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说出来你可能不信，南京竟有项目样板间公开一天就开盘，然后华丽丽的“日光”，紧接着又宣布马上二开！短短48小时，办了三件大事，大写的牛！
现在我的嘴不能严啦，这家闪电售罄、要闪电加推的红盘，就是江北核心区的扬子保利江韵瑧悦·璞园！
▲开盘现场实景图
坦白讲，容积率约1.01的低密纯洋房+扬子江置业&保利发展精诚之作，简直是自带“流量密码”，但如此火爆确实出乎意料。那么，这究竟是偶然还是必然？江核虹吸全城圈层群体的时代，来了吗？
天时+地利！南京圈层改善“暴风眼”！
现在，南京圈层群体很纠结：既要在产品形态上超越老盘，又不想自己买的房子在三五年后被新品替代；既想获得成熟城市资源，同时还想拥抱未来发展的空间。
既要又要还要，全南京鲜有楼盘达标。而复盘扬子保利江韵瑧悦·璞园后我们发现，这个项目恰好处于产品迭代曲线与板块发展曲线的交汇处，成为南京圈层改善坐标的“暴风眼”！
▲示意图 仅供参考
►产品迭代到顶！璞园之后，难再有璞园
这几年，南京产品迭代加速，不少人想着再等等，反正后面还有更好的。但时间到了2025年，南京品质已达全国领先水平，产品迭代曲线趋稳，改善的好时机到了。
在南京主城，容积率约1.01的项目只有两个，一个是河西南G11，今年暂不上市，未来或要卖2000万+；另一个就是扬子保利江韵瑧悦·璞园，稀缺性不言而喻。
值得注意的是，今年南京主城多个板块供应的新地块，容积率有所反弹。比如雨核主流容积率约2.4，南部新城约2.8，河西约为1.8-2.4，江核大部分地块约1.8。这说明，无限制压低容积率的策略正在调整。
▲示意图 仅供参考
所以，像扬子保利江韵瑧悦·璞园这样约1.01的低密项目，现在稀缺，未来可能更稀缺。更何况，楼盘用足政策优势，罕见级低密+纯洋房+四代宅+挑高纵厅……Buff叠满。这意味着其不仅直接对当前南京市场产品降维打击，10年之后，依旧很难被超越。
与此同时，南京已经积累的大量圈层群体还未改善，购买力强劲。而项目样板间公开仅一天即首开售罄，圈层群体的投票已经指向了同一个事实：这里就是更优解！
►利好兑现前夜！今日江核，已非昨日
我们知道，一个新区新城的发展有其客观规律，往往分为积累期、爆发期、成熟期三个阶段。从积累期转变到爆发期后，势能快速引爆，蜕变猛烈拉升，再想拥有就来不及了！
1992年，上海浦东新区成立，发展十年后才开始崭露头角；2005年汤臣一品横空出世，彻底打破浦西神话，浦东豪宅房价开始超越浦西，从此一发不可收拾。
经过十年沉淀与积累，江北新区尤其是江核，已经进入爆发点。
经济发展，有目共睹。今年一季度，江北直管区实现地区生产总值746.79亿元，同比增长6%，规模以上工业增加值同比增长7.4%……多项重要指标在全市各板块稳居前列，值得点赞。（资料来源：南京江北新区公众号）
城建利好，不断兑现。南京北站（在建）、4号线（在建）、11号线（在建）、定山大街（在建）、多所名校（在建）……过去十年的隐忍和等待，即将释放和爆发，江核要稳操胜券了！
▲示意图 仅供参考
新区发展就是这样：积累期看不起、爆发期看不懂、成熟期来不及。这个时间窗口在江核改善，恰逢其时！而扬子保利江韵瑧悦·璞园被率先相中，一点也不意外！
▲航拍实景图 仅供参考
在扬子保利江韵瑧悦·璞园周边，江北新金融中心（在建）、扬子江会议中心等地标环伺，4号线、11号线等骨干线路在建，名副其实的封面之位！
