成都金茂晓棠
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金茂晓棠位于龙泉驿区外东洪路和陵川路交汇处，地铁2号线惠王陵站旁边，官方名称叫东洪片区，而我此前把它归入了行政学院板块，并将它称为二圈层F4之一。
可能有些读者会提出质疑。买二圈层？吴老师你怎么好意思？
大家听我狡辩，哦不，听我解释。
我曾经有一套房子位于航天立交内侧，与东洪片区只隔了一条三环路，甚至我还在东洪片区上过一段时间的驾校，所以整体上我对这个片区是比较熟悉的。
过去，这里属于成华、龙泉、锦江三区交界处，又与龙泉核心区隔了一条绕城高速，形似一块“飞地”，开发的价值不高。所以长期以来，东洪片区的城市界面都很落后，呈现“灯下黑”和“城中村”状态。
但对于城市板块来说，没有黑历史，都是来时路。
我们团队早在2021年，就提出了二圈层F4的概念，将它和东安湖、怡心湖、十陵并列，认为它们是成都二圈层中最具潜力和价值的板块。而当时的东洪片区还是一片不毛之地，我们为什么就敢如此笃定？
这背后，是城市发展的必然。
第一、官方认证，成都十个地区中心之一。
去年底，在国务院批复的《成都市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，明确了3个城市中心，10个地区中心和11个片区中心，其中玉石洪河中心，就是10大地区中心之一，与武侯新城同一档次，且高于大家熟悉的八里庄、茶店子、怡心湖等区域。所以，从官方层面，东洪片区就拥有仅次于三大城市中心的地位。
第二、城市向东向南，跳不开的地理空间。
而在楼市格局层面，因为成都向东向南发展的路径，我们也可以清楚的看到，沿着驿都大道，形成了攀成钢、川师、三圣乡、大面、东安湖等众多板块，而唯一的缺口和断层，就来自东洪片区和行政学院，如今行政学院正开发的如火如荼，东洪片区将是东进路上最后一块拼图。
第三、紧临三环外侧，城市核心中轴线上。
东洪片区还有一个先天优势，就是紧邻东三环外侧，与主城关系密切；并且地处城市“东中轴”蜀都大道和驿都大道之间，附近不仅有成都东客站，更有成都第二高楼468蜀峰，这种位置天然就是城市核心板块。说句不好听的，幸亏这里属于二圈层，但凡你要敢划给一街之隔的锦江区，房价它敢给你翻一倍。
第四、双地铁交汇处，直达“金-太-攀”。
东洪片区还有两条地铁，即2号线和30号线（在建）交汇站惠王陵站，其中2号线可以直达攀成钢-太古里；30号线可以直达金融城北-市一医院；“金太攀”的含金量不用我多讲，不仅是成都房价最贵的板块之一，也是产业聚集最密集的区域之一，而不用换乘就能够直达“金太攀”的站点，全成都都没几个。
第五、土地储备丰富，后期想象空间巨大。
整个东洪片区的改造规模共计5747亩，大约相当于2个攀成钢板块，其中住宅用地约766.5亩，商业用地约111.1亩，足以形成一个规模不小的居住板块，新增容纳大约1万户家庭。
整个板块将由金茂、五冶、诺安资本联合体负责土地一级整理，双央企的组合可以让市场吃下定心丸，同时联想到五冶还是468复工背后的接手人，一场关于城市地理价值重塑的大棋局似乎正在向我们缓缓展开。
蜀峰468实景
城市地理价值的重塑，依赖“超级大城”这一定海神针，就像当年的华润24城撑起万年场，中车共享城撑起二八，华润未来之城撑起东安湖，麓湖生态城、蔚蓝卡地亚、中海天府里、招商时代之城等撑起天府新区，大城是区域崛起的四梁八柱，稳定基石。
而东洪片区这一拼图的完善，也依靠东城Park5747这一超级大城，其中5747对应的，就是整个大城的规模——5747亩。
当然，这5747亩城市更新蓝图，并不是白纸一张，它内部存在大量住宅小区、工厂宿舍、职业院校等，不可能推倒重来，而真正能够拆迁之后重新开发的，只有约877亩，其中住宅约766亩，商业约111亩。
这就让东城Park5747项目的难度大上了许多。
一方面，是成本和收益问题，在经营用地有限的前提下，如何将其收益用以满足整个片区的更新，这个账要算的过来才行。二方面，是新旧结合的问题，即新开发项目和原有城市界面之间如何互相融合，焕发活力，达到引人聚气的目的。为此，东城Park5747项目预计总投资约368亿元，并提出了“1个首创发展策略+4大核心价值驱动”，来引领大城稳步呈现。
首先，是东城锦带。
一个首创发展策略，大家可以理解为整个大城的“点睛之笔”，就好像万象城之于万年场一样。而这个首创发展策略，在东城Park5747项目中，就是东城锦带。
