在政策与市场的双重作用下，4月楼市呈现出一系列值得关注的变化。在全国房地产市场整体调整的大环境中，青岛积极“因城施策”发布“416新政”，试图通过政策引导，为楼市注入活力，推动市场平稳健康发展。短期来看，政策利好尚未完全释放，新房市场仍处调整期。
NO.1 商品房签约情况
根据青岛锐理数据统计，1-4月青岛共计签约商品房20887套、约274.65万㎡，签约总金额389亿，较去年同期套数下滑1.2%，面积和销售金额分别上涨1.2%和4.1%。前4个月商品住宅签约均价为14165元/㎡，同比上涨2.9%。
（2025年4月商品房供销价数据为4.1-4.29）
4月新增商品房2606套、45.16万㎡，签约新建商品房4298套，约57.44万㎡，销售总金额83.37亿元，签约套数、签约面积、金额较上个月均出现大幅下滑，分别下滑46.5%、51.0%和51.7%，较去年同期相比，套、面、金同比下滑31.8%、22.5%和16.7%。受签约结构调整的影响，4月签约均价为14514元/㎡，环比下滑1.4%。
其中商品住宅新增1638套，约21.72万㎡，签约3422套、约44.45万㎡、销售总金额68.4亿元，签约套数、签约面积、签约金额较上个月均大幅下滑，幅度维持在45%左右。签约均价为15388元/㎡。
二手房方面，今年以来，青岛的二手房交易一直较为活跃，价格企稳迹象明显。4月份青岛市二手房成交6649套，环比下滑3.8%，同比下滑11.7%。
NO.2 区域商品住宅成交情况
在商品住宅的成交区域分布上，4月青岛新建商品住宅的成交热点集中在西海岸、城阳、即墨。具体数据表明，西海岸新区以1062套、约14.6万㎡的签约量，占全市总签约量的32.8%；城阳区签约460套、约6.12万㎡，占比13.8%；即墨 签约404套、约4.75万㎡，占比10.7%。
（去化周期=当前活跃存量/近6个月月均去化量）
去化周期方面，商品住宅市场的去化周期缩短至20.3个月（去化周期已去除死库存），其中主城区（市南、市北、原四方、李沧、崂山）去化周期缩短至17个月，明显低于18个月风险警戒线。尽管当前房地产市场整体活跃库存去化周期呈现下行趋势，但这并不足以说明市场已完全脱离中高风险区间。在居民住房消费理念加速迭代的背景下，各区域市场的发展态势出现显著分化。不同板块在供需关系、价格走势和成交活跃度上的差异持续扩大，部分热点区域凭借配套资源优势、产品力与发展潜力，去化效率显著提升；而部分缺乏核心竞争力的区域，仍面临库存积压、销售乏力的困境，市场风险尚未得到有效缓解。
其中原市北区去化周期最短，8.5个月。缺乏新地供应是导致原市北区去化周期短的关键因素，该区域2023年至今区域内仅成交1宗商住用地。
此外，李沧区去化周期为12.7个月。其中东李世博园板块随着森林公园、招商璀璨璟园等项目的去化，存量房源大幅减少，去化周期明显缩短。目前，该板块的存量房源主要集中在昆仑天麓湾和青铁芳华地等项目。由远洋代建的万竹云峰项目、海创地块、去年亿联拿下的地块，目前均尚未启动。价格方面，青铁芳华地120㎡的户型，新加推楼座价格已出现上涨从1.8万/㎡上调至2.0万/㎡左右。4月，金茂LC0605-27地块规划方案公示，据悉，这本地块是金茂打造的全新四代宅项目，规划为11栋5-12F别墅、洋房，预计7月份入市。
作为刚需和刚改新宠的老四方区去化周期为14.9个月。随着城市更新步伐的加快，老四方板块房地产市场焕发新活力，新房供应量显著增加。不仅涌现出海信悦澜山等高品质改善型楼盘，更有中海云境、保利和颂、滨海国际中心等流量盘吸引关注，新盘还有青实清荷茗苑、青樾湾、通和悦章等项目。其中通和悦章，凭借超大尺寸阳台和高比例赠送面积，开盘取得了相当不错的销售业绩；国信和悦15-17F小高层，容积率2.42，赠送尺度也很大，目前价格待定。此外，环海湾阎家滩地块、市北城发地块等预计也将在今年面世。
在板块方面，除世博园和老四方板块外，张村河由于地理位置优越且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，成为市场竞争的热点。该区域内包括海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府、崂山尚境以及盛世悦府（原静山悦园）等项目。北岸大宇地块尚未启动。
在商品住宅面积区间方面，90-144㎡的住宅面积段在当前市场上占据了最高的市场份额，其占比稳定在65%至80%之间。这一面积段主要涵盖刚改型和改善型住宅产品，已成为市场的核心需求，且需求表现稳定。
NO.3 土地方面
对于青岛楼市来说，青岛土地市场近两年供应与成交整体是呈现下降态势，逐渐平衡新房市场的供求关系。
在2025年，青岛市在土地市场表现出极高的审慎态度。今年一季度全市范围内仅有限地出让了两宗住宅用地。4月仅有枯桃1宗地块挂牌，但并未成功出让。这种极为克制的土地供应策略，无疑为房地产市场的新房去库存提供了极为有利的条件，有助于稳定市场预期，促进房地产市场的健康发展。
NO.4 政策层面
