10米，贯穿双层，极具仪式感的阵列式柱廊。廊柱均以“世茂白”石为基底，这款石材，可以在上海翠湖天地、恒昌玖里找到同款。
这套环绕柱廊最为精妙之处：将一层架空层泛会所、下沉会所，单元入户大堂，景观风雨连廊进行了无雨交通串联。
同样将这些功能单元设置为一个个社区橱窗。
透过柱廊与落地玻璃能看到：经典复古的健身房，西派法式标志性柱廊拱圈的品酒区，南法风情的游泳池，现代英伦金画廊风单元门厅，半室外的架空层会客区等等。
游走于环廊，如同在欧洲商业街区city walk，场景感瞬间拉满！
金牛西派御府双层立体会所约2600㎡，上到这个面积体量，功能的配置必然都很齐全。我就不一一展开了，一张图为各位做一些功能的实景罗列。
我一直认为：未来的豪宅项目不会再是名贵材料的大比拼，因为「堆好材料」本就应该是豪宅项目的基础素质！
豪宅最终的PK一定是系统性的审美能力PK，尤其是在独属于项目的IP空间营造上，而这方面一直是西派的长项。
我谈金牛西派御府两个记忆深刻的空间场景：
首先，穿过光幕风雨连廊，并通过大悬挑的网红楼梯下到负一层的羿庭会所。
这套通过现代材料演绎南法调性的美学空间，之前在西派善境上已经做过打样。而西派御府由于尺度感更大，拱圈柱廊的序列感更强，空间感也更惊艳。
◎请旋转屏幕查看
最精彩是，羿庭会所的两侧都是折叠玻璃门窗，可以带来空间视野的穿透。
朝外将内庭的柱廊和广域水景映入到室内。朝内，则是透过复古的格子窗与豪华的地下光厅车马院进行了强互动，在地库中也形成了橱窗感。
这处贯穿式的会所空间现场感受极为震撼。
第二个IP场景，是楼王底部约11米通高的凌空书吧。这应该是成都首个设置在小区里的4层立体书吧。
书吧室内是大面的英伦棕木饰面，并且取消了分割楼板，通过竖向步梯向上生长，将会所，架空层，内置架空层的景观一一相连，并在半平台处设置休闲阅读区！
与凌空书吧同样出圈还有室外立方体像素水景，这是上万块印度绿奢石手工拼接而成，精工细作模仿碧波海浪感。
这些独特的IP场景，共同构建了金牛西派御府专属的产品印记！
户型是金牛西派御府的强项，项目共规划有建面约143㎡、179㎡、256㎡三款户型。
三款户型有三大设计上的共通性：
①、无结构柱的超级空间
②、空间模块均质化研究
③、细节空间的效能优化
以当下卷到不能再卷的约143㎡户型为例。
不会因为新规加持去搞很多所谓的户型创新，更多还是基于西派的户型母版，深挖用户需求，做迭代升级。
金牛西派御府建面约143㎡依然还是采用横厅+5.5面宽朝南的布局方式。
不过针对真正家庭成员使用上的考量，西派并没有过渡去放大公区和主卧，而是去做空间模块均质化研究。
这款建面约143㎡户型不仅有双套房，还坚持做了一个进深约4.5米，实得面积超过13㎡的南向次卧。这对于多人口家庭极为友好。
没有过度迷恋西厨岛台区，将面积分配给了独立的约6㎡生活阳台。对后勤区的重视，看得出产品研发有十足的生活经验！
通过系统的结构优化，整个LDK厅+南向次卧+厨房空间实现了约70㎡的无结构柱超级空间，为家庭结构周期预留了足够的改造条件。
最能体现功力的是对细节空间的效能优化，比如：
▶厨房的烟道外移到了阳台上，这让紧凑的台面利用率更高；
▶加宽门垛，将门后空间优化为收纳空间；
▶规整采光电梯厅，并考虑水电点位，增加后期的多变使用场景等等。
品审这款户型，仿佛让我看到了日本居住建筑那种集约化，精细化研究！
另一款约179㎡户型，也是继续发扬约20.8米的超大南向面宽+四卧室朝南优势。
在此母版上，做了2大无结构柱超级空间：
客厅连通书房在内有连续约9米无柱空间，连通餐厅，无柱空间的面积超过70㎡。
主卧区带南向次卧也是无结构柱空间，尺度是达到了约40㎡，可以在三房半和四房之间进行功能切换，服务不同家庭结构的需求。
同样，做了很多细节空间的效能优化。
比如：次卫精心预留的门后储藏空间；餐厅结合结构柱预留西厨柜体区；优化一个超14㎡的大进深次卧等等。
金牛西派御府的楼王是约256㎡，这是西派系全新研发的一款户型。
这一次，西派加入了当下流行的「全景舱+空中院馆」，我认为这款户型已经具备了豪改户型应有的一切产品素质。
因为是全景舱，所以整个金牛西派御府的总图都针对其进行了适配，预留了整个项目最精华的景观资源和充足的视线退距。
和其他两款户型一样，这款256㎡也尽量弱化结构柱对空间的物理切割，让户内空间的可变性实现了最大化。
同时，所有过道的尺度都加宽到约1.6米，在一个豪宅户型“要浪漫，先浪费”的空间指标上，设计师丝毫没有手软。
在产品力层面，这款256㎡户型主要有以下几个特征。
首先，公区和主卧进行了极致的加强。
整个LDK厅为三面采光的全景舱，连续采光面达到了约14.4米，面积近80㎡，占据整个户内空间的三分之一。
而主卧区的总面积达到了约60㎡，据我们了解，这应该是今年成都300㎡以下户型中的最强主卧，没有之一。
在主卧之内，配备了独立玄关、独立阳台、男女独立衣帽间。
其次，空中院馆的空间关系进行了细节优化。
我一直强调，空中院馆不同于观景阳台，它不但要承担家庭户内室外活动，还应该成为家庭活动中心。
金牛西派御府的空中院馆面积接近15㎡。
初代的空中院馆大多强调“洄游动线”，尤其是「玄关—客厅—院馆—主卧」的洄游互动。
但局座与部分豪品荟会员交流时发现，大家对于公区院馆与主卧联通其实是持保留态度的：一是出于对于主卧私密性的考虑，二是多加一个门势必会对主卧空间的功能配置有影响。
金牛西派御府就是选择了消除主卧和空中院馆的连接门，从而充分地保证主卧内的私密性。
西派的这个做法，值得一个大大的点赞。
通过金牛西派御府，既见西派，又见金牛。
见西派，是因为通过这个项目，我们见到了西派系的产品在不断地根据在地需求，迭代焕新。
在中国地产界，西派系是唯二坚持了15年的豪宅品牌之一。15年时间，西派系的常做常新，坚持原创是重要前提。
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