多维度分析房价合理性：指标解读与思考
今天通过几个国际通行的数据指标和公式，来帮助大家判断所在城市或地区的房价是否合理。每个人都应有独立思考能力，就像面对“1 + 1 = 3”这类说法，若缺乏独立思考，很容易在众多人附和时感到迷茫，甚至认同。如今不少自媒体和新闻宣称房价企稳回升，通过这些指标，大家可以形成自己的判断。
房价收入比：核心衡量指标
房价收入比是国际上衡量一个国家、城市或地区房价是否合理的关键指标，它反映了用多少年的收入能买一套房子。先来看一张整理的表格，该表涵盖亚洲、欧洲、美洲、非洲和大洋洲大部分国家楼市的核心指标，这里单独拿出房价收入比。从表中可划分出三个阵营：
• 第一阵营：以美国为代表，房价收入比为3.3。这意味着按全美收入中位数和房价中位数计算，美国人平均三年左右就能买一套房。不过，美国有地产税，税率在1% - 2%左右，每个州和城市有所不同。
• 第二阵营：西欧发达国家，如英国、法国、德国、意大利、西班牙以及日本，房价收入比基本在7 - 15左右。
• 第三阵营：房价收入比在20以上，表中主要有中国、泰国、韩国、越南等。新加坡因楼市结构特殊，不太适合用此指标衡量，之后有机会再分享。
对比主要国家，中国老百姓买一套房所需的工作年限，高于表中多数国家。国内也有相关数据，2024年中房将城市分为一线、二线和三四线，一线城市房价收入比为26，二线城市约10.8，三四线城市约7。但不能简单认为一线房价不合理，二线三线就合理。
一线城市吸纳全国资金，像上海吸引全国有钱人购房；杭州吸引全浙江老板买房。例如宁波2024年房价收入比为11.6，虽与意大利、西班牙接近，但还需用另一指标衡量，即租金收益率。
租金收益率：辅助判断购房决策
租金收益率，假设房价100万，年租金5万，租金收益率就是5%。在工作稳定、收入稳定、医疗有保障、退休工资较高的前提下，这样的收益率看起来还不错，可考虑买房。但如果医疗和养老金都无法保障，即便房价收入比在7 - 8左右，也需谨慎衡量。
国际上常用“price to rent”指标，即租金收益率的倒数来判断买房还是租房划算。若租金收益率为5%，倒数就是20年。国际通行标准是，该数值在15以内，买房划算，因为租金高且房价相对不高，还有不动产增值因素；在15 - 20之间，需考虑收入稳定性；20以上则租房划算。不过，这一切的前提是租售同权，即同一社区租房者和购房者享有同等权利，如孩子上学等权利。若租客权利得不到保障，就需重新思考购房决策。
房价与收入关系探讨：从GDP到人均可支配收入
房价收入比的数值，让我们思考到底是房价高了，还是收入低了。房价绝对值难以评判，比如美国有几万美元的便宜房子，也有上亿美金的豪宅；中国宁波同样有便宜房子和上亿的别墅。所以应从老百姓收入角度深入挖掘。
谈及收入，涉及两个概念，是以GDP衡量还是人均可支配收入衡量。很多时候大家用GDP总量或人均GDP衡量城市发达程度，但这有一定粉饰意味，最多仅供参考。更应关注人均可支配收入，不同国家对其定义不同。在中国，月收入要扣除养老金、社保、公积金和个人所得税等，才是可支配收入；美国的算法则未扣除医疗保险，所以其人均可支配收入相对偏高。
数据显示，美国人均可支配收入62000美元，瑞士48000美元，法国35000美元，日本30000美元，中国约6000美元（换算后约4.5 - 5万人民币），宁波2024年城镇人均可支配收入预计破8万人民币（未具体查证）。
同时，还要看人均可支配收入占GDP的比值，以此判断GDP的含金量。美国该比值为83%（若扣除医疗保险，约为75%），瑞士51%，德国78%，澳大利亚72%，日本67%，中国是46%。这表明在拉动GDP的三驾马车（投资、出口、房地产）作用下，流入老百姓口袋成为收入的比例相对较低。
总结来说，一个国家、地区或城市，房价收入比在7 - 10左右相对合理；结合租金收益率或房价租金比值，若低于15，且工作收入稳定，可考虑买房；反之，如在上海房价收入比26左右，房价租金比值超20，且面临失业风险，可能就需考虑卖房。
隐性开支对房价的影响
房价还受隐性开支影响。像20世纪八九十年代常提到的医疗、教育和养老这“三座大山”，虽近年讨论减少，但仍是隐性成本。隐性成本越高，即便表面上收入增加、收入占GDP比值提高，若隐性成本不下降，仍会影响房价。
例如，不同国家医疗卫生费用占GDP的比例不同，东南亚基本在4% - 5%，中国是7.2%，欧洲有全民免费医疗的国家达12%。以马来西亚为例，其虽非免费医疗，但癌症手术费用几百马币，公民看小感冒只需一两块钱，医疗成本很低。不过，由于这涉及医疗公平、质量，养老覆盖率和养老金水平，以及教育等敏感且宏大的话题，在此不展开讨论。
希望通过这些指标和分析，大家能对房价合理性有更清晰的判断。