继3月青岛出台公积金新政，提高贷款额度上限等政策后，4月再发力，出台“416新政”，发布12条楼市新政策，旨在推动房地产市场平稳健康运行。政策覆盖青年就业者、青年置业者、改善置业者以及开发企业等多个群体。
新政内容包括降低高校毕业生就业创业租房成本，降低青年群体前期住房贷款还款压力，降低地下空间利用成本；提高多子女家庭购房支持力度，提高住房“以旧换新”置换成效。此外，政策还提出优化商品住宅用地申请制度，优化房地产项目融资支持，优化房地产开发建设，优化“群团购”等促销活动。
从全国范围来看，青岛“416新政”在多个方面展现出创新性和政策力度。其中，提高多子女家庭购房支持力度方面，青岛对二孩、三孩家庭分别提供5万元和10万元购房补贴，力度较大，在全国范围内具有示范意义。相比之下，其他城市如重庆、成都等虽然也有购房补贴政策，但补贴金额和覆盖范围相对较小。
继续深化“以旧换新”方面，拟收购个人二手住房1200套以上用作保障性租赁住房、长租房等，鼓励居民“卖旧房，买新房”，或将实现带动销售新建商品住房1200套以上。这一政策打通一二手链条，其通过财政补贴+国企主导+市场运作相结合的模式，或将在一定程度上激活存量房市场，促进房地产市场的活跃。但从目前来看，楼市的企稳和持续健康发展仍需依赖居民收入预期改善、宏观环境回暖等多种因素。
2025年1-4月
开发商销售金额排行榜TOP20
2025年1-4月，位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商，联手创下约187.44亿元的销售额，这一成绩占据了全市商品房市场的48.2%。其中，前十名开发商的表现尤为亮眼，凸显了它们在市场竞争中的强大实力和不断提升的影响力。
特别值得一提的是，海信地产在青岛房地产市场表现卓越，市场份额持续增长。1-4月签约金额29.07亿元，海信君玺签约4.82亿、海信臻悦签约4.54亿、海信璟悦签约3.8亿。
天一仁和在天一仁和吾疆部分房源集中网签的带动下，签约量猛增至第二位，共计签约17.97亿。
凭借银丰玖玺城、银丰御玺、 银丰玖玺臺三大红盘的强劲热销势头，银丰地产迎来业绩大幅增长，以 16.61亿元的亮眼签约成绩强势登顶榜单季军宝座。
2025年1-4月
开发商权益销售排行榜TOP10
《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。
2025年1-4月，海信地产在新建商品房开发商权益销售榜单中独占鳌头，以28.98亿元的权益销售额高居榜首。特别值得一提的是，几乎所有项目均由海信地产独立开发，这不仅展现了其在项目开发上的雄厚实力，也凸显了其在市场竞争中的显著优势。
天一仁和权益销售金额为17.25亿，排名第二位。
银丰地产以权益销售金额16.31亿，位居第三。
2025年1-4月
新建商品房开发商销售面积TOP20
2025年1-4月新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积109.39万㎡，占全市签约总面积的29.8%。
海信地产以签约11.46万㎡位居第一位，海信臻悦、海信君玺和海信璟悦是签约绝对主力。
和达集团以签约面积9.37万㎡，位列亚军。
2025年1-4月
商品住宅销售总金额TOP10
在房地产市场的分化时期，随着市场泡沫的逐步剔除，行业将逐步回归至地段与产品力的核心竞争。品质，日益成为检验市场的关键“试金石”，那些具备卓越品质的“好房子”愈发受到消费者的热捧。
从榜单中也可以发现，崂山区高品质改善型楼盘在市场上占据明显优势，天一仁和吾疆、银丰玖玺城、海信君玺、崂山·首府、海信臻悦5盘跻身TOP10。高端改善市场的活跃反映了人们对高品质生活的追求，以及对稀缺资源的需求。
天一仁和吾疆部分房源集中网签，签约量猛增至第一位，共计7.91亿。
位于崂山前海一线的顶级豪宅项目银丰玖玺城，以7.03亿元的签约额荣登销售榜亚军宝座。自项目入市以来，凭借其优越的城市地段和卓越的产品品质，一直保持着市场的热销态势。
海信有两个盘入选，均在崂山张村河板块，其中海信君玺签约4.82亿，海信臻悦签约4.54亿。
作为崂山核心备受瞩目的品质楼盘， 崂山·首府 施工现场一派繁忙。凭借稀缺的地段优势、精湛的建筑工艺与高端的产品定位，项目自亮相便收获高净值人群的青睐。今年1-4月，其以4.71亿元的签约金额，在全市商品住宅销售榜单中脱颖而出，位列第六；同时在崂山区商品住宅市场跻身前四。
2025年1-4月
商品住宅销售总面积TOP10
2025年1-4月商品住宅销售总面积TOP10中，鲁商学府集中网签5.0万㎡住宅，遥遥领先。
中仁澜山悦府和中德绿色恬园以签约4.82万㎡和4.00万㎡位居第二、三位。
1、统计时间为：2025年1月1日至2025年4月29日；
2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。
4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。
2025年，青岛该不该买房？