项目直线距离长江仅约400米，位置优越。长江很长，江景房很多，而江岸洋房尤其四代宅纵厅洋房大平层，不要说上海，就是武汉、重庆也没有。
就产品形态而言，很难再有比扬子保利江韵瑧悦·璞园更好的；就地段而言，江北核心区接下来会更好。在这样的时空维度下，项目火爆已是一种必然。
不过，天时地利虽已具备，产品能否匹配上低密属性和板块价值呢？今天，深度测评下。
一张总图！窥见行业中难得的“人和”！
作为扬子江置业和保利发展的精诚之作，扬子保利江韵瑧悦·璞园果然没让我们失望，把“人和”演绎得淋漓尽致。
扬子江置业是扬子国投下设的全资子公司。扬子国投作为市属大型国有企业，承担建设了江北新区重大城市功能设施，参与和见证江北新区质变，先后投资、建设了扬子江国际会议中心、扬子江智慧中心、服贸大厦、扬子江新金融中心、市民中心、江北美术馆等一系列地标，为南京发展做出了重要贡献，在房地产市场也发挥了积极影响。
央企保利发展深耕江苏16载，积攒了丰富的产品经验，在南京拥有近5万户业主，长期在南京楼市扮演“压舱石”的角色，产品把握能力极强。
他们的诚意，通过37轮总图的推翻，即可管中窥豹。或许也正是这种不以货值/流速而是以人居舒适度为导向的产品基准，反而赢得了市场认可。
▲一个好盘的诞生一定来自总图的优秀
★低密度、舒适度对齐颗粒度
明明可以联排+高层，最终却只做8栋洋房，怎么看扬子保利江韵瑧悦·璞园都是个“异类”。但什么是真低密，今天总算学到了！
▲展示样板间，非交付标准，仅供参考
联排+高层也不错，但“对视”不可避免，且将不同圈子的人拴在一起不公平。而纯粹性有所丧失，就不能说是真低密，纯粹说到底就是平权——业主平权、采光平权、景观平权。
我们来看看扬子保利江韵瑧悦·璞园是怎么做的：
首先，坚持纯洋房。这块地容积率约1.01，限高80米，完全可以高低配。而项目却是6+1F、9+1F的纯洋房，建筑总高被限制在23米多-33米多，楼间距也来到23米多-33米多的疏阔尺度，如此舒适的氛围全南京罕见。不顶着限高去做产品，反而更重视人居舒适度，必须点赞。
其次，坚持做大户型。项目主打建面约148-280㎡纯粹大宅，只有112户，既要同质而居，也要保证每户业主都有足够的奢享度。
第三，主动给自己加成本，利用中轴+错栋式布局，挖掘更多园林空间。当然好处也显而易见：每栋楼都能与景观中轴交互，楼栋间也拥有了更充分的景观面。
▲概念效果图，以实际交付为准
舒适度，永远都需要尺度来衬托。但凡过程中为了货值二字退让半步，绝不会有今天的扬子保利江韵瑧悦·璞园，此处必须有掌声。
★大手笔投入贯穿园区打造始终
正是有了总图的优秀，才有了扬子保利江韵瑧悦·璞园如今的震撼：
震撼一：长江之上的金陵9座“花园”
中国人素来“以中为尊”，北京恭王府、南京瞻园都如此。
在扬子保利江韵瑧悦·璞园，纵向景观中轴负责礼序，让社区入口成为“花园”；同时聚焦圈层群体核心需求，打造近1000㎡中心会客花园、近1500㎡儿童活动乐园。横向南北楼栋之间，规划有6座宅间花园。在南京新主城的黄金位置，拥有9座“花园”太赞了。
▲概念效果图，以实际交付为准
划重点：水景比例不低、景观层次很高、核心次要空间均好，具体请大家现场了解。
▲概念效果图，以实际交付为准
震撼二：户均圈层领地超越7万/㎡档楼盘
良辰美景好时光，当然不能停留于欣赏。扬子保利江韵瑧悦·璞园，用首层架空而非占用园林空间，为112户业主带来约1700㎡泛会所，户均圈层领地超15㎡，比一些7万/㎡档楼盘的10㎡以内要优越不少。
▲概念效果图，以实际交付为准
