郑州中建·泊悦府
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与这块地同时挂牌的还有北龙湖一块地，当时编号为郑政东出〔2024〕7号（网），但在开拍前一天突然终止出让。
时隔2个月后，这块地重新挂牌，就是后来的北龙湖10号地，也是现在的北龙湖第一个洋房四代社区：金茂璞逸云湖。
这是郑州迄今为止最好的两块地：一样1.7的容积率，一样的纯洋房社区，一样的四代宅，一样的豪宅天花板。
对于郑州来说，极度缺乏洋房，极度缺乏低容积率社区，极度青睐高得房率，所以这两块地从挂牌那一刻起，就不缺关注度。
也许命中注定，有些顶级作品天生就是拿来对标的，同一天挂牌出让的两块优质纯洋房地块，虽然区域、客群、定位、价格都大大不同，但殊途同归，都做成了理想中的标杆产品。
甚至，很多层面上，中建·泊悦府还更胜一筹。
先讲个认知误区：只有大露台才是四代宅吗？
答案其实是否定的，楼参之前写过一篇文章，详细讨论了四代宅最核心的“优势点”并非是露台和立体绿化，而是：
高得房率。
很多人对于“四代宅”的热衷，并不是因为赠送的30平方室外空间，而是更大的空间利用率，室内得房率高甚至更重要，更实用。
换句话说，如果有超过100%的得房率，对于风沙大的郑州来说，很多人更倾向于买能够封闭起来的四代宅。
而且，不管带露台与否，高得房率其实最核心的关键点在于容积率，从我去各地看四代宅的居住体验来看，从产品类型上说：别墅＞洋房＞高层，大面积＞小面积。
这也是为什么我会如此关注中建·泊悦府这个纯洋房社区，因为他buff几乎叠满了：
唯一的纯洋房四代宅
高新区唯一配备会所的低密洋房
所有户型得房率都超过100%的社区
能做到这些“指标”，核心是地块太好了：
中建·泊悦府的总占地是83亩，容积率只有1.69，北龙湖一样的超级豪宅容积率，绿地率30.01%加上建筑密度27.73%，共17栋住宅楼，总户数638户，这才是真正的低密奢侈感。
更重要的是，没有北龙湖限高这个硬杠杠，中建方程在东北角5号楼、西北角18号楼做了11层，剩下的15栋楼全部是7~8层的洋房，在全部洋房的情况下，保证了楼间距！
这一点很多人没概念。北龙湖南岸豪宅，最大的问题不是兵营式排布带来的同质感，核心是限高导致了低容积率产品做不出来低密度感，楼栋之间距离只有20多米，遮挡了阳光不说，视线和隐私也受影响，被很多业主诟病。
中建·泊悦府这个排布，保证了楼间距最小也在30~35 米左右，最大的楼间距可以达到70多米，这个就远比“兵营式”的北龙湖居住体验感好太多了。
这么对比，你会发现，中建·泊悦府是一座比北龙湖南岸豪宅更优秀的、第四代高得房率的、纯洋房豪宅社区。
其实，你放眼全郑州，除了北龙湖金茂璞逸云湖，在产品力层面，谁又是中建·泊悦府的对手？
它不仅是高新区+双湖核心区的唯一纯洋房社区，全郑州主城区也称得上唯一，稀缺buff直接拉满，关注度高是必然的。
其实，早在中建·泊悦府产品还没有面市时，我跟项目负责人聊过产品，他当时只有一句话：产品力绝对绝对牛，非常非常能打！
他用了两个“绝对”，两个“非常”，这是很重的语气词。
后来，产品信息曝光后，我觉得他没有吹牛，因为在房子的几个核心指标上，比如：产品形态、大门、外立面、户型、景观、会所等，中建·泊悦府称得上全维度高手，无死角战士。
我当时特别注意到的有三个关键细节：颜值，用材和静音体系。
这个颜值是被业界官方认证过的：中建·泊悦府由国内顶级设计团队汇张思设计执笔打造的公共空间部分，荣膺2025国际IAA协会缪斯设计-金奖。
“府”系产品为什么用汇张思？因为它是近年来最火的建筑设计公司之一，招商的“序”系列，中海的“叁號院”产品，上海的合生·缦云等经典作品，万科、华润、中海、龙湖、金茂很多产品系都出自汇张思之手，称一句“豪宅专家”并不过分。
多说一句，中建方程的
比如，最能体现价值感的大门，中建·泊悦府用了40m*6m酒店式落客大门，号称“比肩10万+豪宅入户门面”。
中建·泊悦府建筑效果图
酒店式落客车道，奢华装饰的入户大堂，进门迎面而来的是社区中心景观，中轴线审美上的层层递进感，营造出了中建“府”系的仪式感。
中建·泊悦府建筑效果图
另一个彰显颜值和品质感的，是公建化外立面，铝板+石材+断桥三玻low-e玻璃材质，除了降噪、隔热之外，这个玻璃幕的高颜值，是现代豪宅标配了吧？
单体楼栋，远看整体三层线框结构美学，黄金窗墙比，交付封窗之后，拐角的超大玻璃幕+南向大落地窗，形成环幕视野，高新区乃至郑州的颜值担当。
除了大面积的玻璃幕，剩下的是灰色铝板、古铜色铝板、以及造型石材，堆料够足。