这是一条3.5公里长的城市立体廊道，连接起年人流量4亿人次的成都东客站和主城第一高楼468蜀峰，它以伦敦西区、东京代官山、香港西九龙等全球文化前厅为对标，打造城市超级流量带，涵盖3条主题风情段、4个特色互动场、6大引擎项目群，实现枢纽、地标、产业、商业、公园、下沉广场、社区的复合业态交融。
东城锦带区域价值及规划效果示意
同时，在东城锦带的串联下，整个板块对街道和社区进行了重塑，打造了四大特色街区，包括烟火街、乐教街、公园街和睦邻街，每条街道的长度大约在1.2-1.8公里之间，宽度在35-50米左右，成为整个板块的骨架脉络。
而在骨架脉络之上，又形成了五大主题社区组团，分别是人文乐创组团、乐教活力组团、绿色健康组团、数字生态组团、更新示范组团等。
其次，是四大价值。
除了东城锦带之外，东城Park5747项目还有四大核心价值，包括文创极核+地铁枢纽+商业集群+公园营城，对应的分别就是产业、交通、商业和生态四大价值，是我们购房者能够听懂，也最为关注的生活配套。
文创极核
东城Park5747项目北侧，就是比较有名的梵木文创区，其招商运营还算比较成功，也是年轻人喜欢的网红打卡地，有了这个区域文创产业的基础，所以东城Park5747项目就趁势而为，希望进一步将文创产业做大做强。前不久，在龙泉驿区的发布会上，诺安资本也签约落地了一些数字文创企业，算是开了一个好头。
地铁枢纽
这个不用多说，区域内2号线和30号线（在建）交汇，对于购房者来说，是非常大的利好，值得一提的是，金茂晓棠是整个区域内，离地铁最近的项目，下楼即到，快到飞起。
商业集群
东城Park5747自带111亩商业用地，对应的商业体量高达18.7万方，足以形成一个城市级商业中心。而区域外围，还有包括8万平米的锦江大融城（原伊藤468店）、14万平米的龙湖驿都天街、7万方的凯德广场（魅力之城店）等等，商业繁华度不输攀成钢、万年场。
公园营城
东城Park5747拥有强大的公园绿地体系，以一个超级绿环，串联起惠王陵文化公园和文体休闲公园等2个城市休闲公园，以及7条社区带状公园、6个街角口袋公园、4条开放廊道公园等。此外，2-3公里距离，还有青龙湖湿地公园、三圣花乡等城市IP级生态目的地。
最后，是教育医疗。
东洪片区目前的教育，主要是洪河小学、洪河中学，以及民办的新格林公学、青苗双语国际学校等，从公立资源来看，相对偏弱。但是根据土地控规，板块内有4块教育用地，包括小学、中学和九年一贯制教育用地，考虑到板块内还有大量的住宅用地待拍，我相信龙泉驿区大概率会引入非常优质的教育资源，大家不妨静待官宣。
而医疗资源，可以依托南侧3公里距离的驸马板块，这里有三华西资源，包括华西医院锦江院区、华西第二医院锦江院区，以及华西口腔等，属于亚洲顶级医疗配套了。
以上写了这么多，其实我们还没进入金茂晓棠的正题。但没办法，这是一个全新的板块，复杂的规划，我必须给大家说清楚，大家对板块有了认知，对未来有了预期，才能真正读懂金茂晓棠这个项目。
金茂晓棠占地约63亩，容积率2.5，于去年底由金茂和成都经开城市更新建设发展有限公司（龙泉驿区平台公司）联合摘得，成交楼面价9660元/平。
项目整体规划了16栋建筑，16-25F，其中西侧4栋楼为2梯4户，面积110、118、119平；其余12栋为2梯2户，面积129-139平，共计808户。
布局方面，项目采用了阵列式，绝大多数房源都实现了南北朝向，并且除了4号楼外，均为独栋建筑，无单元拼接，最大化实现了所有户型三面采光，甚至四面采光。
在产品定位方面，金茂晓棠属于金茂“金玉满堂”四大系列中的“堂（棠）系”，与金茂府、璞逸锦江、天鹭满园等高端产品系相比，金茂晓棠主打年轻成长性家庭的全龄友好社区，更加适合首置首改购房群体。
建筑立面
金茂晓棠在建筑立面上以直线条和框造型为主，轮廓简练，十分干净；色彩搭配，以80%的冷色基底和20%暖色线条，营造优雅姿态；大面积的LOW-E玻璃，带来极高的窗墙地比，形成光幕镜面；建筑材质上，近人面使用了石材和铝板，另外约80%墙面则使用了仿石漆，兼顾了项目品质与产品定位。
建筑立面实景
值得一提是，金茂晓棠没有给业主预留自行封窗的空间，因此它的建筑立面将长久保持统一和美观，颜值不会随入住率上升而衰减。
景观园林
金茂晓棠共有景观园林约13000平方米，按“两轴双环五院八园”理念打造，场景丰富立体，适合全龄共享。