震撼三：建筑亦是江核的靓丽风景线在扬子保利江韵瑧悦·璞园，建筑也是引以为傲的风光。大面积玻璃细腻的映射，恰到好处的曲面设计，将与江核天际线相融。事实上，立面方案也反复调整了19轮。
▲示范区实景图，仅供参考，以实际交付为准
以舒适性为核心的产品基准，在整个楼盘的打造中一以贯之，始终未变，很难得！
实得率最高超120%，约6.4米纵厅，格局打开！
实话实说，这些年我全国到处看房，但在扬子保利江韵瑧悦·璞园样板间，我头一回怀疑自己的眼睛，因为：185㎡敢和240㎡掰腕子，148㎡能和市面上的180㎡叫板。
怎么会这么牛？背后是247张户型草纸的调整，秘笈是在不断探索以带来更高的舒适性。
◆ 这样的空间尺度，南京从未有过
由于户型能定制（定制化服务改造内容，需至营销中心咨询），所以现在分享的仅是其中的两种标准款（奇/偶数层挑空平台位置有差异，生活场景不同）。
▲展示样板间，非交付标准，仅供参考
▲户型图，具体以合同约定及实际交付为准
OMG，这哪是建面约185㎡，说是240㎡也不违和。以下五点展开说说：
第一，一梯一户设计，开局就是舒适。洋房得房率天然就高，你懂得，再加上挑空平台、飘窗、设备平台、阳台的一半等均不计入产权面积，实得率最高可超120%。有了尺度的支撑，舒适度不再是问题。
第二，女王十字玄关，一直是大宅才能有的体验，多见于240㎡+产品中。今天，这个楼盘只用185㎡就实现了，没办法，房子太大，内部交通、仪式感需要在这里起承转合。
▲展示样板间，非交付标准，仅供参考
第三，整体南向开间约22.35米，轻松甩开很多240㎡+。LDKBG一体化空间感爆棚，整体空间可达近100㎡，约6.4米的挑高纵厅让视野bigger than bigger。
为何不遗余力做这样的产品？还是那句话：窗外的景观，决定了楼盘的价值。江核越来越好，窗景的含金量还在不断上升。几年后，你的朋友和亲戚往这儿一站，根本不敢相信只有185㎡！
▲展示样板间，非交付标准，仅供参考
第四，约24㎡的挑空平台足以安放欢乐。于业主而言，既共有长江之上的9座“花园”，也拥有自家的“私享花园”，美美与共了。
第五，南向双套房（主卧套房带独立衣帽间+两间次卧连通一个次卫可作为亲子/二宝套房）+三明卫，又不动声色的优秀了。谁说185㎡的业主主卧不能拥有独立衣帽间，这个楼盘第一个不答应！
▲展示样板间，非交付标准，仅供参考
建面约148㎡，也是同样的舒适性景观洋房逻辑。一梯一户+女王十字玄关+约6.4米挑高纵厅+挑空平台+主卧套房奢适衣帽间，市面上180㎡很难做到。
▲户型图，具体以合同约定及实际交付为准
◆ 这样的个性化尊重，南京从未有过
对于该量级的产品，国际一线精装品牌、妥帖的收纳设计、审美的引领等都是基本功。项目决定更卷一点，卷定制化、智能化！
个性化是楼市大趋势，扬子保利江韵瑧悦·璞园带来南京首个客户私人定制的空间服务，在户型、功能、装修上，2园3类8项定制、18种户型功能选择，匹配业主的个性化需求。
▲展示样板间，非交付标准，仅供参考
另外，项目引入华为鸿蒙智家，业主可通过华为手机、配有华为鸿蒙系统的汽车、智家系统实现全维智慧互联，便捷满足全屋智能化需求。
综上，一座长江之上的纯洋房纵厅洋房大宅，来的并不简单，天时+地利+人和缺一不可！而且只有112户，这意味着每一套都很难得，都不能错过！
后排提示：项目马上二开，每栋楼只有十几套，建面约148-280㎡，务必好好珍惜
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