作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
新房又要冲刺了？
随着五一黄金周的到来，最近一个星期，深圳连发了9张住宅预售证，共计1047套住宅。
其中4月30日还一次性批准了两张预售证。
一张是位于宝安沙井的会展湾雍境名邸，195套80~92平户型，备案均价约47510.63元/㎡，单价区间约4.06万-5.34万/平，总价区间约343万~491万。
另一张是位于龙岗中心的景云上辰花园，199套101~118平户型，备案均价约53816元/㎡，单价区间约4.67万—6.35万/平，总价区间约482万~747万。
同样都是5万左右一平，前者位于宝安会展中心，后者位于龙岗中心。
积极入市
这两个新盘供应体量和价格水平都差不多。
但从市场的焦点来看，宝安沙井的会展湾雍境名邸的关注度更高一些。
一方面，项目所处的区域地段更有热度，另一方面，项目的综合体量也更大，更有代表性。
还有就是项目给出的折扣只有98折左右，折后均价约4.65万/平，单价约4.2万/㎡起，折后总价区间约336万—481万，比吹风价便宜了。
会展湾雍境名邸前身是A301-0602宗地，限价49400元/㎡，一期是会展湾雍境花园。
从2023年3月会展湾雍境花园第一批房源入市，到如今的会展湾雍境名邸已经是第四次积极入市。
2023年3月会展湾雍境花园(4—5栋)380套67~110平住宅入市，备案均价约47112元/㎡，总价区间约300万~590万；
2023年5月会展湾雍境花园(3栋)入市162套79~110平住宅，备案均价约47493元/㎡，总价区间约349万~583万；
2023年8月会展湾雍境花园(6—9栋)778套67~110平住宅，备案均价约48144元/㎡，总价区间约271万~592万。
一期会展湾雍境花园建设规划总户数1327户，其中住宅套数1327套，二期会展湾雍境名邸规划总户数1534户，其中商品住宅套数804套，保障性租赁住房730套。
目前一期会展湾雍境花园已经交付，推出的二期会展湾雍境名邸也出地面六七层了。
（一期会展湾雍境花园）
（二期会展湾雍境名邸）
回顾项目的推售历程，一期会展湾雍境花园分别推售三次，虽然开盘成绩去化不算特别亮眼，但持续销售也体现出了去化优势。
在深圳房地产信息平台上显示，3—9栋共1320套住宅，只剩3栋的6套未售。
而项目周边的竞品其实不少。
周边的竞品项目，除了华发新城华苑的人才房，还有紧挨着项目的云海臻府，与项目隔河相望的恒兴御景园以及直线约1.7公里的前海未来城。
其中，恒兴御景园2022年9月入市，532套65~182平住宅备案均价约47966元/㎡，总价区间约287万~994万，深圳房地产信息平台显示还剩余160套；
云海臻府2023年5月入市，738套89~117平住宅备案均价约45850元/㎡，总价区间约364万~609万，深圳房地产信息平台显示还剩余180套；
卓越前海未来城(2栋)2024年10月入市，600套75~112平住宅备案均价约43234元/㎡，总价区间约293万~576万，深圳房地产信息平台显示还剩余95套；
卓越前海未来城(1栋)2025年4月入市，588套63~113平住宅备案均价约45876元/㎡，总价区间约272万~583万，深圳房地产信息平台显示还剩余587套。
所以，相对而言，会展湾雍境名邸这一批次的房源，折后的价格在整个会展新城及海洋新城片区新房中不算特别有优势。
而市场已经不再是两三年前的市场，销售去化是否能够复制一期成绩？
需要留给时间验证。
讨论焦点
虽然市场的焦点更多是集中在会展湾雍境名邸，但也为项目打开了讨论度。
首先，市场有争议地方是项目位于宝安区的沙井区域，为何归到了前海的范畴。
从深圳房地产信息平台的备案信息来看，所在片区确实也划到了前海的位置。
按照《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》划分，会展新城及海洋新城片区+机场及周边片区+宝安中心区及大铲湾片区+前海深港现代服务业合作区+蛇口及大小南山片区，都属于前海的范畴。
所以，项目所在区归属前海，其实问题不大。
其次，市场上有人认为会展新城及海洋新城片区蓝图规划兑现周期长，预计需要5～10年的周期。
实际上目前会展新城及海洋新城片区已经初具规模，会展新城已经渐成型。
比如沙井的南环路已经通车，福海河两侧的住宅以及周边的绿化公园已经建成，深圳国际会展中心也已经投入使用。
那么，区域或者项目真正的问题是什么？
对区域住宅来说，环境的噪音影响大概避免不了，因为住宅片区恰恰处于航线之下。
从实地情况来看，抬头能清晰地看到飞机低空掠过上方的情况。
对于追求安静无噪音居住环境的群体来说，有一定的影响概率。
就会展湾雍境名邸而言，东侧为会展湾雍境花园、云海臻府华发新城华苑住宅群，临福海河一侧的景观有一定的视野遮挡。
更重要的是，会展湾雍境名邸占地面积仅25246平，分为南北两个地块开发。
其中，南边地块为纯商品住宅地块，北边地块则包含住宅以及保障性租赁住房，从规划建设及实地观察，占地面积小，楼栋间距较近，而这一批次住宅恰恰位于北部地块的1栋3单元。
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