成都华发统建·锦宸院
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锦宸院区位示意图
如果说，招商·翎云阁是2024年的最强六边形战士；那么华发统建·锦宸院（以下简称锦宸院）极有可能就是2025年的最强六边形战士，它在地段、配套、产品、户型、圈层、价格等多个维度全部拉满，几乎没有短板，极大概率热销。
同时，作为开年王炸，锦宸院也给今年的成都楼市起了一个“高调”，很多读者不是想知道最新一代的产品应该是什么样的吗？锦宸院就是标杆，大家可以把它看成5+1区域的“产品锚”，用它去衡量其他项目的性价比。所以，大家买不买都应该去看看，它足以承担起给今年产品“定调”的任务。
2024年6月25日、27日，锦江统建分别以20300元/平、19000元/平连续摘得锦江区三圣乡驸马板块约50.18亩、约28.06亩，两块容积率仅1.8的纯住宅连襟地；再加上2024年7月19日，华发股份以楼面价17000元/平拿下的旁边47.7亩，容积率同样1.8的商住用地，至此江湖上号称“驸马三美”的约126亩地块，就迎来了华发股份和锦江统建携手开发的华发统建·锦宸院。
红色为锦宸院一期为50+28亩，锦宸院二期为47亩
这三块地拿得有多好呢？
说是2024年成都拿地最强王者，不为过。它背后至少蕴含了三层因素，即——好地，好价，好板块。
好地，是指项目的土地指标，50+28亩连襟地，以及47亩间隔地，整体规模相当不错，且容积率只有1.8，加上退距和高度限制，项目只能打造上下叠拼（15米限高）和11层洋房（36米限高），属于难得的低容低密地块。
好价，是指项目的拿地时机，恰好是成都楼市和土地市场最冷清的阶段，地价极具诱惑力。同时期拿地的华润·中环天宸和保利·花照天珺，均成为市场一房难求的热门楼盘；而等到去年12月20日，新绿色拿下驸马板块57亩，容积率2.2的宅地时，楼面价已经来到了24800元/平。
因此，锦宸院不仅容积率更低，楼面价更是便宜了5000元/平有余，有足够成本空间，来提升产品品质，这是锦宸院做得好的最底层逻辑。
而好板块，则是三圣乡驸马板块的战略价值和完善配套。
驸马板块示意
驸马板块，隶属于成都市锦江区，而锦江区的含金量不用我多讲，成都最贵的房子基本都在锦江区，未来的金融城三期，大概率也会是成都的房价天花板。
当然，相比于金三、林家坝等更靠近城市繁华中心的板块，驸马板块的位置会有一些边缘，但这也恰恰是打造高端低密板块所必备的条件。
我拿寸土寸金的香港举例，香港著名的八大豪宅区中，深水湾、浅水湾、山顶、半山、赤柱等等，几乎全部与市中心无关，真正的顶级富人，要的是景观、安静和私密性，所以他们只住山上或者海边，这也是在香港判断一个人是否真有钱的绝对指标。
同时，驸马板块的豪宅属性也早已得到了市场检验。
从锦江大院、锦江上院、锦江璞园，再到锦宸院，以及未来的新绿色项目，最便宜的门槛是400-500万，上限可以到3000万，并且板块内至少还有7宗住宅用地待拍，其含金量还会继续上升。
配套方面，驸马板块也是好得没边。
地铁有9号线二期（规划）梅香湖站和13号线（在建）三圣花乡站，直线距离大约在600-900米，步行可达；学校规划有8所，其中4所幼儿园，2所小学和2所中学，目前成师附小驸马校区、七中育才驸马校区已经官宣，不是“五朵金花”直属分校，就是锦江公立“天花板”，锦江区只差把“亲儿子”三个字打在公屏上了。
商业方面，白桦林一条街有约1公里长的邻里中心，可以满足日常生活所需；同时，附近还有占地约74亩，总体量约18万方的锦官花城购物中心，将规划商业综合体、办公、空中花园街巷、花卉市场等，预计2026年建成。
医疗方面，当然就是亚洲级别的“三华西”配置，包括华西附二院锦江医院，华西医院锦江院区，以及华西口腔锦江门诊等。
总的来说，锦宸院这个项目，在土地一级市场属于我们俗称的“捡漏”，以很好的价格买到了好板块的好土地。开发商有漏可捡，购房者才有漏可捡，这是亘古不变的真理。
锦宸院还有一个“亚洲级”优势，就是南向直面上万亩的4A景区三圣花乡，这在成都当前的市场供应中极为稀缺。
我们可以看到，驸马板块形状如同一个半岛，嵌入了万亩三圣花乡的绿波之中，而锦宸院不仅占据了半岛一线头排的位置，而且还是正南朝向，不仅可以尽览一望无际的生态绿廊，也不妨碍享受充足的日照和阳光。这和香港浅水湾有异曲同工之处，只不过它是看海，而我们是看三圣乡。
