上海楼市调整这两年，成交价和成交量都走了一个过山车。
最难受的是老破小房东，遭受了价格腰斩、甚至膝斩。
最煎熬的是老破大房东，降价都卖不出去。
最坚挺的是次新房房东，价格跌幅最小，心态也相对较好。
去年929新政救市后，上海二手房市场连续爆量。
今年春节后，楼市热度不减。
500万以下低总价刚需房大量成交、土拍高溢价拿地、新房豪宅日光。
一系列的情绪带动，给了品质次新房涨价的底气，也“带火”了上海楼市。
但并没有彻底带动上海房价的上涨。
上海整体的挂牌价还在下跌，只是跌势放缓。
进入四月，成交增长乏力，期待的降息政策落空。
市场再度遇冷，前期涨价的次新房房东，也开始降价求生了。
硬气的次新房房东，开始降价了
在市场下行时，挂牌量和挂牌价可以看作是一对反向指标。
如果挂牌量冲高，房东集体恐慌抛售，价格可能就会下行。
如果挂牌量持续降低，库存去化明显，则会对底部价格形成支撑。
所以判断一个板块未来成交价会不会走低，需要密切关注该板块的挂牌量。
根据房外房研究院监测的数据，4月中旬，一些优质板块出现挂牌量冲高的现象。
与此同时，板块内部分次新小区房东纷纷下调挂牌价。
之前观望等政策的那批房东，也开始抛售了。
比如：古北2025年1月挂牌量772套，3月挂牌量878套，挂牌量增长14%。
次新小区挂牌价低于近期成交价。
强生古北花园，123平的两房两卫，3月底最新成交总价1410万，同户型目前挂牌价下调至1390万。
金色贝拉维，98平的两房，最近一套成交价1150万，目前同户型挂牌价下调至1089万。
御翠豪庭，三房、四房最新挂牌价都低于上一套的成交价。
挂牌量同样上涨的还有浦东御桥。
板块内2022年的次新小区，绿洲康城亲水湾风华，房东集体下调挂牌价。
静安区大宁板块，上海滩大宁城，96平的3房1卫，最新一套成交价920万，目前同户型挂牌价下调至918万。
必须要面对的现实
年前年后那段时间，找我们卖房的房东案例中，出现一个最典型的现象：那就是房东的心态普遍偏高。
不坚定的房东在去年新政后已经砸盘抛售离场。
剩下这批存量房东都是硬骨头，不愿意低价卖房。
尤其是次新房房东，新挂牌的价格一套更比一套贵。
一些小区跳价和直接撤牌不卖的房东，比527新政之后更多。
一方面是对自己家房子自信，另一方面是对市场未来预期自信。
然而现在这批涨价房东，被市场狠狠地教育了。
昨天LPR没有降息，市场表现可能会低于预期。
摆在房东面前的，还有三道难关：
1）目前上海二手房市场的挂牌量仍处于高位。
虽然去年新政后，上海二手房市场有连续好几个月2万套以上的成交量。
但春节后挂牌量加速上升，又回到了22万套左右的高位，数据继续恶化。
库存量激增后，需要更高的交易流速来带动市场跑起来。
也就是说，只有成交量大幅增长，才能对价格形成提振。
但现在的成交量远远达不到这个条件。
放量不能持续，楼市价格上涨的概率就比较小，优先还是得去库存。
虽然市场上出现了房东涨价，但买家根本不买单。
2）除了居高不下的挂牌量外，第四代住宅对二手房的冲击也来了。
2025年的新房市场，用产品创新来打动改善客群、促进消费，是大势所趋。
第四代住宅上市，户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%。
在可预见的未来：
第四代住宅压垮第三代住宅（2015年前后的次新房，100平的三房）；
第三代住宅干趴第二代住宅（2010前后的次新房，例如万科海上传奇这种110平的三房一卫）；
第二代住宅再挤压第一代住宅（古北大量120平的两房）。
如今的次新房，面临第四代住宅的施压，在品质上是比不过的。
3）2026年上海还有3.4万套次新房限售解禁。
2021年初，为抑制过热的市场，上海出台新房限售令。
2021年至2024年间，上海新房触发限售房源共124304套。
未来几年，浦东、闵行、宝山、嘉定、青浦、徐汇、静安、普陀都压力较大。
内有天量挂牌，产品迭代，外有川普施压。
坚挺的次新房，也面临价格突破困境。
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这些板块挂牌量突破前高
去年929新政后，上海楼市成交量回暖。
但一些板块房子越卖越多，挂牌量继续冲高。
挂牌量不降反增，对房东来说不是好事。
分环线来看：内中环，长风板块，普陀的富人区。
都说普陀是内环洼地，但洼地一直洼，价格一直跌。
虽然中海紫御豪庭、国浩长风、雅戈尔8号、沁和园等一大批高端住宅，拔高了长风的层次。
但整体都是在以价换量。
未来几年普陀面临限售解禁的次新房量也是不小的。
所以长风板块价格还有下跌的可能。
中外环：闵行龙柏，近两年闵行跌的最惨的板块之一；
徐汇华泾，徐汇区边缘地带，但因为教育抗打，所以在上一轮表现相对坚挺；
另外还有外郊环的杨行，陈家镇、嘉定老城、徐行、奉贤金汇和月浦。
小结
总的来说，目前楼市小阳春退潮，再次进入政策循环。
昨天LPR没有降息，预计二季度经济会慢慢回落，楼市也可能会再度遇冷。
如果是真心想卖房的房东，建议心气不要太高。
在同小区挂牌房源增多的情况下，如果你的挂牌价过高，那只能是给其他同类型房源当助攻炮灰，白白替别人作嫁衣。
接下来的市场，趁着还有客户看房，抓住窗口期趁早出手，可能比你涨价多少更有意义。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
楼市依然分化，今年要置换的，卖差房子的，还是也要加快速度：因为，低总价的老破小，远郊房，非优质学区房等，看不到什么利好，而且加速贬值。