地盘说
与其纠结楼市“抄底时机”，不如回归居住本质，优选核心资产。
■ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
郑州楼市再现抢房大战。
前几天，郑东新区超级总部基地华润润府二期迎来首开，3小时销售10个亿，560组认筹客户现场有上千人，把233套房源抢个精光。
某头部房企华北区副总裁问我，超总二期被抢光是真的吗？都是哪些人在买房子？楼市真的要回暖了吗？
©华润润府二期开盘现场
资料显示，润府二期占地62.4亩，容积率2.49，规划2栋26层高层和6栋17层小高层共473套房源，户型涵盖139m²、156m²、180m²及205m²四种，销售单价在2.5万—3.1万元/m²，总价在350万至600万元之间。
这条件往这儿一放，客户层次就非常清晰了。如果再对比一下区域市场，售罄的理由就更加突出：基本上没对手。
相比一期，润府二期不光在产品力上做了升级，还是铝板外立面的精装修第四代住宅产品，一梯一户设计、得房率从一期的83%-85%提高到95%-110%，妥妥的将改善属性拉满。
©润府二期效果示意
顺藤摸瓜，也就能得出一个结论：此次润府二期开盘，是延续了一期180天售罄的热销势头。
去年5月24日，润府一期开盘，当天去化93%，销售额9亿多。
华润润府的持续热销，归根到底，是郑州东站片区与龙子湖区域，甚至是全郑州市大量地缘改善群体亟待换房需求的集中释放。
这算是一个非常强的点，至少很集中。
你再把日历往回翻翻，早在4月3日，位于郑州市中原区的通派·龙湖中原颂项目首次开盘，短短3分钟销售额便突破5亿元。
©通派龙湖中原颂一期鸟瞰效果示意
作为中原主城区首个四代住宅，自售楼处开放半个月内，便吸引了2000组客户到访，首开的172套房子全部售罄，成就了今年开春以来的第一个现象级楼盘。
4月23日，位于二七区新区的招商林屿境项目，最后1栋楼加推，迅速清盘，实现了拿地不足一年六次开盘六次售罄的销售传奇。
林屿境用新一代产品理念、超高得房率，以一己之力撑起南三环片区的热度，为郑州楼市注入一针强心剂。
©招商林屿境实景
而金投豫发豫园则用短短100天的销售周期，便进入到了清盘阶段，成为今年楼市最大的黑马，折射出老城焕新的价值重估。
该项目于2024年底首次开盘推出77套房源，迎来148位购房者参与摇号，2小时便实现首推房源基本售罄，总销售额约2.2亿元。
显然，作为董事长“一把手工程”的定位，豫园在规划上的举一反三、在产品上的精益求精、在配置上的不惜成本，无不透露着开发商对项目精研的匠心营造。
一期都售罄了，样板区才做出来，用“十年磨一剑”的功力兑现承诺，细节上见证团队的初心与用心。
©金投豫发豫园效果示意
经过分析你会发现，这些 “现象级” 热销的背后，是郑州楼市改善型需求的集中爆发，是政策叠加与市场需求深度的共振，更是一次集体对人居回归的唤醒。
据克而瑞郑州数据，除了延续 “15%首付 + 3%首套利率” 政策，公积金贷款额度提升至130万元，叠加 “认房不认贷”，购房门槛降至历史最低。
更关键的是，房票安置政策全面落地，2024年10月至今已核发150亿元房票，带动商品房销售98万m²，相当于全市3个月的新房成交量。
楼市进入2025年，郑州新房市场有了明显的改善。
©郑州楼市改善需求进一步释放（自克而瑞郑州）
在“保障的归保障，市场的归市场”大环境下，郑州主城优质项目的供应，正成为楼市强势向好的重要推动力。
郑州市房产交易服务平台数据显示，一季度，郑州市商品住宅累计销售13747套，同比增长4.14%；累计销售面积164.31万平方米，同比增长5.73%；市场库存同比下降20.1%；二手房交易21988套，同比增长8.38%。
销售的持续向好，也让不少楼盘争先恐后热闹了起来。
据一份网上流出的备案情况显示，五一小长假前后，郑州各家房企加快了布局的节奏。
©小长假前后房企加速布局
仔细梳理不难发现，2025年郑州已入市、计划入市的楼盘中，已有22个项目明确产品大致定位，其中“第四代住宅”项目多达12个，占比超过半数。
郑州各区域重点地块几乎均规划为第四代住宅产品。包括中原区的龙湖中原颂、中原华曦府二期；二七新区的亚星观樾；郑东新区的华润润府二期、金茂璞逸云湖；金水区主城的中海峯境叁號院、金投豫发豫园、越秀大石桥地块；惠济区的招商嵩云序、铁建投花栖樾；以及高新区的正弘序、电建高新华曦府等。
尤其是，“好房子”被首次写入政府工作报告后，顶层对“好房子”有了明确的规范要求，第四代住宅以产品新、得房率高、赠送多、超大阳台、户户有空中花园等优势，在郑州市场逐渐占据主流，影响不断加深。
©第四代住宅示意
总的来看，郑州楼市的这轮回暖，本质是"政策红利+价值回归+产品升级"的三重奏。
对于购房者而言，当下既是窗口期也是试金石——既要抓住利率低点，更要穿透价值迷雾。
对于手里握有多套老旧二手房的业主来说，过去的高公摊、配套短期看不到希望的房子，就果断腾笼换鸟吧，别只顾着眼前的那点利益，最后连体面退场的机会都丢了。
时代的步伐，总是悄无声息地改变着一切。
当你还在瞻前顾后的时候，一不小心就成了用真金白银去填补“楼市裂痕”的那个群体。
对于房企来说，热销不应是终点，而是兑现品质承诺的起点。这座万亿GDP城市的住房消费升级，或许才刚刚拉开序幕。
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