当前的生态景观没有经过打造，视觉上还相对原始，但根据规划，锦宸院近邻的部分会打造成市政公园，稍远处会从梅香湖引水打造出生态湿地，而靠近机场高速和绕城高速的两侧，会是景观农田，形成丰富的层次。
我为什么要把景观资源单独拎出来说？
原因就在于现在的市场，房子是真不缺，甚至越往后房子的品质可能还越好，但是对极致资源的占有，却是可遇不可求的。大家不妨想想，在成都能够同时拥有一线头排、正南朝向、万亩景观的楼盘有几个？只有锦宸院一个！
锦宸院1期占地约78亩，由东西两块土地构成，容积率1.8，土地方正且面宽较大，胚子极好。
在规划布局上，锦宸院1期追求景观价值的最大化，在一线排头布局了5栋4F的上下叠，为二排的11F洋房让出景观空间；同时扩大建筑之间的缺口，让位于三排、四排的洋房，也能部分享受南向景观。
如此规划，一是保证了全部16栋建筑中，有15栋建筑都实现了南北朝向；同时也让超过50%的房源，有机会一睹三圣花乡上万亩的无敌景观。
整个一期共有房源405套，其中上下叠拼56套，建筑面积260-268平；洋房349套，面积195-245-248-320平，均为1梯1户或者2梯2户，产品定位高端，圈层纯粹，亩户比高达0.19以上，相当于每一户占有的土地面积就高达0.19亩。
产品品质方面，更是成都最新迭代楼盘的标杆，具体表现为：
一是大师作品。
锦宸院在建筑、景观、会所、室内等空间设计上，一对一邀请到了全国顶尖的设计大师天团，排面直接封顶。
建筑设计来自gad的吴彦，相信大家都不陌生了，仁和29号院、金融城·锦宸府、阅天府等，均出自他的手笔，这些代表楼盘也是我们每年十大匠心楼盘的常客；
景观设计来自JTL加特林，代表作有麓湖样板岛、阿那亚·三亚A14、香港置地·启元等；
而在会所等公区设计上，是由梁志天设计SLD操刀，代表作有深圳湾1号、上海嘉佰道、新加坡滨海湾金沙酒店等；
会所局部 实景
室内设计方面，则是由杜康生设计团队和盘石设担纲精装设计，前者代表作有亚洲十大豪宅之一的太古·傲璇、陶朱隐园等；后者代表作则有麓湖·钰潭、黑钰岛等。
设计师天团的倾力协作，保证了锦宸院在自诞生的那一刻起，就是行业内最顶的存在。
二是零漆立面。
尽管系出同门，但锦宸院的建筑立面和金融城·锦宸府、阅天府、仁和29号院还是有很大的不同。
洋房建筑立面意境图
一方面，它当然也延续了“弧形倒角+类幕墙”的设计语言，将三圣乡万亩景观装进360度的环幕大屏中；而同时，它又独创了一个名为“金镶玉”的艺术表达手法：以“世贸白”石材作为层间横向线条，彰显“玉石”的温润质感，又以“赤金”铝板作为层间、屋顶、横向格栅等位置的线条，突出“金”的质感；再加上底部架空层库班绿石材、山墙合金钢板、灰色中空玻璃等材质，整个锦宸院的建筑立面实现了“零漆感”，据说其洋房的立面成本高达1500元/平，妥妥的行业一线水平。
洋房局部立面实景
而叠拼的建筑设计，和塔希提有几分相似，材质在洋房立面基础上做了升级，除了局部YKK的系统门窗；世贸白石材的层间线条及墙面；以及印度蓝石材打造的入户院门外，还有仿木纹的塑木板阳台吊顶等，据说成本已经来到了2000元/平。
叠拼建筑立面意境图
叠拼建筑立面意境图
三是酒店园林。
JTL加特林操刀的园林，以纽约安缦度假酒店为蓝本，共计约4.5万平，打造双核心景观+十字形水轴+双贯通景观视野通廊，以及多个主题花园，突出典雅奢享的度假感和松弛感。
示范区景观实景，有很强的度假感
在园林的材质上，重工重料，以大量石材和名贵树种构成。
例如，将宝格丽黑石材应用于水景，宝格丽绿石材应用于卡座，碧潭金沙石材应用于大门台阶，以及威斯康白石材应用于室外戏水池地板，整体成本极高。
户外戏水池实景，石材质感很强
而植物搭配上，大量采用乌桕、铁冬青、香樟等，不仅树种名贵，而且在冠幅、尺度、树径等方面有较高的要求，强化植物层次与人的亲近与包裹感。同时，在示范区还对标新加坡艾迪逊酒店，打造了垂直绿化；以及对标良壤酒店的乔木空间，通过低分枝丛生乔木并栽的手法，呈现乔木的雕塑感和绿量。
无叶状态下的丛生乔木，树形也很有美感
四是豪装会所。
锦宸院一期打造了4000平米的超级会所体系，包括约2300平米的前湾艺术会客厅以及约1800平米的架空层泛会所。户均会所面积达到了9.88平米，属于行业第一梯队。
主会所功能过于丰富，包含恒温泳池、健身馆、瑜伽区、SPA馆、KTV、红酒雪茄吧、私宴厅、茶室、棋牌室等等，并且设计由梁志天操刀，采用雅奢风格打造，目测使用的石材高达10余种，以及各种艺术定制装置、墙面、符号等等，下了重金，非常豪华。