中建·泊悦府建筑效果图
往10年甚至更久的居住体验和保值性来衡量，这种玻璃幕+石材的公建化外立面，是最能扛住时间冲刷的——唯一的压力是，这些用材不便宜，投入很高。
另外一个，我特别看重的点是：
静音。
这个是改善类产品绝对的超级痛点——著名媒体人卢俊，发起过一项居住体验痛点的调研，排在第一位的就是噪音——特别是来自外部空间、公共区域、下水管道和邻居的噪音隔绝，绝对是改善人群非常在意的居住体验点。
中建·泊悦府很创新的提出了“全楼宇静音系统”，分别在公区、户内、户外做了优化设计，比如：
公区部分：通风机房设置消声百叶/消声器，消声隔振，有效隔绝50%以上的噪音；电梯机房设置在地下室，电梯井采用混凝土现浇，隔音降噪运行，有效减少80%的噪音扩散。
户内部分：精选静音螺旋排水立管、屏蔽水声干扰，有效降低噪音至49dB (A)；楼板间采用5mm隔声减震垫，有效降低了邻居之间的噪音干扰。
户外部分：断桥铝三玻两腔，有效隔绝45%以上外部噪音。
千万不要小看这些细节，所有对居住空间有需求的改善人群，都懂得这些细节的含金量。
我之前有一个观点，随着新规划政策落地，郑州的“四代宅”竞争，一个是得房率的PK，另一个是“功夫在室外”的公区、景观配置升级，而这两点，恰恰是中建·泊悦府给惊喜的地方。
作为目前郑州市面上容积率最低的新产品，中建·泊悦府的得房率肯定是最大的看点，我也做了一个详细的统计表格：
且不说得房率夸张的顶底跃层户型，仅仅是常规的平层，实际得房率都在100%以上，也是市场上所有户型得房率均超过100%的唯一一个项目，实力可见一斑。
随便拿一个市面上最常见、中建·泊悦府占比最高的143㎡户型为例，图中粉色面积赠送一半，蓝色面积全赠送，实际得房面积在143㎡——这相当于过去建筑面积180㎡的户型。
140多平的室内空间，标准的四叶草功能分区，再加上私家电梯厅，入户有衣帽间，内部还设置了与厨房连通的家政间，任何一个单独功能空间都非常宽绰，边户主卧大套房还有270°的转角落地窗……这可能是全郑州所有143户型里最好的，几乎没有之一。
其它的户型就不特别放了，因为楼王的160户型、188户型更夸张，几乎是碾压的存在；即便是127平的入门款，也做到了市面上160平才有的实际得房空间，得房率实在太BUG了。
我想重点说一下中建·泊悦府的会所和公区景观，因为作为高新区唯一带会所的纯洋房社区，把整个高新区的景观水平往前推了整整一代。
我先放几张最具代表性的景观图：
中建·泊悦府景观效果图
半围合下沉庭院，下沉立体式景观，从上到下依次是楼栋、连廊、两层瀑布、下沉平台和水系，中间全冠大型乔木以及林下空间，共同构成了5重东方风格的立体景观，既有层次感的韵味，又能增加多种使用场景和功能。
然后，这是会所：
中建·泊悦府会所效果图
超1100m²高端的会所，包含了健身、瑜伽、棋牌、会客、私宴、观影、共享办公等多元功能，这也是高新区、双湖科技城区域的顶配。
总之，从户型到会所，再到景观，中建·泊悦府给的实在是太多了。
从土地指标到社区规划，从户型设计到公区景观、大门、外立面、静音系统、科技系统等内容，满是惊喜的产品力背后，我现在突然有两个疑问：
1.中建方程为什么要这么搞？
2.中建·泊悦府到底卖多少钱合适？
明确一下第一个问题的背景：中建·泊悦府背后的开发商是中建方程，中建方程又是央企中国建筑的全资子公司，主要做城市运营和综合开发，同时也是“双湖科技城”背后的操盘手。
双湖科技城引入了北斗云谷产业园、天健湖智联网产业园、紫荆网络安全产业园、格力工业园、联通中原大数据基地等龙头企业，聚焦智能制造、大数据、云计算、网络安全等高新技术领域，区域内上市企业达21家，年产值从2015年的不足10亿元跃升至百亿级规模，成为高新区“千亿级世界一流科技园区”的核心引擎。
双湖科技城也是人均绿化面积郑州第一的区域，以天健湖、天德湖为核心，串联须水河及周边六座公园，形成“一河两湖六公园”的生态网络，生态规模堪比北龙湖，绿化率高达约 70%，人均绿化面积约17㎡。
总之，中建方程其实很强，在高新区做了10年的土地一级开发，打造了双湖科技城这个超级产城融合的新区。
中建方程近几年从单纯的一级土地开发，涉及到了房地产开发，打造了诸如北京的中建·上源府、苏州的中建·熙辰上院、西安中建·璟瑞等品质项目，现在又以中建“府”系高端洋房，引领区域生活的迭新。
从这个产品的细节规划来看，中建方程是有野心的，不仅是要让中建·泊悦府一炮而红，关键是想打出名气，打响品牌。
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