园林景观实景
目前景观礼仪轴上的社区大门、迎归水苑、私属庭院、单元大堂等场景已经实景呈现，大家可以明显看到金茂用自身擅长的高端开发经验，在降维打击首置首改的市场。
迎归水苑
单元入口
单元入户大堂
金茂晓棠打造了约1700平的会所体系，约30大场景，主要位于10、11、16号楼的一层或负一层，仅运动健身、儿童乐园、休闲娱乐这三大主题会所，拥有的空间、功能或项目就多达40余项，力求为不同年龄段的家庭成员，量身定制专属空间。
全龄会所健身馆、阅读区实景
值得一提的是，金茂晓棠是一块纯住宅用地，但根据《成都市城市规划管理技术规定（2024）》规定，住宅用地可自动混合不超过5%的零售商业，因此金茂晓棠规划了约2000平米的社区底商，主要位于项目的西侧。
这个规划的用意，一方面是项目临近地铁口，这样的商铺价值会比较大；另一方面也是为小区增加商业配套，丰富业主生活的场景。
目前，该商业植入了晓棠专属IP棠菓，打造高颜值网红街区，并且引入了咖啡馆、鲜花店、猫咖、甜品店、精选无人超市等业态，做到开放即运营，入住即繁华，为业主提前预热消费场景，提升城市界面。
商业实景
显而易见，金茂晓棠虽然定位首置首改，但产品已经具有了明显的迭代特征。五一期间，项目到访超客户3500组，仅第一天就有近1100组客户到访，样板间参观甚至因为人太多要排队取号。
建大多数普通人都买得起的“好房子”，这就是成都楼市的人心所向。金茂开了一个好头，希望它能成为引领市场的风向标。
现场人气实拍
金茂晓棠共有5种户型，其中T4的有110、118、119平三种，T2有129、139平两种，除110平户型为三房外，其余均为四房产品。
尽管是T4，但金茂晓棠做了很好的创新，它没有采用传统的“工”字布局，也没有选择“皿”字布局，而是采用了全景T4的做法，让房源之间互相没有遮挡，其119户型甚至实现了四面采光；同时，迭代产品必备的光厅入户，金茂晓棠在T4的产品上也做到了近似的标准。
户型亮点：
1、110平户型采用了“S型”共用墙，让进门玄关柜、冰箱位、电视墙呈现了全平面化，不仅更节约空间，也为后期装修预留了伏笔；而6.2米的客厅开间，让110平户型也能实现场景“豪宅化”。
2、118平户型，做出了一个全尺寸的四房两厅双卫，堪称“四房天花板”，约14米的面宽，4开间朝南，并且拥有一个7米横厅，与129平户型是同样尺寸。
3、119户型，是金茂晓棠唯一一个端厅户型，应该也是T4产品中唯一一个做到了四面采光的户型。
金茂晓棠的户型亮点很多，核心是超高的得房率，含入户光厅的前提下最高可达约110-120%，让性价比更高；同时，光厅+双厅3/4房+多露台+多面采光+主卧套房+X空间，实现了户型场景的多维化，满足每一位家庭成员的更多期待；而可变空间的存在，让户型拥有了全生命周期的动态成长，更好适应业主家庭结构的变化。
户型亮点：
1、129平户型，拥有16米面宽，4.5开间朝南，套内空间完全不输传统143平户型；约17.9平的入户光厅，承担了部分生活阳台的功能，更加实用；主卧套房带独立衣帽间，甚至还有一个约5.2平的“夫妻阳台”，女主人种种花，男主人抽支烟，都有了地方。
2、139平户型，是所有户型中得房率最高的一款，含入户光厅实得率可以达到约118%，16.2米的面宽，带一个44.2平米的方厅，空间比较奢华；主卫空间有8平米，是主城唯一一个139平还能带独立浴缸的户型。
装修方面，T4户型采用清水交付，会降低总价门槛，有利于普通购房者轻松上车；T2户型采用了精装交付，实现了高颜设计、全能满配、鲸吞收纳和拎包入住。
约139平户型样板间实景
其中收纳部分，金茂晓棠通过精细化的设计，和满配交付的柜体等等，实现了最大约2.4万升的收纳体量，相当于666个20L登机箱的收纳容量。
除了巨量空间之外，金茂晓棠在收纳系统方面，还充分考虑了效率、细节，甚至在地文化等。
例如，玄关柜的柜内形式是可调、可变的，根据存放物品的大小，灵活调整搁板高度，最大化利用空间；根据玄关、客厅、餐厅等不同空间，设计了10大空间，40多个收纳场景，以及数百项具体的物品清单，可以说我们能想到的日常生活物品，在金茂的收纳体系中，都有“容身之所”；更夸张的是，考虑到四川人的生活习惯，金茂晓棠还专门设置了泡菜坛区和火锅净味空间。
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