恒温泳池实景
会所健身房实景
KTV实景
而架空层泛会所则围绕0-12岁、13-55岁、55岁以上等全龄段人群，打造亲子互动、社交、健康的公共空间，包括了“源”艺术馆、行政私董会、女王下午茶、行政酒廊、儿童阅读馆等。
架空层泛会所实景
五是硬核公区。
锦宸院延续了重奢和艺术的设计语言，对标安达仕酒店对称式设计美感，定制了超级社区大门。以玉石、玻璃、锦丝、纹样、流水、灯光的组合，设计出一个磅礴大气，艺术精湛，充满在地文化底蕴的专属大门，仅名贵石材就超过7种，让业主尊崇的归家仪式感在成都找不到第二家。
社区大门实景
进入大门后，会有大堂空间衔接会所与园林。大堂空间几乎全石材打造，地面有大理石拼花，墙面有石材经纬穿插，甚至还有金箔贴金工艺打造的天花板；而两个迎宾岛台，使用的是来自巴西的景泰蓝奢石，造价不菲。
大堂空间实景拍摄
穿过园林，业主将进入单元大堂，造类似“一梯一户”的归家礼序；而叠拼则是独门独院，私享高定院门，享受隐逸归家的更高礼仪。
而除了这套传统的大门-大堂-单元公区体系外，锦宸院还独创了一套中央车站归家系统，让业主或访客可以通过会所入口归家，又是另一种仪式感的体验。
中央车站实景图
六是艺术定制。
锦宸院除了在物理层面有重工重料的投入外，在精神层面也下了一番功夫，大量运用了定制化、专属化的项目符号，以及联合一些艺术家来提升项目的艺术品位。
其中，在符号上，以承袭蜀锦“寸锦寸金”的寓意，从窗棂中提取“步步锦”纹样，大量运用到项目的建筑、景观和公区中；在定制上，通过电梯厅、门把手、地面拼花等方面，又做足了各种小心思，处处透着惊喜。
而艺术联动方面，与知名艺术家许京甫、KIM.XU等艺术家合作，在公共区域陈列了大量艺术品，把高端业主的喜好拿捏的死死的。
毫无疑问，锦宸院是成都2025年上半年最重要的高端项目之一，是成都最新迭代产品的标杆之作，可以给予市场一个具有锚定性的参照物；如果把它放在2024年十大匠心楼盘中对比的话，它大概率能进前五名。
锦宸院的户型不算复杂，洋房195-245-248-320平四种，下叠260平，上叠268平，一共六种户型。
左右滑动查看洋房户型
首先，是得房率。
作为20%板率新规的产品，锦宸院的户型实得率非常高，根据房小团数据，在不计算电梯前厅（约10-15平左右，可独立使用）的情况下，洋房的得房率在100%-109%之间，至此公摊成路人。
其次，是无柱化。
在建筑结构上，大多数端厅户型都会在客餐厅、主卧等空间中有一根很大的承重柱，不仅占面积，还会影响室内空间布局，比较烦人。但锦宸院一方面只有11层高，承重结构相对更简单；同时它也调整了承重柱的位置和形态，使之内墙化，既不影响室内空间使用，也不影响外立面的整体性，非常值得称道。
最后，是一梯一户和一层一户。
按照建筑规范，11层的建筑完全可以只修1部电梯，两侧开门，在不影响“独立入户”的前提下，得房率应该还能再提高约5%，从算账的角度来说，对锦宸院显然更有利。
但令人惊讶的是，锦宸院依然选择了2梯2户设计，这是对真正高端业主的极致尊重，在它看来，高端业主的“私密、独立电梯、一梯一户”等需求，远远高于多5%的面积，所以哪怕多花成本，少卖5%的钱，也在所不惜。
而在此基础上，它248平的端厅、320平的户型更是做到了一层一户，成为市场上的稀缺产品。
精装方面，锦宸院洋房大概按照7999元/平的市场标准进行打造，叠拼更是按照8699元/平标准打造，整体属于市场一线水平。
一是设计感。
室内是由杜康生设计团队和盘石设计担纲精装设计，目前已经呈现的，只有洋房的三套样板间，整体设计感比较好，选材用料符合行业8000元装标的主流水平。
约320平端厅样板间实景
二是智能化。
锦宸院使用了华为全屋智能系统，覆盖了网络、安防、照明、遮阳、冷暖新风、家电等，一个小平板或者手机，就能轻松操控。
约245平样板间实景
三是品牌化。
锦宸院的精装体系，基本使用了市场最一线的品牌和型号，例如三大件就包含了大金中央空调（含厨房专用）、阿里斯顿地暖和百朗新风；地面采用了简一900x1800的仿石砖，墙面采用了大量的影木饰面和皮革饰面；厨房采用了德国博世顶配的烟机灶具洗碗机，全套20多万的嘉格纳烤箱和嵌入式冰箱；以及卫浴系统中的高仪、唯宝等品牌。
约195平板间实景
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