观点网 苏新服务近期公布了2024年年度业绩。
截至2024年12月31日，苏新服务录得收入9.25亿元，同比增加27.5%；毛利1.62亿元，同比增长10.1%；年内利润6615.3万元，同比减少17.4%；归母净利润6531.6万元，同比下降12.24%。
纵观各家物企披露的2024年报数据，尽管不少企业在营收方面都呈现提升趋势，但没有多少家能够逃离盈利下跌的现象，苏新服务也不例外。
毛利率
年报显示，苏新服务2024年实现收入约为9.25亿元，同比增长约27.5%。具体来看，主要来自四条物业线，即城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务及物业租赁服务。
其中，城市服务板块为主要收入来源，占总收入的67.2%，为6.21亿元，较2023年的4.53亿元增加约37.1%，其中来自独立第三方的收益约为5.86亿元。
商业物业管理服务板块和住宅物业管理服务板块的收入分别占总收入的24.6%和6.6%，为2.28亿元和6200万元，较2023年的1.95亿元和6000万元增加约16.6%和2.5%，来自独立第三方的收益分别为1.71亿元和0.61亿元。
物业租赁服务板块收入仅占总收入的1.6%，为0.14亿元，较2023年的0.17亿元减少约13.8%，全部来自独立第三方。
从各分部收入情况来看，苏新服务重心并不像其他物业企业一样放在住宅物管上，整体营收的加速器主要是城市服务。
城市服务快速发展也成为其毛利增长的主要功臣。
毛利方面，截至2024年12月31日，苏新服务2024年毛利约为1.62亿元，较2023年的约1.47亿元实现了约10.1%的增长；毛利率约为17.5%，同比下降2.8个百分点。年报显示，主要是由于集团业务扩张所导致。
其中，城市服务毛利约为1.05亿元，较2023年约0.95亿元增加约10.7%；商业物业管理服务毛利约为0.43亿元，较2023年0.37亿元增加约16.4%；住宅物业管理服务毛利约为520万元，较2023年500万元增加约4.0%；物业租赁服务的毛利约为900万元，较2023年的1050万元减少约14.3%。
根据年报披露，城市服务毛利增长主要是城市服务一体化项目扩张及公建项目新增导致收益增加；商业物管则归功于商品房售楼处及产业园项目数量增加；唯一录得毛利下滑的物业租赁服务部分，主要是由于公寓出租率下降。
但在毛利率方面，苏新服务却没有那么幸运地抓住增长态势。
分部来看，城市服务毛利率由2023年约21.0%减少至2024年约16.9%；商业物业管理服务的毛利率保持稳定在约18.7%；住宅物业管理服务的毛利率亦保持相对稳定在约8.4%；物业租赁服务2023年和2024年毛利率相对保持稳定，分别为62.8%和62.1%。
对于毛利率的下滑，苏新服务表示，新增项目毛利率较低导致城市服务毛利率有所下降。
而新增项目毛利率较低，或许又来源于销售成本的增多。
成本
报告期内，苏新服务销售成本约为7.63亿元，较2023年5.78亿元增加32%。该公司表示，主要与集团2024年因新项目增加而导致所提供服务增加一致。
据年报披露，苏新服务2024年总合约建筑面积约为2560万平方米，较2023年同期约890万平方米增加53.3%。
在管规模方面，苏新服务2024年在管项目数为165个，较2023年新增39个，主要是公建项目管理服务板块和基本商业物业管理服务板块有所增加。
总在管面积为1705.11万平方米，同比上升12.5%。其中，2024年公建项目管理服务板块的在管面积为450.15万平方米，基本商业物业管理服务板块为948.99万平方米，基本住宅物业管理服务板块为302.37万平方米。
从同比变动情况来看，苏新服务在2024年实际成本增速远高于规模增速。换句话说，销售成本的增加不完全因为规模项目增加。
物聊社留意到，苏新服务销售成本中，增加最多的是分包成本。该部分由2023年的2.59亿元增加至2024年的3.54亿元。
对此，苏新服务表示，主要是由于扩展业务及集团持续将若干服务分包予第三方以优化营运。
这将近1亿的成本提升或许都有迹可循。
回溯到2024年4月29日，苏新服务通过公开招标方式收购了一宗位于苏州市高新区狮山商务创新区的一块土地使用权。该地块面积为6124.1平方米，商业用途，起拍价为4957万元。
彼时苏新服务表示：“拟将苏州土地开发为办公楼，其规模符合本公司对办公空间发展需求。
另一方面，苏新服务在年报中表示，将致力透过管理更多由独立第三方物业开发商开发的物业以扩大其业务规模。”
截至2024年12月31日，苏新服务对独立第三方所开发业务的中标率为49.1%，中标数为26个，较2023年的18个增加了6个。而对于其大股东苏高新集团，仅仅增加了1个中标项目。
贸易应付款项方面，苏新服务由2023年约3.01亿元增加约20.3%至2024年的约3.63亿元，主要是由于2024年公司因城市服务扩张而产生的分包费用增加，且2024年公司应付相关分包商的费用尚未结算。
除去苏州收地所花费的4957万元，剩余多出来约4543万元成本或许来自于第三方分包商尚未结算的费用。
另外，苏新服务2024年所留存的现金及现金等价物为3.58亿元，较2023年的3.97亿元减少3917.6万元。
不过，苏新服务似乎没有因为现金流的减少而表现出“拮据”态势。
2025年2月19日，苏新服务通过公开招标收购连云港港口维修工程有限公司51%的股权，最终投标价为2376.6万元。
外拓项目为其提供了客观的营收和利润增长，苏新服务表示，未来将计划进一步拓展其在苏州及长江三角洲地区的业务运营并巩固其竞争优势。
据了解，目前苏新服务收购连云港港口维修工程尚未完成产权交割，其能否依靠收并购扩大规模、增加盈利，还有待后续观察。
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